Manfaat Kepemilikan Properti tanpa Kerumitan
Trust investasi real estat, atau REIT, dapat menjadi cara mudah bagi investor rata-rata untuk mendapatkan keuntungan tanpa kerumitan akuisisi properti langsung. Itulah mengapa kami memasukkan esai komprehensif ini dalam Panduan Pemula untuk Investasi Real Estat .
Sebelum tahun 1960, hanya individu dan perusahaan kaya yang memiliki sumber keuangan yang diperlukan untuk berinvestasi dalam proyek-proyek real estat yang signifikan seperti mal, taman perusahaan, dan fasilitas perawatan kesehatan. Sebagai tanggapan, Kongres meloloskan Undang-Undang Investasi Real Estat Investasi 1960. Perundang-undangan membebaskan perusahaan-perusahaan tujuan khusus ini dari pajak penghasilan badan jika kriteria tertentu dipenuhi. Diharapkan bahwa insentif keuangan akan menyebabkan investor untuk mengumpulkan sumber daya mereka bersama-sama untuk membentuk perusahaan dengan aset real estat yang signifikan, memberikan kesempatan yang sama kepada rata-rata orang Amerika yang tersedia bagi para elit. Tiga tahun kemudian, REIT pertama terbentuk.
Undang-undang asli memiliki beberapa kelemahan yang signifikan, namun, karena itu mengharuskan eksekutif yang bertanggung jawab atas bisnis untuk menyewa pihak ketiga untuk menyediakan layanan manajemen dan penyewaan properti. Pembatasan ini dicabut dalam Undang-Undang Reformasi Pajak 1986. Tiga belas tahun kemudian, pada tahun 1999, UU Modernisasi REIT disahkan.
Undang-undang mengizinkan REITs untuk membentuk anak perusahaan yang dapat dikenai pajak untuk menyediakan layanan khusus bagi penyewa yang biasanya berada di luar lingkup investasi real estat. Meskipun undang-undang masih memiliki beberapa keterbatasan untuk jenis layanan yang dapat ditawarkan, diharapkan bahwa kualitas layanan di properti yang dikelola REIT akan meningkat secara signifikan sebagai akibat dari perjalanannya.
Persyaratan untuk Status REIT
Menurut Ralph Block dalam Investasi di REITs: Trust Investasi Real Estat, setiap REIT harus lulus empat tes ini setiap tahun untuk mempertahankan status pajak khusus:
- “REIT harus mendistribusikan setidaknya 90 persen dari pendapatan kena pajak tahunannya, tidak termasuk keuntungan modal , sebagai dividen kepada para pemegang sahamnya.
- REIT harus memiliki setidaknya 75 persen dari asetnya diinvestasikan dalam real estat, pinjaman hipotek , saham REITs lain, uang tunai, atau sekuritas pemerintah.
- REIT harus mendapatkan setidaknya 75 persen dari pendapatan kotornya dari sewa, hipotek, atau keuntungan dari penjualan properti riil. Dan setidaknya 95 persen harus berasal dari sumber-sumber ini, bersama dengan dividen, bunga, dan keuntungan dari penjualan sekuritas.
- REIT harus memiliki setidaknya 100 pemegang saham dan harus memiliki kurang dari 50 persen dari saham yang beredar terkonsentrasi di tangan lima atau lebih sedikit pemegang saham. ”
Selain pencegahan perpajakan ganda, REIT menawarkan banyak manfaat lain yang meliputi:
Manajemen Profesional
Dalam banyak kasus, investor yang membeli properti sewaan diserahkan ke perangkatnya sendiri. REIT memungkinkan investor untuk memiliki properti yang dikelola oleh tim real estat profesional yang mengenal industri, memahami bisnis dan dapat memanfaatkan peluang berkat kemampuannya untuk mengumpulkan dana dari pasar modal. Manfaatnya tidak terbatas pada kehebatan keuangan tim manajemen. Pemilik REIT tidak akan menerima panggilan telepon pada pukul tiga pagi untuk memperbaiki toilet yang meluap.
Batasan Risiko Pribadi
REIT dapat secara signifikan membatasi risiko pribadi. Bagaimana? Jika seorang investor ingin memperoleh real estat, kemungkinan dia akan mengambil utang dengan meminjam uang dari teman, keluarga, atau bank.
