Jangan Tingkatkan Risiko Anda dengan Menurunkan Likuiditas Anda
Pemilik rumah tidak terkecuali dari kenyataan ini. Secara kultural diberikan bahwa hampir setiap orang di Amerika Serikat memiliki keinginan untuk memiliki rumah sendiri secara langsung; untuk menikmati kepemilikan real estat, bebas dari pembebanan bank atau lembaga keuangan adalah bagian dari impian Amerika. Namun demikian, kecuali Anda berada dalam posisi untuk menghapus seluruh saldo hipotek di kediaman utama Anda, membuat pembayaran ekstra untuk menurunkan saldo pokok dapat menyebabkan bencana keuangan, terutama jika Anda belum mempertahankan dana darurat Anda . Itu mungkin sulit dipercaya, tapi itu kebenarannya. Ketika ekonomi berjalan ke selatan, memiliki cukup uang untuk bertahan hidup, kehilangan pekerjaan, bencana medis, atau darurat keluarga dapat berarti perbedaan antara malam tanpa tidur dan kedamaian batin.
Semakin Banyak Ekuitas Yang Anda Miliki di Rumah Anda, Semakin Besar Kemungkinan Bank Akan Menutup Seandainya Anda Merindukan Pembayaran
Bayangkan Anda memiliki bank.
Anda memiliki dua pelanggan, John dan Mary, keduanya memiliki rumah yang dinilai pada $ 200.000. John telah menjadi pecundang total, terserah kepada matanya dalam utang kartu kredit, sewa mobilnya, hampir tidak memiliki aset cair, dan memiliki riwayat pekerjaan yang tidak stabil. Mary, di sisi lain, memiliki kredit yang sangat baik, dan meskipun ia tidak memiliki banyak tabungan berlebih yang tersedia, telah dengan setia melakukan pembayaran ganda atau tiga kali lipat untuk menurunkan saldo pada hipoteknya, yang sekarang hanya mencapai $ 15.000.
Dia bersemangat menantikan hari ketika dia dapat mengirim voucher terakhir ke bank dan tahu bahwa rumahnya benar-benar dan sepenuhnya miliknya.
Sekarang, bayangkan bahwa keduanya menderita bencana. Mungkin mereka mengalami kecelakaan dan tidak dapat bekerja atau diberhentikan karena resesi . Sebagai bank, Anda tidak akan melihat sampai pembayaran terlewatkan. Anda benar-benar akan menjadi gembira dan memperhatikan ketika enam puluh hari telah berlalu, dan tidak ada cek yang diterima melalui pos. Pada titik tertentu, ambang batas dilewatkan jika undang-undang dan peraturan perbankan mewajibkan Anda untuk mengenali kemungkinan Anda mungkin tidak menerima pembayaran lagi dari John atau Mary. Tentu saja, karyawan bank ingin menghindari hal ini karena menurunkan profitabilitas yang dilaporkan, mengurangi kekuatan neraca keuangan mereka , membuat regulator mereka kesal, dan mendapatkan pemilik (atau pemegang saham jika bank tersebut diperdagangkan secara terbuka ) memacu mereka untuk mengubah situasi atau risiko kehilangan pekerjaan mereka.
Untuk menghindari hal ini, staf bank akan mengambil tindakan proaktif untuk mengembalikan pinjaman pada “status akrual” secepat mungkin sehingga tidak akan merusak laporan keuangan. Cara utama yang dapat dilakukan adalah menyita properti dan melelangnya ke pembeli.
Dari sudut pandang Anda sebagai pemilik bank, siapa yang lebih cenderung Anda cari lebih dulu? John, yang hampir tidak memiliki ekuitas di rumahnya, atau Mary? Jika Anda ingin menutup pada John, Anda harus memulihkan hampir $ 200.000 meminta harga untuk menghapus pinjaman pada buku Anda. Jika Anda menyita Mary, Anda dapat melikuidasi properti dengan diskon yang sangat tinggi, sangat cepat dan menghapus pinjaman $ 15.000 penuh.
Ya, Mary pelanggan yang sangat baik. Ya, dia telah melakukan segalanya dengan benar. Mungkin tidak adil bahwa dia adalah orang pertama yang Anda cari tetapi untuk memahami mengapa hal ini dilakukan, Anda harus menyadari struktur insentif yang ditetapkan untuk karyawan oleh Wall Street yang, pada gilirannya, hasil dari investor yang menginginkan stabil, dan lebih tinggi, laba.
Siapa investornya? Kamu dan aku. Dalam rencana 401 (k) , akun IRA, atau melalui kepemilikan dana indeks atau saham individu dalam akun broker biasa.
