Cara Berinvestasi dalam Real Estat
Berinvestasi dalam real estat adalah salah satu bentuk investasi tertua, yang telah ada sejak masa awal peradaban manusia. Memprediksi pasar saham modern, real estat adalah salah satu dari lima kelas aset dasar yang harus dipertimbangkan oleh setiap investor untuk secara serius menambahkan portofolio mereka untuk arus kas yang unik, likuiditas, profitabilitas, pajak, dan manfaat diversifikasi yang ditawarkannya. Dalam panduan pendahuluan ini, kami akan memandu Anda melalui dasar-dasar investasi real estat, dan mendiskusikan berbagai cara yang dapat Anda ambil atau ambil kepemilikan dalam investasi real estat.
Pertama, mari kita mulai dengan hal-hal mendasar: Apa yang dimaksud dengan investasi real estat?
Apa itu Investasi Real Estat?
Investasi real estat adalah kategori luas operasi, investasi, dan kegiatan keuangan yang berpusat di sekitar menghasilkan uang dari properti yang nyata atau arus kas entah bagaimana terikat dengan properti yang nyata.
Ada empat cara utama menghasilkan uang di real estat:
- Apresiasi Real Estat : Ini adalah ketika properti meningkat nilainya. Ini mungkin karena perubahan di pasar real estat yang meningkatkan permintaan untuk properti di wilayah Anda. Ini bisa digunakan karena peningkatan yang Anda masukkan ke dalam investasi real estat Anda untuk membuatnya lebih menarik bagi calon pembeli atau penyewa. Namun, penghargaan real estat adalah permainan yang sulit.
- Penghasilan Arus Kas (Sewa) : Jenis investasi real estat ini berfokus pada pembelian properti real estat, seperti gedung apartemen, dan mengoperasikannya sehingga Anda mengumpulkan aliran uang tunai dari sewa. Penghasilan arus kas dapat dihasilkan dari gedung apartemen, gedung perkantoran, rumah sewa, dan banyak lagi.
- Pendapatan Terkait Real Estat : Ini adalah pendapatan yang dihasilkan oleh broker dan spesialis industri lainnya yang menghasilkan uang melalui komisi dari membeli dan menjual properti. Ini juga termasuk perusahaan manajemen real estat yang dapat menyimpan persentase sewa sebagai pertukaran untuk menjalankan operasi sehari-hari dari sebuah properti.
- Penambahan Pendapatan Investasi Real Estat : Untuk beberapa investasi real estat, ini bisa menjadi sumber keuntungan besar. Penghasilan investasi real estat tambahan mencakup hal-hal seperti mesin penjual otomatis di gedung perkantoran atau fasilitas binatu di apartemen sewa rendah. Sebagai akibatnya, mereka berfungsi sebagai bisnis kecil dalam investasi real estat yang lebih besar, memungkinkan Anda menghasilkan uang dari kumpulan pelanggan semi-tawanan.
Bentuk investasi real estat yang paling sederhana dan paling sederhana adalah tentang arus kas dari sewa daripada apresiasi . Investasi real estat terjadi ketika investor, juga dikenal sebagai tuan tanah, memperoleh sepotong harta berwujud, apakah itu lahan pertanian mentah, tanah dengan rumah di atasnya, tanah dengan gedung kantor di atasnya, tanah dengan gudang industri di atasnya, atau sebuah apartemen.
Dia kemudian menemukan seseorang yang ingin menggunakan properti ini, yang dikenal sebagai penyewa , dan mereka membuat kesepakatan. Penyewa diberikan akses ke real estat, untuk menggunakannya dalam persyaratan tertentu, untuk jangka waktu tertentu, dan dengan pembatasan tertentu - beberapa di antaranya ditata dalam Federal, negara bagian, dan hukum setempat, dan yang lainnya adalah disepakati dalam kontrak sewa atau perjanjian sewa . Sebagai gantinya, penyewa membayar kemampuan untuk menggunakan real estat. Pembayaran yang dia kirimkan ke pemilik dikenal sebagai "sewa".