Seringkali, dia akan diminta untuk secara pribadi menjamin dana. Hal ini dapat membuatnya terkena kewajiban yang berpotensi merusak jika proyek tersebut tidak berhasil. Alternatifnya adalah dengan menghasilkan sejumlah besar modal dengan merealokasi aset-asetnya yang lain seperti saham, obligasi, reksa dana , dan polis asuransi jiwa. Tidak ada alternatif yang cenderung ideal.
Membeli REIT, di sisi lain, dapat dilakukan hanya dengan beberapa ratus dolar karena harga saham sering serendah, jika tidak lebih rendah, dari ekuitas. Seorang investor yang ingin berinvestasi $ 3.000 dalam real estat akan menuai imbalan yang sama dengan basis pro-rata sebagai mereka yang ingin menginvestasikan $ 100.000; di masa lalu, itu tidak mungkin untuk mendapatkan diversifikasi semacam ini di kelas aset real estat tanpa mengambil mitra atau menggunakan leverage.
Likuiditas
Tidak seperti kepemilikan properti langsung, REIT menawarkan likuiditas dan kutipan harga harian. Banyak investor yang mengira ini karena meningkatnya risiko . Setelah rata-rata investor real estat telah mengakuisisi rumah, gedung apartemen atau unit penyimpanan, ia menjadi terutama tertarik pada prospek pendapatan sewa masa depan, bukan nilai jual potensial dari aset tersebut jika ia mengembalikannya ke pasar. Memang, jika investor memegang properti itu selama dua puluh tahun, ia kemungkinan akan hidup melalui ledakan dan kepingan yang signifikan dalam siklus real estat. Dalam banyak kasus, adalah aman untuk mengasumsikan bahwa karena kurangnya nilai jual kembali harian, investor tidak pernah berhenti untuk mempertimbangkan bahwa real estatnya berfluktuasi sama seperti saham biasa (meskipun ke tingkat yang jauh lebih kecil.) Dalam hal ini , kurangnya harga dikutip disalahartikan sebagai stabilitas. Seperti yang dikatakan Benjamin Graham dalam edisi tahun 1970-an The Intelligent Investor :
“Pada saat itu [selama Depresi Besar ] keuntungan psikologis dalam memiliki kepentingan bisnis yang tidak memiliki pasar yang dikutip. Misalnya, orang-orang yang memiliki hipotek pertama di real estat yang terus membayar bunga dapat mengatakan pada diri sendiri bahwa investasi mereka telah mempertahankan nilai penuh mereka, tidak ada kutipan pasar untuk menunjukkan sebaliknya. Di sisi lain, banyak obligasi korporasi yang terdaftar dengan kualitas yang lebih baik dan kekuatan dasar yang lebih besar mengalami penyusutan parah dalam kutipan pasar mereka, sehingga membuat pemiliknya percaya bahwa mereka tumbuh dengan jelas lebih miskin. Kenyataannya pemilik lebih baik dengan sekuritas terdaftar, meskipun harga rendah ini. Karena jika mereka ingin, atau terpaksa, mereka setidaknya bisa menjual masalah - mungkin untuk menukarnya dengan penawaran yang lebih baik. Atau mereka dapat secara logis mengabaikan tindakan pasar sebagai sementara dan pada dasarnya tidak berarti. Tapi menipu diri sendiri untuk mengatakan pada diri sendiri bahwa Anda tidak mengalami penyusutan nilai hanya karena sekuritas Anda tidak memiliki pasar yang sama sekali. ”
Dengan kata lain, terlepas dari fakta bahwa harga yang dikutip dari REIT dapat berfluktuasi setiap hari, realitas ekonomi dari investasi real estat langsung tidak berbeda. Intinya, seolah-olah pemilik REIT tidak mengambil kertas dan memeriksa harga yang ditawarkan kepadanya oleh Mr. Market. Mengambil satu langkah lebih jauh, kerugian yang dirasakan ini sebenarnya adalah salah satu keistimewaan memiliki REIT. Tidak seperti kepemilikan real estat langsung, mereka adalah aset cair yang dapat dijual cukup cepat untuk memperoleh uang tunai atau mengambil keuntungan dari peluang investasi lainnya.
