Menurut Penelitian, Saham Menghasilkan Pengembalian Riil Lebih Tinggi dari Real Estat
Membeli tempat tinggal utama mungkin merupakan keputusan terbaik yang dapat dibuat seseorang untuk masa depan keuangan mereka. Namun, ketika Anda masuk ke rumah kedua, rumah liburan, properti sewaan, bangunan komersial, dan lahan mentah yang diadakan untuk penghargaan potensial, Anda memainkan permainan bola baru. Itu karena, dalam jangka waktu yang lama, pengembalian riil (neto dari inflasi) yang ditawarkan oleh saham biasa telah menghancurkan yang tersedia oleh kepemilikan real estat.
Ya. Anda membaca itu benar. Orang Amerika menjadi begitu terpesona dengan kepemilikan real estat sehingga mereka sering tidak menyadari properti yang meningkat nilainya dari $ 500.000 menjadi $ 580.000 dalam waktu lima tahun, setelah mengeluarkan biaya bunga setelah pajak atas hipotek, asuransi tambahan, biaya judul, dll ., Bahkan tidak sejalan dengan inflasi! Keuntungan $ 80.000 itu tidak akan membelikan Anda lebih banyak barang dan jasa; jumlah hamburger, kolam renang, perabotan, piano grand, mobil, pulpen, sweater kasmir, atau apa pun yang Anda inginkan. Dengan asumsi hipotek penuh sebesar 6,25%, selama lima tahun, Anda akan membayar $ 151,401 dalam bunga kotor, atau kira-kira $ 93,870 setelah pemotongan pajak yang sesuai (dan yang menganggap Anda berada di atas kurung, kasus yang paling menguntungkan.) Keseimbangan hipotek Anda akan berkurang menjadi sekitar $ 466,700, memberi Anda ekuitas sebesar $ 113,300 ($ 580.000 nilai pasar - $ 466,700 hipotek = $ 113.300 ekuitas.) Selama waktu itu, Anda akan membayar $ 184.715 dalam pembayaran.
Anjak dalam perawatan properti, asuransi, dan biaya lainnya, pengeluaran kotor Anda akan setidaknya $ 200.000.
Ini harus mengilustrasikan prinsip fundamental yang harus diingat oleh semua investor: Real estat sering merupakan cara untuk menyimpan uang yang seharusnya Anda bayarkan dalam biaya sewa, tetapi itu tidak akan menghasilkan tingkat pengembalian yang cukup tinggi untuk menambah kekayaan Anda secara substansial.
Ada, tentu saja, operasi khusus yang dapat dan memang menghasilkan pengembalian tinggi dengan basis leverage seperti kontraktor dengan pembelian biaya rendah, rehabbing, dan penjualan rumah, desainer hotel menciptakan tujuan yang menarik di bagian kota yang panas (harus harus ditunjukkan bahwa dalam hal ini, penciptaan kekayaan tidak datang dari real estat, tetapi dari bisnis - atau saham biasa - yang dibuat melalui operasi hotel), atau unit penyimpanan di kota yang tidak memiliki properti lain yang sebanding (meskipun, lagi, kekayaan sesungguhnya bukan berasal dari real estat tetapi dari bisnis yang diciptakan!)
Apa yang menyebabkan mitos real estat besar ini berkembang? Mengapa kita ditipu olehnya? Lanjutkan membaca untuk wawasan, jawaban, dan informasi praktis yang mungkin dapat Anda gunakan.
1. Bagi Banyak Investor, Real Estat Lebih Berwujud daripada Saham
Investor rata-rata mungkin tidak melihat sahamnya sebagai bagian dari bisnis nyata dan bonafide yang memiliki fasilitas, karyawan, dan, satu harapan, laba. Sebaliknya, mereka melihatnya sebagai selembar kertas yang menggeliat di grafik. Tanpa konsep tentang pendapatan pemilik yang mendasari dan hasil pendapatan, dapat dimengerti mengapa mereka mungkin panik ketika saham Home Depot atau Wal-Mart turun dari $ 70 menjadi $ 33.
Sangat tidak menyadari bahwa harga adalah yang terpenting - yaitu, apa yang Anda bayar adalah penentu akhir dari laba atas investasi Anda - mereka berpikir tentang ekuitas sebagai lebih dari tiket lotere daripada kepemilikan, membuka The Wall Street Journal dan berharap untuk melihat beberapa gerakan ke atas.