Bagi banyak investor, pendapatan sewa dari investasi real estat memiliki keuntungan psikologis yang sangat besar atas dividen dan bunga dari investasi dalam saham dan obligasi . Mereka dapat berkendara dengan properti, melihatnya, dan menyentuhnya dengan tangan mereka. Mereka bisa melukis warna favorit mereka atau menyewa arsitek dan perusahaan konstruksi untuk memodifikasinya. Mereka dapat menggunakan keterampilan negosiasi mereka untuk menentukan tingkat sewa, yang memungkinkan operator yang baik untuk menghasilkan tingkat kapitalisasi yang lebih tinggi, atau "tarif topi."
Dari waktu ke waktu, investor real estat menjadi sesat seperti investor saham selama gelembung pasar saham, bersikeras bahwa tingkat kapitalisasi tidak masalah. Jangan tertipu. Jika Anda dapat menetapkan harga tarif sewa Anda dengan tepat, Anda harus menikmati tingkat pengembalian modal yang memuaskan setelah memperhitungkan biaya properti, termasuk cadangan penyusutan yang wajar, pajak properti dan pendapatan, pemeliharaan, asuransi, dan pengeluaran terkait lainnya. Selain itu, Anda harus mengukur jumlah waktu yang diperlukan untuk berurusan dengan investasi, karena waktu Anda adalah aset paling berharga yang Anda miliki - inilah alasan penghasilan pasif begitu dihargai oleh investor. (Setelah kepemilikan Anda cukup besar, Anda dapat mendirikan atau menyewa perusahaan manajemen properti real estat untuk menangani operasi harian portofolio real estat Anda dengan imbalan persentase dari pendapatan sewa, mengubah investasi real estat yang telah aktif dikelola menjadi investasi pasif.)
Apa Beberapa Cara Paling Populer untuk Orang yang Mulai Berinvestasi dalam Real Estat?
Ada berbagai jenis investasi real estat yang dapat dipertimbangkan oleh seseorang untuk portofolionya.
Lebih mudah untuk berpikir dalam kaitannya dengan kategori utama di mana investasi real estat jatuh berdasarkan keuntungan dan kerugian unik, karakteristik ekonomi dan siklus sewa, istilah sewa guna adat, dan praktik-praktik broker dari jenis properti. Properti real estat biasanya dikategorikan ke dalam salah satu grup berikut:
- Investasi real estat residensial - Ini adalah properti yang melibatkan investasi dalam real estate yang terkait dengan rumah atau apartemen tempat tinggal individu atau keluarga. Terkadang, investasi real estat jenis ini memiliki komponen bisnis layanan, seperti fasilitas hidup berbantu untuk lansia atau bangunan layanan penuh bagi penyewa yang menginginkan pengalaman mewah. Sewa biasanya berjalan selama 12 bulan, memberi atau mengambil enam bulan di kedua sisi, mengarah ke penyesuaian yang jauh lebih cepat terhadap kondisi pasar dari jenis investasi real estat tertentu lainnya.
- Investasi real estat komersial - Investasi real estat komersial sebagian besar terdiri dari gedung perkantoran. Sewa ini dapat dikunci selama bertahun-tahun, menghasilkan pedang bermata dua. Ketika investasi real estat komersial sepenuhnya disewa dengan penyewa jangka panjang yang setuju untuk menentukan harga sewa dengan harga tinggi, arus kas akan terus berlanjut bahkan jika tingkat sewa atas properti yang sebanding jatuh (asalkan penyewa tidak bangkrut). Di sisi lain, kebalikannya benar - Anda dapat menemukan diri Anda mendapatkan tingkat sewa di bawah pasar secara signifikan di gedung kantor karena Anda menandatangani kontrak jangka panjang sebelum harga sewa meningkat.