Alat yang Sangat Baik untuk Pensiun atau Penghasilan untuk Biaya Hidup
Sebagian besar laba yang dikaitkan dengan investasi dalam REITs adalah karena dividen tunai besar. Karena distribusi dividen semacam ini dikenakan pajak pada tarif pajak penghasilan pribadi yang secara historis 39,8% (terima kasih kepada pemotongan pajak Bush, tingkat ini telah diturunkan menjadi 35%), Paman Sam dapat mengambil keuntungan signifikan dari keuntungan Anda. Salah satu cara untuk mengatasinya adalah dengan menahan investasi real estat Anda di IRA atau akun pensiun lainnya. Dekade perambahan bebas pajak dapat menghasilkan ratusan ribu dolar lebih banyak dalam tabungan pensiun.
REIT juga sangat cocok untuk portofolio pensiun karena dividen tunai tidak hanya menyediakan pendapatan untuk hidup tetapi juga membangun lantai phantom ke harga saham. Di pasar bebas jatuh, misalnya, hasil dividen akhirnya akan menjadi cukup menarik untuk mencegah penjualan lebih lanjut (dengan asumsi bisnis fundamental tidak dalam bahaya.) Hal ini dapat menghasilkan stabilitas yang lebih besar pada saat krisis pasar.
Istilah REIT ekuitas mengacu pada entitas perusahaan yang terlibat dalam akuisisi, manajemen, pembangunan, renovasi, dan penjualan real estat. Jenis kepercayaan investasi real estat ini menawarkan potensi imbalan terbesar dan oleh karena itu cenderung disukai oleh pengelola uang profesional . REIT ekuitas kembali beroperasi di bidang keahlian tertentu. Beberapa contoh termasuk:
- REITs hunian
- REIT Ritel
- Kantor dan REIT Industri
- REITAN Perawatan Kesehatan
- REIT penyimpanan mandiri
- REIT hotel dan resort
REITs hunian
Jenis REIT ini mengkhususkan diri dalam bangunan apartemen dan / atau properti perumahan lainnya yang disewakan kepada individu. Bahaya terbesar bagi REIT perumahan adalah over construction dalam area geografis tertentu selama lingkungan ekonomi yang menurun . Dalam kasus-kasus seperti di mana pasokan meningkat karena permintaan menurun, tim manajemen terpaksa mengurangi sewa untuk menjaga tingkat hunian tetap stabil.
Contoh REIT Hunian: Komunitas Avalon Bay
Menurut Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), yang dikenal dengan komunitas apartemen mewahnya, “adalah kepercayaan investasi real estat yang berfokus pada pengembangan, pembangunan kembali, akuisisi, kepemilikan dan operasi komunitas apartemen di pasar penghalang-ke-masuk tinggi dari Amerika Serikat. Pada tanggal 27 Februari 2004, Perusahaan memiliki atau memiliki kepemilikan langsung atau tidak langsung di 131 komunitas apartemen yang beroperasi yang mengandung 38.504 rumah apartemen di 10 negara bagian dan District of Columbia, dimana dua komunitas yang memuat 1.089 rumah apartemen sedang dalam proses rekonstruksi. Selain itu, pada tanggal tersebut, AvalonBay memiliki atau memiliki kepemilikan langsung atau tidak langsung di 11 komunitas yang sedang dibangun yang diharapkan dapat menampung total 3.493 rumah apartemen ketika selesai. Ini juga memiliki kepemilikan kepemilikan langsung atau tidak langsung dalam hak untuk mengembangkan 40 komunitas tambahan yang, jika dikembangkan dengan cara yang diharapkan, akan berisi sekitar 10.070 rumah apartemen.
REIT Ritel
Ada sejumlah spesialisasi di bidang REIT ritel, termasuk mal dan pusat perbelanjaan. Manfaat khusus untuk yang pertama adalah bahwa biaya konstruksi sangat signifikan; diukur dalam puluhan atau ratusan juta dolar. Biaya barrier-of-entry yang tinggi ini membantu menjaga ekspansi di bawah kontrol, membuat pasokan berlebih menjadi perhatian yang lebih rendah.
