Apa itu Fannie Mae? (FNMA)

Dua Cara Kritis Fannie Mae Membantu Anda

Fannie Mae adalah Asosiasi Mortgage Nasional Federal. Ini adalah perusahaan yang disponsori pemerintah sebelumnya yang berada di bawah konservatori Badan Keuangan Perumahan Federal. Departemen Keuangan AS memiliki semua saham pilihan seniornya. Itu berarti semua laba FNMA masuk ke Departemen Keuangan AS. Investor masih bisa membeli saham biasa dan saham preferen junior. Konservator tidak mengizinkan mereka membayar dividen.

Pemegang saham berharap suatu hari pemerintah mengakhiri konservatori. Itu tidak mungkin.

Apa Itu

Fannie Mae membeli hipotek dari bank, broker hipotek, dan credit unions. Itu memberi uang kepada bank untuk menghasilkan lebih banyak pinjaman. Ini juga mentransfer risiko kegagalan dari bank ke Fannie Mae.

Fannie kemudian memaketkan jenis pinjaman serupa ke dalam sekuritas berbasis mortgage . Ini menjual sekuritas kepada investor. Ini termasuk hedge fund, dana pensiun, bank lain, dan bahkan investor individu.

Fannie Mae terus memiliki hipotek yang mendasarinya. Ia membayar investor saham pro-rata mereka pembayaran hipotek setiap bulan. Itu termasuk pokok dan bunga. Federal Reserve Bank of New York melakukan pembayaran melalui transfer kawat.

Fannie Mae menjamin pembayaran . Tetapi investor mempertahankan tiga risiko.

1. Pemilik rumah dapat membayar di muka hipotek. Itu berarti investor menerima lebih sedikit dari yang dia kira.

1. Jika suku bunga jatuh, maka pemilik rumah akan membiayai kembali. Dalam hal ini, mereka akan membayar di muka hipotek. Penurunan suku bunga akan menurunkan nilai MBS.
2. Peminjam dapat gagal bayar. Namun, Fannie Mae menjamin pembayaran, sehingga investor tidak memiliki risiko itu. Di sisi lain, jika banyak peminjam gagal, bisa dibayangkan membanjiri kemampuan Fannie Mae untuk melakukan pembayaran tepat waktu.

Fannie Mae juga menyediakan pembiayaan untuk pengembangan perumahan sewa yang terjangkau.

Persentase tertentu dari hipotek Fannie Mae harus melayani keluarga berpenghasilan rendah dan menengah.

Sejarah

FNMA diciptakan pada 1938 untuk membangun pasar hipotek sekunder untuk pinjaman yang dijamin oleh Administrasi Perumahan Federal. Pada tahun 1968, Fannie Mae menjadi perusahaan pemegang saham yang dapat membeli hipotek, bukan hanya mereka yang diasuransikan oleh pemerintah. Itu bahkan terdaftar di Bursa Efek New York .

Krisis subprime mortgage membanjiri kemampuan FNMA untuk menjamin semua pinjaman buruk itu. Setelah banyak bailout dan upaya untuk menjaga pelarut FNMA, pemerintah federal menasionalisasi perusahaan. Fannie Mae dan Freddie Mac dijatuhkan oleh krisis subprime mortgage .

Pada 8 Juli 2010, Fannie Mae mengumumkan saham preferen dan saham biasa akan diperdagangkan di OTC Bulletin Board, bukan New York Stock Exchange dan Chicago Stock Exchange.

Bagaimana Ini Mempengaruhi Ekonomi AS

Sebelum krisis, Fannie Mae menstimulasi pasar perumahan, yang mencapai 10 persen dari ekonomi . Itu menciptakan kekayaan bagi pemilik rumah yang kemudian mampu membeli rumah dengan harga lebih tinggi. Fannie Mae juga mengizinkan keluarga berpenghasilan rendah dan menengah untuk mendapatkan bantal keuangan di bawah mereka, dan standar hidup yang lebih tinggi, dalam bentuk kepemilikan rumah.

Fannie Mae terlibat dalam krisis, tetapi tidak menyebabkannya. MBS dikemas ulang oleh bank sebagai jaminan kewajiban hipotek . Mereka mengambil MBS dan memotongnya menjadi beberapa bagian . Misalnya, mereka memasukkan semua pembayaran bunga rendah ke dalam satu tahap. Investor yang menginginkan risiko lebih sedikit membeli mereka. Yang lain membeli pembayaran dengan bunga tinggi.

CMO ini dijamin oleh credit default swaps . Ketika harga rumah mulai jatuh pada tahun 2006, tidak ada yang tahu apa nilai CMO. AIG tidak dapat membayar semua CDS yang telah dikeluarkannya. Banyak orang mengira Fannie dan Freddie menyebabkan krisis subprime mortgage . Tapi, faktanya, itu adalah turunan ini.

Sejak krisis, Fannie Mae telah mempertahankan industri perumahan untuk mendukung kehidupan. Pada 2010, perumahan hanya terdiri dari 2 persen ekonomi. Fannie Mae dan perusahaan milik pemerintah yang lain, Freddie Mac , sekarang menjamin 90 persen dari semua hipotek.

Dengan kata lain, bank (yang sebelumnya dipinjamkan ke hampir semua orang dengan pulsa) sekarang tidak akan meminjamkan siapa pun tanpa jaminan pemerintah.

Bagaimana Ini Mempengaruhi Anda

Fannie Mae membantu Anda dalam dua cara:

1. Jika Anda seorang pemilik rumah, maka Fannie Mae membantu menjaga biaya hipotek rendah dengan membuat pendanaan untuk hipotek lebih mudah tersedia.
2. Jika Anda memenuhi syarat sebagai keluarga berpenghasilan rendah atau menengah, seperti guru, petugas polisi, pemadam kebakaran atau pekerja perawatan kesehatan, Fannie Mae akan memberi Anda hipotek yang tidak mampu Anda bayar.

Masa Depan Fannie Mae

Pemegang saham FNMA meminta Gedung Putih untuk membuat Fannie dan Freddie menjadi pribadi lagi. Mereka menyadari keduanya merupakan investasi bisnis yang baik. Pemegang saham di masa depan dapat menghasilkan laba atas investasi yang baik jika keduanya bersifat pribadi.

Ada banyak di Kongres yang ingin membubarkan Fannie dan Freddie. Mereka melihatnya sebagai campur tangan pemerintah yang tidak diperlukan di pasar perumahan. (Sumber: "Status Quo untuk Fannie, Freddie," The Wall Street Journal , 20 Oktober 2015.)