- Investasi real estat industri - Properti yang termasuk dalam payung real estat industri dapat mencakup gudang dan pusat distribusi, unit penyimpanan, fasilitas manufaktur, dan pabrik perakitan.
- Investasi real estat ritel - Beberapa investor ingin memiliki properti seperti pusat perbelanjaan, mal strip, atau mal tradisional. Penyewa dapat memasukkan toko ritel, salon rambut, restoran, dan perusahaan sejenis. Dalam beberapa kasus, tarif sewa termasuk persentase penjualan ritel toko untuk menciptakan insentif bagi pemilik untuk melakukan sebanyak yang dia, dia, atau dapat membuat properti ritel menarik bagi pembeli.
- Investasi real estat campuran - Ini adalah kategori penangkap-semua ketika investor mengembangkan atau memperoleh properti yang mencakup beberapa jenis investasi real estat yang disebutkan di atas. Misalnya, Anda mungkin membangun gedung bertingkat yang memiliki ritel dan restoran di lantai dasar, ruang kantor di beberapa lantai berikutnya, dan apartemen residensial di lantai yang tersisa.
Anda juga dapat terlibat dalam sisi pinjaman investasi real estat dengan:
- Memiliki bank yang menjamin hipotek dan pinjaman real estat komersial. Ini dapat mencakup kepemilikan saham publik. Ketika seorang investor institusional atau individu menganalisis saham bank, ia membayar untuk memperhatikan eksposur real estate dari pinjaman bank.
- Menanggulangi hipotek pribadi untuk individu, seringkali dengan suku bunga yang lebih tinggi untuk mengkompensasi Anda atas risiko tambahan, mungkin termasuk ketentuan kredit sewa-ke-sendiri.
- Investasikan dalam sekuritas loteng, yang memungkinkan Anda meminjamkan uang ke proyek real estat yang kemudian dapat dikonversi menjadi kepemilikan ekuitas jika tidak dibayar kembali. Ini kadang-kadang digunakan dalam pengembangan waralaba hotel.
Ada sub-spesialisasi investasi real estat termasuk:
- Leasing ruang sehingga Anda memiliki modal kecil terikat di dalamnya, meningkatkannya, kemudian sub-leasing ruang yang sama kepada orang lain untuk tingkat yang lebih tinggi, menciptakan pengembalian modal yang luar biasa. Contohnya adalah bisnis kantor fleksibel yang dijalankan dengan baik di kota besar di mana pekerja yang lebih kecil atau pekerja dapat membeli waktu kantor atau menyewa kantor tertentu.
- Mendapatkan sertifikat pajak-lien. Ini adalah bidang esoterik dari investasi real estat dan tidak sesuai untuk investor lepas tangan atau tidak berpengalaman tetapi yang - dalam keadaan yang tepat, pada waktu yang tepat, dan dengan jenis orang yang tepat - menghasilkan pengembalian yang tinggi untuk mengimbangi sakit kepala dan risiko yang terlibat.
Trust Investasi Real Estat (REITs)
Di atas semua ini, Anda benar-benar dapat berinvestasi di real estat melalui sesuatu yang dikenal sebagai kepercayaan investasi real estat, atau REIT. Seorang investor dapat membeli REIT melalui akun broker , Roth IRA , atau akun penahanan lainnya. REIT unik karena struktur pajak di mana mereka dioperasikan diciptakan kembali selama pemerintahan Eisenhower untuk mendorong investor kecil untuk berinvestasi dalam proyek real estat yang mereka tidak akan mampu, seperti membangun pusat perbelanjaan atau hotel. Korporasi yang memilih untuk menggunakan REIT, tidak membayar pajak pendapatan Federal atas pendapatan perusahaan mereka selama mereka mengikuti beberapa aturan, termasuk persyaratan untuk mendistribusikan 90% atau lebih dari keuntungan kepada pemegang saham sebagai dividen .