Contoh REIT Ritel: Regency Realty Corp.
“Regency Centers Corporation adalah kepercayaan investasi real estat yang memiliki dan mengoperasikan pusat perbelanjaan berlabuh di Amerika Serikat. Pada tanggal 31 Desember 2003, portofolio investasi real estat Perusahaan termasuk 265 pusat perbelanjaan di 22 negara bagian dengan 30,3 juta kaki persegi area leasable kotor (GLA) dan 92,2% disewakan. Secara geografis, 19,6% dari GLA-nya berlokasi di Florida, 19,5% di California, 16,8% di Texas, 6,6% di Georgia, 6,3% di Ohio dan 31,2% tersebar di 17 negara bagian lainnya. Kabupaten memiliki dan mengoperasikan pusat-pusat perbelanjaannya melalui kemitraan operasinya, Pusat Kabupaten, LP (RCLP), di mana Perusahaan memiliki 98% unit kemitraan operasi. Kegiatan operasi, investasi, dan pendanaan kabupaten umumnya dilakukan oleh RCLP. ”- Ringkasan Bisnis Reuter
Kantor dan REIT Industri
Sektor perkantoran dari pasar kepercayaan investasi real estat secara historis adalah yang terbesar. Kelemahan utama adalah kenyataan bahwa sewa kantor biasanya memiliki jangka waktu sewa yang lebih panjang yang berarti bahwa pada saat sewa menurun dan hunian lebih rendah, para penyewa yang menandatangani sewa akan memiliki tingkat yang lebih rendah, kurang menguntungkan terkunci selama bertahun-tahun. Ini juga bisa menjadi berkah, namun, jika properti diisi selama waktu pasokan pendek dan permintaan tinggi. Kantor REITs, seperti yang dapat dibayangkan, sangat siklis. REIT industri, di sisi lain, cenderung menghasilkan arus kas yang stabil dan dapat diprediksi berkat tingkat pembaruan sewa yang tinggi dan pengeluaran modal yang rendah serta persyaratan pemeliharaan.
Contoh Office and Industrial REIT: Pusat Kepercayaan Properti
“CenterPoint Properties Trust adalah kepercayaan investasi real estat yang memiliki dan mengoperasikan gudang dan properti industri lainnya di daerah metropolitan Chicago, Illinois. CenterPoint berusaha menciptakan nilai saham melalui manajemen yang digerakkan pelanggan, investasi, pengembangan, dan pembangunan kembali gudang, distribusi, manufaktur ringan, udara dan fasilitas terkait kereta api. Perusahaan juga membangun taman industri multi-fasilitas yang secara strategis terletak di dekat jalan raya, bandara, dan rel kereta api. Pada tanggal 31 Desember 2003, portofolio investasi Perusahaan gudang operasi dan properti industri lainnya terdiri dari 187 properti, dengan total sekitar 34,4 juta kaki persegi, dengan basis beragam sekitar 284 penyewa yang terlibat dalam berbagai bisnis. Pada 31 Desember 2003, CenterPoint telah mengumpulkan kendali atas lahan besar yang melebihi 3000 hektar, di mana 50,1 juta kaki persegi gudang dan properti industri lainnya dapat dikembangkan. ”- Ringkasan Bisnis Reuter
REIT Perawatan Kesehatan
Perawatan kesehatan REIT membangun, memperoleh, dan menyewakan bangunan khusus seperti rumah sakit, panti jompo, bangunan medis, dan fasilitas hidup berbantu. Sektor REIT ini cukup kebal terhadap resesi , meskipun mereka sangat bergantung pada kesehatan keuangan dari penyewa yang, pada gilirannya, bergantung pada penggantian medis yang disediakan oleh Pemerintah AS. Perubahan federal dalam kebijakan kesehatan jelas akan memiliki efek yang signifikan terhadap REIT perawatan kesehatan.
Contoh REIT Perawatan Kesehatan: Perawatan Kesehatan REIT, Inc.