Ini adalah dana pensiun yang membayar cek kepada orang tua atau kakek-nenek Anda. Ini adalah perusahaan asuransi yang perlu menghasilkan dana untuk membayar klaim. Dengan investor yang menuntut keuntungan, Wall Street tidak ingin melihat bank memiliki banyak real estat. Karyawan di bank Anda tidak akan mengambil risiko pekerjaan mereka dengan mencoba mendaftarkan rumah John selama enam bulan sehingga ia bisa mendapatkan sedikit ekuitas dari itu. Mereka hanya tertarik untuk melindungi dana yang mereka kembangkan John, dan dia berjanji untuk membayar kembali. Itu sebabnya mereka beralih ke lelang. Mereka tidak mampu membiayai rumah John karena hasilnya mungkin tidak cukup untuk membayar pinjaman. Rumah Mary, di sisi lain, bisa terdaftar seharga $ 125.000 di lelang. Mereka mendapatkan $ 15.000 dan menjaga neraca keuangan yang murni sementara dia kehilangan $ 75.000 dalam ekuitas yang dapat ditangkap, dia dapat mendaftarkan properti di pasar cukup lama untuk menerima penawaran yang terhormat.
"Bagaimana dengan John?" Anda bertanya. Itu bagian yang kejam. Banyak bank jauh lebih mungkin untuk merestrukturisasi syarat pembayaran untuk membantunya keluar dari situasi karena mereka kemudian dapat secara sah menyimpannya di buku sebagai pinjaman "baik". Mereka mungkin menawarkan pembayaran balon di akhir hipotek untuk mengurangi pembayaran sekarang. Mereka mungkin mengizinkan dua tahun pembayaran bunga saja. Dalam persyaratan peraturan, langit adalah batasnya, dan itu benar-benar tergantung pada seberapa putus asa bank ingin menghindari kerugian pada margin keuntungannya .
Bagaimana Pemilik Rumah Bisa Melindungi Diri Sendiri atau Dirinya Sendiri dari Situasi Ini?
Pertahanan terbesar yang dimiliki investor terhadap penyitaan adalah likuiditas . Ucapkan lagi dan lagi. Bank tidak begitu peduli dengan jumlah uang yang Anda bayarkan kepada mereka, hanya saja Anda terus melakukan pembayaran tepat waktu, tanpa penundaan, sehingga jumlah mereka tampak hebat.
Mary akan jauh lebih baik dengan mengambil pembayaran ganda dan tiga kali lipat yang ia buat dengan hipoteknya dan memasukkannya ke dalam rekening atau dana pasar uang bebas pajak. (Pada saat artikel ini awalnya ditulis, dana tersebut membayar 4% hingga 5%. Hari-hari ini, Anda tidak akan mendapatkan banyak pendapatan bunga , tetapi masih layak pengurangan risiko.) Jika sesuatu terjadi, dia bisa menutupi kekurangan dengan mencelupkan ke dalam cadangan yang dia bangun. Jika kelihatannya situasi tidak akan berubah, dia bisa menempatkan rumahnya di pasar dan mencoba melepaskan dirinya dari situasi sebelum menghadapi malapetaka keuangan.
Satu-satunya bahaya terbesar dengan strategi yang berfokus pada likuiditas adalah risiko seseorang menghabiskan uang sambil mempertahankan utang. Akun dengan jumlah besar dari kas yang tidak dibatasi adalah godaan yang terlalu besar bagi banyak orang. Mungkin mereka tertinggal di tagihan kartu kredit mereka. Mungkin mereka menginginkan televisi layar datar baru dan berpikir bahwa mereka akan mencairkan dana itu dan membayarnya kembali dalam beberapa bulan. (Sepertinya tidak pernah berhasil dengan cara ini untuk sebagian besar orang.) Dengan demikian, jika ada kemungkinan bahwa Anda cenderung membelanjakan uang untuk apa pun selain untuk melakukan pembayaran rumah Anda dalam keadaan darurat, itu mungkin ide yang buruk. Itu benar-benar turun ke disiplin diri dan temperamen.
Bahaya besar lainnya adalah godaan untuk mendapatkan beberapa persentase poin tambahan dengan berinvestasi dalam aset berisiko. Strategi keuangan khusus ini bergantung pada keamanan prinsipal. Bagi kebanyakan orang, ini berarti sekuritas yang dialiri pajak yang sangat likuid seperti dana pasar uang yang berinvestasi dalam obligasi kotamadya. Dalam kasus luar biasa, mereka yang memiliki pengetahuan khusus tentang pasar tertentu (seperti saham atau real estat) dapat menginvestasikan dana ini dengan risiko berkurang. Yang paling aman dari semua cadangan likuiditas umumnya dianggap sebagai rekening TreasuryDirect yang diisi dengan tagihan Treasury yang secara langsung dipegang oleh Departemen Keuangan Amerika Serikat.