Seorang pembaca bertanya: "Suami saya dan saya mencari rumah pertama kami. Kami telah mempersempit lingkungan yang kami sukai dan telah menerima daftar email dari agen kami. Haruskah kami meminta agen kami untuk meningkatkan kisaran harga kami untuk memungkinkan negosiasi harga? Apa cara terbaik untuk memilih rentang harga? "
Jawaban: Memilih kisaran harga yang tepat adalah penting karena jika tidak Anda tidak dapat menemukan rumah yang tepat .
Namun, Anda juga tidak ingin membuang-buang waktu melihat rumah yang tidak sesuai dengan kriteria Anda karena harganya lebih mahal daripada yang Anda bayarkan. Satu-satunya hal yang lebih buruk daripada menemukan rumah impian Anda dan menemukan penjual tidak akan bengkok harga adalah tidak menemukan rumah Anda sama sekali karena kisaran harga salah.
Rekatkan Titik Harga Anda
Agen tidak selalu berpikir tentang cara pembeli mencari rumah ketika mereka menerima daftar. Dengan tidak menentukan harga rumah dalam kisaran harga yang tepat, penjual mungkin kehilangan pembeli yang tidak akan pernah melihat cantuman.
Misalnya, jika harga penjualan maksimum Anda adalah $ 399.000, jangan menyiapkan pencarian properti dengan titik harga akhir atas $ 399.000. Anda akan merindukan rumah dengan harga $ 399,950, serta yang terdaftar di $ 405.000.
Rentang harga umum yang dicari pembeli adalah:
- $ 275.000 hingga $ 299.000. Ini tidak termasuk rumah yang terdaftar di bawah $ 274.999 atau di atas $ 299.001.
- $ 250.000 hingga $ 275.000. Ini tidak termasuk rumah yang tercantum di bawah $ 249,999 atau di atas $ 275,001.
- $ 225.000 hingga $ 250.000. Ini tidak termasuk harga rumah di bawah $ 224,999 atau di atas $ 250.001
- $ 200.000 hingga $ 225.000. Ini tidak termasuk harga rumah di bawah $ 199,999 atau di atas $ 225,001.
Anda dapat melihat dilema. Namun banyak agen mengambil daftar di luar rentang harga ini, yang mungkin berhasil untuk Anda. Beberapa agen melekat pada angka yang berulang dan akan mengambil daftar dengan semua angka dua, misalnya, seperti $ 222,222.
Pembeli yang melihat harga minimum $ 225.000 tidak akan pernah menemukan daftar harga cerdik jika mereka lalai memperluas rentang harganya.
Suhu Pasar Mempengaruhi Harga
Suhu pasar bisa panas, dingin atau netral . Jika Anda berbelanja di rumah di pasar penjual, ketahuilah bahwa penjual kemungkinan besar akan mendapatkan harga yang diminta. Dalam beberapa kasus, penjual akan menerima beberapa penawaran , yang menghasilkan harga lebih tinggi dari harga daftar. Jika batas maksimum Anda, katakanlah, $ 300.000, Anda mungkin harus bertahan sangat dekat dengan harga maksimum $ 300.000.
Namun, jika itu adalah pasar pembeli , harga menjadi lunak. Ini berarti sebagian besar penjual akan bernegosiasi dengan Anda, dan itu memberi ruang bagi Anda untuk melihat rumah yang sedikit lebih mahal.
Bandingkan Rasio Harga Sejarah dengan Rasio Harga Penjualan
Mintalah agen real estat Anda untuk mencetak sejarah enam bulan terakhir atau lebih dari aktivitas penjualan di wilayah yang Anda targetkan. Bandingkan harga jual asli dengan harga jual akhir. Jika harga jual lebih rendah dari harga jual, seberapa rendah harganya?
Lihatlah semua rumah di daerah itu dalam kisaran harga Anda. Pikirkan rasio harga jual rata-rata dibandingkan dengan harga rata-rata daftar. Misalnya, jika harga penjualan rata-rata adalah $ 315.000, tetapi harga rata-rata daftar adalah $ 329,500, perbedaannya adalah 4,4%.
Jadi, jika maksimum Anda adalah $ 300.000, Anda mungkin bisa mempertimbangkan harga rumah $ 312.500 dan mengajukan tawaran yang lebih rendah.
Rumus ini bekerja dengan baik ketika banyak rumah terjual. Dengan sedikit penjualan, rata-rata tidak berlaku, tetapi Anda masih dapat mengetahui persentase diskon di masing-masing rumah tersebut untuk mendapatkan rasio yang wajar untuk digunakan.
Cari tahu Motivasi Penjual
Jangan berharap agen daftar memberi tahu Anda mengapa penjual menjual. Agen yang secara sukarela mengungkapkan jenis informasi tersebut dapat melanggar hubungan fidusia mereka dengan penjual. Itu bukan untuk mengatakan bahwa beberapa tidak menjerit seperti tidak besok jika ditekan.
Beberapa rumah menjual dengan diskon besar ketika Anda menemukan penjual yang sangat termotivasi . Ini adalah penjual yang:
- Pindah karena relokasi pekerjaan
- Menceritakan saat menjual
- Pergi ke penyitaan
- Calon penjualan pendek
- Secara finansial kekurangan uang tunai
- Menikah
- Membeli kontingen rumah lain untuk berjualan
Periksa Hari di Pasar
Ini tidak biasa di pasar apa pun bagi agen real estat untuk mengambil daftar yang terlalu mahal . Mereka biasanya adalah rumah yang paling lama berada di pasar. Pertimbangkan untuk melihat rumah yang terlalu mahal yang memiliki setidaknya 90 hari di pasar . Mungkin tidak ada yang salah dengan mereka tetapi harga.
Dan mereka mungkin kandidat utama untuk pengurangan harga besar. Jika Anda mendapatkan mereka terlebih dahulu, Anda dapat mengalahkan kompetisi.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.