“Perawatan Kesehatan REIT, Inc. adalah investasi ekuitas investasi real estat (RIET) yang berinvestasi di fasilitas perawatan kesehatan, terutama perawatan terampil dan fasilitas hidup dibantu di Amerika Serikat. Perusahaan juga berinvestasi dalam fasilitas perawatan khusus. Selama tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2003, Perusahaan memiliki investasi di 328 fasilitas yang berlokasi di 33 negara bagian dan dikelola oleh 47 operator yang berbeda. Portofolionya termasuk 219 fasilitas hidup dibantu, 101 fasilitas perawatan terampil, dan delapan fasilitas perawatan khusus. Pada bulan Oktober 2003, Perusahaan menjual investasinya di LP Atlantic Healthcare Finance ”- Ringkasan Bisnis Reuter
REIT Penyimpanan Diri
Sektor REIT penyimpanan-diri agak resesi. Yang lebih mengejutkan adalah fakta bahwa pelanggan korporat merupakan porsi sewa penyimpanan yang signifikan. Hambatan untuk masuk secara signifikan lebih rendah daripada jenis REIT lain karena jumlah modal yang lebih kecil diperlukan untuk membangun fasilitas penyimpanan.
Contoh Penyimpanan Diri REIT: Sovran Self Storage, Inc.
“Sovran Self Storage, Inc. adalah kepercayaan investasi real estat yang dikelola sendiri dan dikelola sendiri yang mengakuisisi, memiliki, dan mengelola properti penyimpanan mandiri. Pada 1 Maret 2004, ia memiliki 265 properti penyimpanan yang dimiliki dan / atau dikelola sendiri yang terdiri dari sekitar 15,5 juta kaki persegi yang disewakan bersih, terletak di 21 negara bagian di Amerika Serikat bagian timur dan tengah barat, Arizona, dan Texas. Sovran Self Storage mengelola 11 properti ini untuk Locke Sovran I, LLC, joint venture yang tidak dikonsolidasi yang dimiliki 45% oleh Perusahaan. Pada tanggal 1 Maret 2004, semua kecuali dua propertinya menjalankan bisnis dengan nama dagang Paman Bob's Self-Storage. Fasilitas penyimpanan sendiri milik Perusahaan menawarkan ruang penyimpanan tertutup yang murah, mudah diakses, untuk pengguna perumahan dan komersial dalam basis bulan-ke-bulan. Semua properti memiliki manajer properti di tempat selama jam kerja. Pelanggan memiliki akses ke area penyimpanan mereka selama jam kerja, dan beberapa pelanggan komersial disediakan akses 24 jam. ”- Ringkasan Bisnis Reuter
REIT Hotel dan Resort
Dalam dunia investasi real estat, sektor hotel dan resor adalah yang paling erat kaitannya dengan ekonomi secara keseluruhan. Ketika waktu buruk, orang melakukan perjalanan lebih sedikit untuk bisnis dan kesenangan, memotong tepat ke jantung garis bawah perusahaan ini. Akibatnya, para investor di REIT hotel harus memusatkan perhatian mereka tidak hanya dengan overbuilding tetapi prospek ekonomi dari kedua wilayah geografis di mana hotel atau resor berada, serta dari seluruh negara juga.
Contoh REIT Hotel dan Resort: LaSalle Hotel Properties
“LaSalle Hotel Properties adalah kepercayaan investasi real estat yang dikelola sendiri dan dikelola sendiri yang membeli, memiliki dan menyewakan sebagian besar hotel mewah dan mewah dengan layanan lengkap yang terletak di konvensi, resor, dan pasar bisnis kota besar. Pada tanggal 31 Desember 2003, Perusahaan memiliki saham di 17 hotel dengan sekitar 5.600 kamar / suite yang terletak di 10 negara bagian dan District of Columbia. Operator hotel independen mengelola hotel. Secara substansial semua aset Perusahaan dipegang oleh, dan semua operasinya dilakukan melalui, LaSalle Hotel Operasional Kemitraan, LP Perusahaan adalah mitra umum tunggal dari kemitraan operasi dengan kepemilikan kira-kira 98,3% per tahun fiskal yang berakhir 31 Oktober , 2003. Sisanya 1,7% dipegang oleh mitra terbatas lainnya. ”- Ringkasan Bisnis Reuter
Mengapa REITs Menjual Properti
Jika tujuan dari REIT adalah untuk memperoleh dan mendapat laba dari investasi real estat, mengapa beberapa tim manajemen memilih untuk menjual properti? Seperti kebanyakan bisnis yang baik, disarankan agar REIT untuk meninjau portofolio propertinya secara berkala dan memutuskan aset mana yang cenderung menghasilkan arus kas yang kurang dari rata-rata di tahun-tahun mendatang. Hasil dari penjualan properti ini dapat diinvestasikan kembali dalam peluang dengan prospek yang lebih tinggi atau digunakan untuk memperkuat neraca (yaitu pengurangan utang ) atau meningkatkan kekayaan pemegang saham melalui program pembelian kembali saham . Investor harus menyadari tujuan utama dari setiap perusahaan yang sukses seharusnya adalah untuk meningkatkan kekayaan pemegang saham, bukan hanya tanpa pikiran terus melakukan bisnis.