Salah satu kelemahan dalam berinvestasi di REIT adalah bahwa, tidak seperti saham biasa, dividen yang dibayarkan pada mereka bukan "dividen yang berkualitas", yang berarti pemilik tidak dapat mengambil keuntungan dari tarif pajak rendah yang tersedia untuk sebagian besar dividen. Sebaliknya, dividen dari trust investasi real estat dikenai pajak pada tingkat pribadi investor. Pada sisi atas, IRS kemudian memutuskan bahwa dividen REIT yang dihasilkan dalam tempat penampungan pajak seperti Rollover IRA sebagian besar tidak dikenakan pajak penghasilan bisnis yang tidak terkait sehingga Anda mungkin dapat menahan mereka dalam akun pensiun tanpa banyak khawatir kompleksitas pajak , tidak seperti kemitraan terbatas master .
(Jika Anda tertarik untuk mempelajari lebih lanjut tentang sekuritas unik ini, mulailah dengan memeriksa Investasi Real Estat Melalui REIT , yang mencakup likuiditas, ekuitas, cara menggunakan REITs REIT untuk keuntungan investasi real estat Anda, dan banyak lagi.)
Berinvestasi dalam Real Estat Melalui Kepemilikan Rumah
Untuk semua opsi investasi real estat yang tersedia bagi investor, rata-rata orang akan mendapatkan pengalaman kepemilikan real estat pertamanya dengan cara tradisional: Dengan membeli rumah.
Saya belum pernah melihat perolehan rumah dengan cara yang sama seperti kebanyakan masyarakat. Sebaliknya, saya lebih suka memikirkan tempat tinggal utama seseorang sebagai perpaduan utilitas pribadi dan penilaian keuangan, dan tidak harus investasi. Agar lebih langsung, rumah bukanlah investasi sama seperti membangun apartemen. Pada kondisi terbaiknya, dan di bawah situasi yang paling ideal, strategi teraman adalah memikirkan rumah sebagai jenis rekening tabungan paksa yang memberi Anda banyak penggunaan pribadi dan sukacita saat Anda berada di dalamnya.
Di sisi lain, ketika Anda mendekati pensiun, jika Anda mengambil pandangan holistik atas kekayaan pribadi Anda, kepemilikan rumah secara terbuka (tanpa hutang apa pun) adalah salah satu investasi terbaik yang dapat dilakukan oleh seseorang. Tidak hanya ekuitas dapat disadap melalui penggunaan transaksi tertentu, termasuk hipotek terbalik, tetapi arus kas yang dihemat dari tidak harus menyewa umumnya menghasilkan penghematan bersih - komponen laba yang akan pergi ke pemilik secara efektif tetap berada di rumah pemilik saku. Efek ini sangat kuat sehingga bahkan pada tahun 1920-an para ekonom mencoba mencari jalan bagi pemerintah Federal untuk memungut biaya tunai daripada menyewa untuk pemilik rumah yang bebas utang, mengingat itu sebagai sumber penghasilan.
Ini adalah jenis investasi yang berbeda, meskipun - sesuatu yang dikenal sebagai "investasi strategis." Jika ekonomi runtuh, selama Anda dapat membayar pajak properti dan pemeliharaan dasar, tidak ada yang bisa mengusir Anda dari rumah Anda. Bahkan jika Anda harus menanam sendiri makanan di kebun, ada tingkat keamanan pribadi di sana yang penting. Ada kalanya pengembalian keuangan merupakan hal sekunder akibat pertimbangan lain yang lebih praktis. Apapun yang Anda lakukan, jangan mengorbankan likuiditas Anda untuk mencoba dan membangun ekuitas dalam investasi real estat Anda terlalu cepat, karena dapat menyebabkan bencana (termasuk kebangkrutan).
