Sayangnya, banyak hotel kelas bisnis yang harganya antara $ 2 hingga $ 15 juta. Hotel mewah dan mewah dapat dengan mudah membutuhkan $ 30 hingga $ 60 juta atau lebih.
Meskipun sebagian besar dari ini secara tradisional dibiayai dengan utang, ekuitas down payment yang dibutuhkan masih jauh di luar bidang kemungkinan untuk hampir semua investor.
Berita bagus? Hari-hari ini, ada cara lain untuk berinvestasi di hotel. Anda dapat membeli REIT hotel di akun broker Anda dengan cara yang sama seperti Anda membeli saham , obligasi , atau reksa dana . Namun, pertama-tama, mari kembali dan bicarakan tentang REIT sesaat. Jika Anda lupa atau tidak pernah mempelajarinya, kepercayaan investasi real estat, atau REIT adalah jenis khusus dari perusahaan yang berfokus pada perolehan dan pengelolaan aset real estat dan real estat.
Salah satu hal yang membedakan REIT dari perusahaan biasa adalah bahwa Kongres membuat mereka dibebaskan dari pajak perusahaan dengan syarat beberapa ketentuan ketat dipenuhi, yang paling relevan di antaranya adalah distribusi setidaknya 90% dari semua keuntungan dalam bentuk dividen tunai. kepada pemegang saham.
Hal ini membuat REIT sangat sensitif terhadap pergerakan suku bunga tetapi juga berarti mereka cenderung menawarkan hasil dividen yang jauh lebih rendah daripada saham saham blue-chip mereka.
Kelemahannya? Distribusi REIT bukan "dividen yang memenuhi syarat" di bawah kode pajak, yang berarti Anda akan dikenakan pajak seolah-olah mereka adalah penghasilan biasa, bukan pada tarif pajak dividen yang lebih rendah dan lebih menarik.
Setelah Anda mulai membangun portofolio yang signifikan, ini kadang-kadang bisa membuat Anda dalam masalah jika Anda membeli terlalu banyak melalui Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) , atau tempat penampungan pajak lain, karena Anda mungkin memicu Pajak Penghasilan Bisnis yang Tidak Terkait atau UBIT . Itu adalah diskusi yang berbeda untuk hari yang berbeda.
Hotel REITs vs Apartment REIT atau REIT Spesialisasi di Leasing Mall Space
Sama seperti saham di industri dan sektor yang berbeda memiliki karakteristik risiko yang berbeda, REITs bervariasi secara signifikan tergantung pada jenis proyek real estat di mana mereka berspesialisasi.
Ini bukan berita bagi investor real estat yang terbiasa memperoleh properti secara langsung - karena mereka tahu dari pengalaman tangan pertama, sebuah bangunan apartemen berperilaku sangat berbeda dari gedung perkantoran atau unit penyimpanan berdasarkan ekonomi, tradisi, praktik, hukum, dan kekuatan di tempat kerja - tetapi kadang-kadang datang sebagai kejutan bagi investor baru yang memperoleh real estate melalui sekuritas yang diperdagangkan secara publik.
Mereka tidak memahami bahwa kantor komersial Anda REIT mungkin mengalami tingkat sewa siklus karena mengikuti siklus boom dan bust, sedangkan REIT gudang industri Anda mungkin jauh lebih stabil karena kelebihan kapasitas dapat ditutup dengan biaya perawatan yang minim jauh lebih cepat daripada yang mungkin dengan sesuatu seperti gedung apartemen.
Ini sifat kelas aset .
Salah satu sub-spesialisasi yang menarik dalam industri investasi real estat adalah REIT hotel. Seperti yang mungkin Anda duga dari namanya, hotel REITs fokus pada pengembangan, pengelolaan, akuisisi, atau pembiayaan hotel dan properti terkait perhotelan.
Ini dapat berkisar dari penginapan murah yang terletak di sisi jalan raya dan jalan negara yang terlupa hingga resor lima permata di beberapa hiburan, perjudian, dan ibu kota penduduk dunia. Mereka dapat melibatkan mengembangkan dan memiliki properti, membayar tim manajemen pihak ketiga untuk menangani jalannya hotel yang sebenarnya dengan imbalan bagian pendapatan .