Menggunakan REIT untuk Program Diversifikasi dan Alokasi Aset
Investasi real estat menawarkan alternatif yang menarik untuk saham biasa, obligasi, dan investasi reksa dana. Namun, para investor yang ingin melihat diversifikasi itu harus ingat bahwa tidak cukup hanya membeli beberapa REIT dan menyebut portofolio Anda terdiversifikasi. Sebaliknya, investor harus memastikan bahwa REIT yang diperolehnya mewakili kelompok properti yang berbeda secara geografis dan sektor. Untuk investor defensif , akan jauh lebih aman untuk memiliki beberapa REIT apartemen, perkantoran, industri, penyimpanan, dan kesehatan dari New York ke California di bawah tim manajemen yang berbeda dari pada hanya membeli sebuah perusahaan penyimpanan mandiri yang berbasis di Pennsylvania.
REIT hipotek
REITI KPR adalah perusahaan yang mengkhususkan diri dalam penjaminan, memperoleh dan memegang kewajiban utang yang dijamin oleh properti real estat . REIT hipotek pada dasarnya portofolio pinjaman sebagai lawan kepemilikan aset, seperti halnya dengan rekan-rekan ekuitas mereka.
REIT Hybrid
REIT disebut sebagai hibrida ketika memiliki komponen ekuitas dan hipotek. Meskipun tidak terlalu disukai oleh penasihat investasi sebagai REIT ekuitas murni, mereka masih merupakan alternatif investasi yang menarik.
Ringkasan: Keuntungan Investasi Real Estat melalui REITs
- Perpajakan ganda dihindari, memungkinkan lebih banyak modal investor untuk bergabung.
- Tim manajemen yang profesional dan berdedikasi yang bertanggung jawab atas operasi bisnis sehari-hari, memberikan investor keahlian di luar basis pengetahuannya sendiri.
- Tidak seperti real estat yang dipegang langsung oleh investor, REIT adalah aset cair yang dapat dijual cukup cepat untuk memperoleh uang tunai atau mengambil keuntungan dari peluang investasi lainnya.
- Menggunakan REIT, investor dengan hanya beberapa ribu dolar yang tersedia dapat mendiversifikasi kepemilikan mereka antara berbagai area geografis dan spesialisasi properti. Dalam kasus kepemilikan properti langsung, ini tidak akan layak secara keuangan kecuali investor mengambil leverage atau mitra bisnis yang berlebihan.
- REITs dapat memanfaatkan pasar utang dan ekuitas dan mengumpulkan dana untuk memanfaatkan peluang ketika mereka muncul.
- REIT memiliki korelasi yang lebih rendah terhadap ekuitas daripada banyak kelas aset lainnya, memberikan stabilitas portofolio bagi mereka yang memiliki strategi alokasi aset aktif .
- Dividen tunai yang tinggi relatif terhadap pasar cenderung membentuk dasar hantu untuk harga saham REIT, sering menjaga mereka dari jatuh sejauh saham biasa di pasar beruang .
Peringatan Akhir tentang REIT
Investor harus selalu ingat bahwa REITs tidak hanya mewakili tumpukan aset real estat. Mereka berada di dalam dan dari diri mereka sendiri merupakan bisnis yang terus bergerak dan harus dievaluasi dan dianalisis seperti itu.