Bagaimana Hipotek Mempengaruhi Ekonomi AS
Jenis
Jenis hipotek yang paling populer adalah pinjaman suku bunga tetap 30 tahun konvensional . Sejak 1999, itu mewakili 70 persen hingga 90 persen dari semua hipotek. Pinjaman suku bunga tetap 15 tahun juga digunakan secara luas, karena memungkinkan orang untuk membayar utang mereka dalam separuh waktu.
Mortgage tingkat suku bunga menawarkan suku bunga yang lebih rendah, dan pembayaran bulanan dari pinjaman suku bunga tetap. Mereka akan menjadi lebih mahal ketika suku bunga naik dari posisi terendah 200 tahun.
Pemberi pinjaman subprime menciptakan sejumlah pinjaman eksotis. Mereka menarik pelanggan dengan menawarkan tarif "penggoda" rendah selama beberapa tahun pertama. Ini berbahaya bagi peminjam baru. Mereka mungkin tidak menyadari pembayaran meningkat secara dramatis setelah fase awal pernikahan. Berikut beberapa yang paling populer:
- Pinjaman dengan bunga saja : Pembayaran super rendah yang tidak mengurangi pokok pinjaman untuk beberapa tahun pertama.
- Pinjaman ARM Opsi : Peminjam memilih berapa yang harus dibayar setiap bulan selama lima tahun pertama.
- Pinjaman amortisasi negatif : Pinjaman bunga saja yang meningkatkan pokok setiap bulan. itu karena pembayarannya bahkan kurang dari bunga.
- Pinjaman dengan suku bunga tetap ultra-panjang : Ini adalah hipotek konvensional 40-50 tahun.
- Pinjaman balon : Mereka harus dibiayai kembali atau dilunasi setelah 5-7 tahun.
- Pinjaman tanpa uang muka : Ini memungkinkan peminjam untuk mengambil pinjaman untuk uang muka.
Sejarah
Sebelum Depresi Besar , hipotik rumah adalah pinjaman 5 hingga 10 tahun hanya untuk 50 persen dari nilai rumah. Pokoknya jatuh tempo sebagai pembayaran balon di akhir semester. Bank memiliki sedikit risiko.
Ketika harga perumahan turun 25 persen selama Depresi Besar, pemilik rumah tidak mampu membayar pembayaran balon.
Bank-bank tidak akan mengijinkan refinancing. Pada 1935, 10 persen dari semua rumah berada dalam penyitaan .
Untuk menghentikan pembantaian, Presiden Roosevelt mengubah lima area penting terkait perumahan sebagai bagian dari Kesepakatan Baru :
- Perusahaan Pinjaman Pemilik Rumah membeli satu juta kredit macet dari bank-bank. Itu mengubah mereka menjadi hipotek jangka panjang, suku bunga tetap yang kita kenal sekarang, dan mengembalikannya.
- Administrasi Perumahan Federal menyediakan asuransi hipotek.
- Federal National Mortgage Association menciptakan pasar sekunder untuk hipotek.
- Federal Deposit Insurance Corporation mengasuransikan deposito bank.
- Glass-Steagall dilarang bank dari investasi dana deposan dalam usaha berisiko seperti pasar saham.
Perubahan-perubahan ini menanggapi bencana ekonomi. Mereka tidak dirancang untuk menjadi kebijakan kepemilikan rumah. Meski begitu, mereka memang membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau. Mereka memperpanjang jangka waktu pinjaman. Itu mengurangi biaya bulanan dan menghilangkan kebutuhan untuk membiayai kembali. Bank mendanai pinjaman berkat deposito bank yang dijamin FDIC.
Pada tahun 1944, program asuransi hipotek Departemen Urusan Veteran menurunkan pembayaran. Ini mendorong para veteran perang kembali untuk membeli rumah yang dibangun di pinggiran kota. Itu memacu aktivitas ekonomi di industri konstruksi rumah.
Berkat semua program federal, kepemilikan rumah meningkat dari 43,6 persen pada tahun 1940 menjadi 64 persen pada tahun 1980.
Pemerintah menciptakan undang-undang khusus untuk menciptakan tabungan dan pinjaman bank untuk mengeluarkan hipotek ini. Sepanjang 1960-an dan 1970-an, hampir semua hipotek diterbitkan melalui tabungan dan pinjaman . Bank-bank ini berhasil karena orang-orang menyimpan dana dalam rekening tabungan. Pemerintah mengasuransikan deposito, sehingga orang-orang menggunakan akun, meskipun bunga yang diperoleh tidak banyak. Ini juga diatur oleh pemerintah. S & L bisa tetap menguntungkan dengan membayar suku bunga deposito lebih rendah daripada yang dibebankan pada hipotek.
Pada 1970-an, Presiden Nixon menciptakan inflasi yang melaju dengan memutus semua hubungan antara dolar AS dan standar emas . Bank kehilangan deposito karena mereka tidak dapat mencocokkan bunga yang dibayarkan oleh rekening pasar uang .
Ini mengurangi dana yang mereka butuhkan untuk mengeluarkan hipotek.
Untuk membantu bank, Kongres meloloskan Garn-St. Undang-undang Lembaga Penyimpanan Germain. Ini memungkinkan bank untuk menaikkan suku bunga dan menurunkan standar pinjaman. Ini juga memungkinkan S & L untuk membuat pinjaman komersial dan konsumen. Hal ini menyebabkan krisis tabungan dan pinjaman , dan kegagalan setengah dari bank-bank nasional.
| Tahun | % dari Penghasilan Rumah Tangga | % dari Aset Rumah Tangga | % dari PDB |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Sumber: Richard K. Green dan Susan M. Wachter, "The Mortgage Amerika dalam Sejarah dan Konteks Internasional," University of Pennsylvania, 21 September 2005)
Bagaimana Hipotek Mempengaruhi Ekonomi
Selama Pemerintahan Presiden Clinton , bank-bank mengeluh bahwa mereka tidak dapat bersaing di pasar keuangan internasional. Kongres melakukan deregulasi industri, dan mencabut UU Glass-Steagall. Ini memungkinkan bank untuk menggunakan dana jaminan deposan untuk berinvestasi dalam derivatif yang berisiko. Yang paling populer dari ini adalah keamanan yang didukung hipotek .
Bank akan menggabungkan hipotek yang sama, dan kemudian menjualnya kepada Fannie Mae, Freddie Mac, atau investor lain. Mereka diasuransikan terhadap default dengan credit default swaps. Permintaan untuk sekuritas ini sangat tinggi sehingga bank mulai menurunkan standar pada pinjaman yang mendasarinya. Segera, subprime mortgage ini memungkinkan hampir setiap orang menjadi pemilik rumah.
Akibatnya, persentase utang hipotek dibandingkan dengan produk domestik bruto meroket dari 50 persen pada tahun 2000 menjadi hampir 70 persen pada tahun 2004. Semua berjalan lancar sampai harga rumah mulai menurun pada tahun 2006. Tidak dapat membiayai kembali atau menjual rumah mereka, pemilik rumah mulai gagal bayar. . Begitu banyak investor menguangkan credit default swaps mereka bahwa perusahaan asuransi utama, AIG, hampir bangkrut. Begitulah cara krisis subprime mortgage menciptakan krisis keuangan tahun 2008 .