Mereka dapat fokus terutama pada pengelolaan properti hotel orang lain untuk memotong pendapatan. Mereka dapat melibatkan pembiayaan proyek hotel, bertindak lebih seperti investasi pendapatan kuasi- tetap .
Anda benar-benar harus memahami apa yang Anda miliki atau Anda mengambil risiko tabungan susah payah Anda.
REIT Hotel terkenal mudah berubah karena hunian hotel berkorelasi dengan kondisi ekonomi umum, membuat mereka sangat sensitif terhadap ekspansi dan kontraksi. Ketika resesi melanda, bisnis memangkas anggaran perjalanan, memilih konferensi video atau panggilan telepon, sebagai gantinya. Keluarga dan organisasi menunda liburan, tinggal lebih dekat ke rumah.
Untuk REIT hotel, ini sering berarti arus kas kering pada saat yang sama hasil meningkat sehingga Anda mendapatkan penurunan dramatis dalam nilai unit atau saham. Sebaliknya, ketika hal berbalik, arus kas kadang-kadang meledak melalui atap sehingga Anda mendapatkan pembayaran yang meroket dan nilai pasar. Mereka sangat berbeda dari para pendukung dunia yang hanya memompa uang seperti jarum jam, generasi demi generasi; bisnis seperti Colgate-Palmolive atau Nestle. Mari kita lihat ilustrasi dunia nyata untuk mendemonstrasikan cara kerja REIT hotel yang sebenarnya.
Bagaimana Real REIT Hotel Berperilaku Dalam Keruntuhan Ekonomi 2008-2009
Hospitality Properties Trust adalah REIT hotel yang memiliki 291 hotel, mencakup 43.976 kamar atau suite, serta 185 pusat perjalanan yang dimiliki atau disewakan. Menurut arsip SEC, properti ini berlokasi di 44 negara bagian di Amerika Serikat, Kanada, dan Puerto Riko.
Hotel REIT mengoperasikan portofolio hotelnya di bawah koleksi beragam perjanjian waralaba, termasuk Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn oleh Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Suite Staybridge, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Hotel dan Resor Marriott, Hotel Clift, Hotel & Resor Radisson, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites oleh Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites oleh Marriott, dan Park Plaza Hotels & Resorts.
Pada masa-masa boom sebelum runtuhnya real estate, ekonomi terpuruk dalam resesi terburuk sejak Great Depression, REIT hotel ini menghasilkan distribusi lemak bagi pemiliknya. Pada tahun 2004, mereka menerima $ 2,88 cash per share, pada tahun 2005, $ 2,89 cash per share, pada tahun 2006, $ 2.94 cash per share, pada tahun 2007, $ 3.03 cash per share, pada tahun 2008, $ 3.08 cash per share.
Ketika dunia keuangan berantakan, pemesanan hotel jatuh dari tebing. Konferensi bisnis dibatalkan dan distribusi uang tunai berkurang, turun menjadi $ 0,77 per saham, penurunan mengejutkan sebesar 75%. Jika Anda mengandalkan uang itu untuk membayar tagihan Anda, Anda tiba-tiba merasa bahwa uang itu telah menguap pada saat Anda sangat membutuhkannya.
Menjual saham mereka secara bodoh (sekali lagi, jika Anda memiliki REIT hotel, Anda harus tahu bahwa ini adalah bagian dari pengalaman kepemilikan), saham tersebut jatuh dari tinggi $ 51,50 pada tahun 2006 menjadi hanya $ 6,90 pada tahun 2009. Penurunan sebesar 86,6% ini harga saham ditambahkan penghinaan terhadap cedera pemotongan parah dalam pendapatan pasif Anda.
Apa yang terjadi pada investor canggih yang memahami sifat kepemilikan REIT hotel? Mereka duduk di belakang pepatah mereka, menyaksikan distribusi uang naik ke $ 1,96 per saham dengan harga saham $ 32,46. Tentu saja, itu tidak mendekati tahun-tahun yang baik tetapi untuk periode pengukuran yang cukup mengerikan, Anda sedikit mengalahkan inflasi setelah pajak, mempertahankan daya beli Anda .