Anda bisa masuk ke properti sewaan; jalankan tangan Anda di sepanjang dinding, nyalakan dan matikan lampu, potong rumput, dan sapa penyewa baru Anda. Dengan saham Bed, Bath, dan Beyond duduk di akun broker Anda, itu mungkin tidak tampak nyata. Bahkan cek dividen yang biasanya dikirimkan ke rumah, bisnis, atau bank Anda, sekarang sering secara elektronik disimpan ke akun Anda atau secara otomatis diinvestasikan kembali. Meskipun secara statistik dalam jangka panjang Anda lebih mungkin membangun kekayaan bersih Anda melalui jenis kepemilikan ini, tidak terasa nyata seperti properti.
2. Real Estat Tidak Memiliki Nilai Pasar Quot Harian
Di sisi lain, real estat dapat menawarkan pengembalian setelah pajak yang jauh lebih rendah, setelah pengembalian inflasi, tetapi itu membuat mereka tidak tahu apa yang mereka lakukan dari melihat nilai pasar yang dikutip setiap hari. Mereka dapat melanjutkan, memegang properti mereka dan mengumpulkan pendapatan sewa, sepenuhnya tidak tahu fakta bahwa setiap kali suku bunga bergerak, nilai intrinsik kepemilikan mereka dipengaruhi, seperti saham dan obligasi. Kesalahan ini diatasi ketika Benjamin Graham mengajarkan kepada para investor bahwa pasar ada di sana untuk melayani mereka, bukan menginstruksikan mereka. Dia mengatakan bahwa mendapatkan emosi tentang pergerakan harga sama saja dengan membiarkan diri Anda menderita gangguan mental dan emosional atas kesalahan orang lain dalam penilaian. Coca-Cola dapat diperdagangkan dengan harga $ 50 per saham tetapi itu tidak berarti bahwa harga itu rasional atau logis, juga tidak berarti jika Anda membayar $ 60 dan kehilangan kertas $ 10 per saham yang Anda buat investasi yang buruk. Sebaliknya, investor harus membandingkan hasil pendapatan, tingkat pertumbuhan yang diharapkan, dan undang-undang pajak saat ini, untuk semua peluang lain yang tersedia bagi mereka, mengalokasikan sumber daya mereka ke salah satu yang menawarkan pengembalian terbaik, disesuaikan dengan risiko. Real estate tidak terkecuali. Harga adalah apa yang Anda bayar; nilai adalah apa yang Anda dapatkan.
3. Membingungkan Itu Yang Dekat dengan Itu Yang Berharga
Para psikolog sudah lama mengatakan kepada kami bahwa kami melebih-lebihkan pentingnya apa yang dekat dan siap di tangan dibandingkan dengan yang jauh. Itu mungkin, sebagian, menjelaskan mengapa begitu banyak orang yang tampaknya berselingkuh dari pasangan mereka, menggelapkan dari konglomerat perusahaan, atau, seperti yang digambarkan seorang pemimpin bisnis, seorang pria kaya dengan $ 100 juta dalam rekening investasinya mungkin merasa sangat marah karena kehilangan $ 250 karena dia meninggalkan uang tunai di meja di sebuah hotel.
Prinsip ini mungkin menjelaskan mengapa sebagian orang merasa lebih kaya dengan memiliki $ 100 dari pendapatan sewa yang muncul di kotak surat mereka setiap hari versus $ 250 dari penghasilan "melihat-melalui" yang dihasilkan oleh saham biasa mereka. Ini juga dapat menjelaskan mengapa banyak investor lebih memilih dividen tunai untuk berbagi pembelian kembali , meskipun yang terakhir lebih efisien pajak dan, semua yang lain sama, menghasilkan lebih banyak kekayaan yang dibuat atas nama mereka.
Ini sering ditambah dengan kebutuhan manusia akan kendali. Tidak seperti Worldcom atau Enron, penipuan akuntansi oleh orang-orang yang belum pernah Anda temui tidak dapat membuat bangunan komersial yang Anda sewa ke penyewa menghilang dalam semalam. Selain kebakaran atau bencana alam lainnya, yang sering ditutupi oleh asuransi, Anda tidak akan tiba-tiba bangun dan menemukan bahwa kepemilikan real estat Anda telah hilang atau bahwa mereka sedang ditutup karena mereka menandai Securities and Exchange Commission . Bagi banyak orang, ini memberikan tingkat kenyamanan emosional.