Jika Anda menabung untuk mendapatkan rumah, salah satu kesalahan besar yang saya lihat adalah investor baru memasukkan uang mereka ke pasar saham, baik melalui saham individual atau dana indeks . Jika Anda memiliki kesempatan untuk menggunakan uang Anda dalam waktu lima tahun atau kurang, Anda tidak memiliki bisnis yang berada di dekat pasar saham. Sebaliknya, Anda harus mengikuti mandat investasi yang dikenal sebagai pelestarian modal . Inilah tempat terbaik untuk menginvestasikan uang yang Anda hemat untuk uang muka .
Mana yang Lebih Baik - Investasi Real Estat atau Berinvestasi dalam Saham?
Salah satu pertanyaan paling umum yang saya temui melibatkan daya tarik relatif dari investasi dalam saham versus investasi dalam real estat . Versi singkatnya adalah agak mirip dengan membandingkan es krim vanilla dan cokelat. Mereka berbeda, dan seiring kekayaan bersih Anda tumbuh, Anda bahkan dapat menemukan bahwa keduanya memiliki peran dalam keseluruhan portofolio Anda. Kepribadian Anda juga akan menginformasikan keputusan Anda, karena beberapa orang lebih temperamen diarahkan terhadap kepemilikan saham atau kepemilikan real estat, masing-masing.
Risiko Investasi Real Estat
Persentase besar pengembalian real estat dihasilkan karena penggunaan leverage. Sebuah properti real estat diperoleh dengan persentase ekuitas, sisanya dibiayai dengan utang. Ini menghasilkan laba atas ekuitas yang lebih tinggi bagi investor real estat; tetapi jika hal-hal berjalan buruk, itu dapat mengakibatkan kehancuran jauh lebih cepat daripada portofolio saham umum yang dibayar penuh. (Itu benar bahkan jika yang terakhir menurun hingga 90% dalam skenario Depresi Besar, karena tidak ada yang bisa memaksa Anda untuk melikuidasi).
Itulah mengapa investor real estat yang paling konservatif menuntut rasio utang terhadap ekuitas 50% atau, dalam kasus yang ekstrim, struktur modal ekuitas 100%, yang masih dapat menghasilkan imbal hasil yang baik jika aset real estat telah dipilih secara bijak. Miliarder Charlie Munger berbicara tentang seorang teman sebelum keruntuhan real estate 2007-2009. Teman ini, seorang tuan tanah yang sangat kaya di California, melihat-lihat valuasi tinggi pada propertinya dan berkata kepada dirinya sendiri: "Saya lebih kaya daripada yang pernah saya butuhkan. Tidak ada alasan bagi saya untuk mengambil risiko demi lebih . " Teman ini menjual banyak propertinya dan menggunakan hasil penjualannya untuk melunasi utang yang tersisa yang menurutnya paling menarik. Akibatnya, ketika ekonomi ambruk, pasar real estat berada dalam kekacauan, orang-orang kehilangan properti mereka karena penyitaan, dan saham bank ambruk - ia tidak perlu khawatir tentang semua itu. Bahkan ketika harga sewa turun karena kesulitan keuangan penyewa, itu semua masih kelebihan uang tunai dan dia dipersenjatai dengan dana yang terus mengisi sendiri, membiarkan dia mengambil keuntungan dari membeli aset yang orang lain dipaksa untuk menjual.
Berhentilah mencoba menjadi kaya dengan cepat, dan puaslah untuk melakukannya dengan cara yang benar. Anda akan memiliki lebih sedikit stres dalam hidup Anda, dan itu bisa sangat menyenangkan.
Beberapa Pemikiran Akhir tentang Investasi Real Estat
Tentu saja, ini hanya permulaan dari perjalanan Anda untuk memahami topik, karena kami hampir tidak menyentuh permukaan. Investasi real estat membutuhkan bertahun-tahun latihan, pengalaman, dan eksposur untuk benar-benar menghargai, memahami, dan menguasai.