Anda membeli sekuritas real estate sepuluh tahun lalu, membayar antara $ 26,50 dan $ 42,40 per saham. Selama waktu itu, Anda mengumpulkan $ 24,83 atau lebih dalam distribusi uang tunai. Jika Anda cerdas dan menginvestasikan kembali dividen tersebut selama krisis, mereka menjadi apa yang disebut oleh salah satu akademisi keuangan sebagai "akselerator pengembalian", membuat beberapa ratus persen poin laba pada setiap cek atau setoran dibajak untuk membeli saham tambahan karena sebagian pemulihan nilai pasar.
Bandingkan REIT hotel itu dengan sesuatu seperti REIT industri. Bahkan dengan dunia yang berantakan, bisnis tidak ingin mengosongkan gudang, fasilitas pengiriman, dan pabrik mereka. Selain itu, mereka sering (tidak selalu) mampu membayar kontrak sewa yang secara hukum mereka berhutang bahkan jika perusahaan itu sendiri akhirnya bangkrut. Selama krisis yang sama, REIT industri seperti EastGroup Properties tidak memotong dividen.
Stok turun dari $ 48,54 menjadi $ 24,58, penurunan hanya 49,36%, yang tidak jauh berbeda dari indeks pasar saham, seperti Dow Jones Industrial Average dan S & P 500! Mengingat sifat sekuritas yang mengalir, dan bagaimana hal itu memengaruhi nilai pasar, itu sangat mengesankan. Lebih mengesankan lagi? Saham sebenarnya di $ 59,32 sekarang, jadi Anda memiliki $ 10,78 laba modal yang belum direalisasi , atau 22% + pada saham itu sendiri di atas semua dividen yang Anda nikmati.
Implikasi untuk Investor REIT Hotel Jelas
Ada empat cara utama Anda dapat melakukan pendekatan strategis untuk memperoleh REIT hotel jika Anda ingin memilikinya:
- Hanya membeli blok REIT hotel selama crash pasar saham , memperlakukannya sangat berbeda dari dana indeks Anda atau kepemilikan lain yang kemudian Anda rencanakan untuk bertahan selamanya . Semakin rendah biaya Anda, semakin cepat Anda dapat mengekstrak harga pembelian Anda kembali dalam dividen tunai jika Anda berencana untuk menginvestasikan uang itu di tempat lain.
- Secara teratur, biaya rata-rata dolar ke REIT hotel , mengetahui bahwa kadang-kadang, Anda akan membeli pada saat yang paling buruk tetapi mempercayai harga tertinggi dan terendah, dikombinasikan dengan dividen yang diinvestasikan kembali, akan memberi Anda segalanya rata-rata untuk pengembalian total yang memuaskan. Bagi kebanyakan orang, ini mungkin pendekatan yang lebih baik karena biaya dolar rata-rata secara drastis mengurangi risiko pasar saham, terutama ketika dikombinasikan dengan diversifikasi .
- Berspekulasi . Ketika industri perhotelan runtuh, belilah REIT hotel sampai tahun-tahun booming kembali, kemudian buang mereka bahkan jika mereka akhirnya akan jauh lebih tinggi. Kemungkinan keberhasilan jangka panjang di sini tidak bagus kecuali Anda dapat memahami industri hotel secara implisit dan memperlakukan akuisisi REIT dengan cara yang sama seperti jika Anda menghabiskan jutaan dolar untuk membeli properti secara langsung, tetapi ada minoritas orang-orang yang canggih secara finansial di luar sana dengan kemampuan melakukannya berdasarkan penilaian, asalkan mereka dapat hidup dengan membeli terlalu cepat atau menjual terlalu dini, yang pasti akan terjadi karena investor, secara keseluruhan, memiliki kebiasaan terlalu optimistis. atau pesimis dari waktu ke waktu.
- Masukkan handuk dan beli sesuatu seperti VANGuard REIT Index Fund , yang menggabungkan banyak REIT yang berbeda secara bersama-sama, termasuk REIT hotel, sebagai bagian dari portofolio yang terdiversifikasi. Ini memiliki hasil dividen yang jauh lebih rendah tetapi jika Anda pikir risiko berkurang bernilai trade-off, mungkin saja tindakan Anda yang paling bijak.
Dalam hal apapun, REIT hotel tidak lemah hati. Jika Anda tidak tahu apa yang Anda lakukan, injaklah dengan ringan.