Bagaimana Surat Berharga yang Didukung Hipotek Sampai Mereka Tidak
Ketika Anda berinvestasi dalam MBS, Anda membeli hak untuk menerima nilai bundel hipotek.
Itu termasuk pembayaran bulanan dan pembayaran kembali pokok pinjaman. Karena itu adalah keamanan, Anda dapat membeli hanya sebagian dari hipotek. Anda menerima bagian pembayaran yang setara. MBS adalah derivatif karena memperoleh nilainya dari aset yang mendasarinya.
Bagaimana Pekerjaan Keamanan yang Didukung Hipotek
Pertama, bank atau perusahaan hipotek membuat pinjaman rumah. Bank kemudian menjual pinjaman itu ke bank investasi . Ini menggunakan uang yang diterima dari bank investasi untuk membuat pinjaman baru.
Bank investasi menambahkan pinjaman ke seikat hipotek dengan suku bunga yang sama . Ini menempatkan bundel di perusahaan khusus yang dirancang untuk tujuan itu. Ini disebut Kendaraan Tujuan Khusus atau Kendaraan Investasi Khusus. Itu membuat sekuritas yang didukung hipotek terpisah dari layanan bank lainnya. SPV memasarkan efek beragun mortgage. Hipotek tetap di SPV.
Instansi pemerintah juga terlibat dalam sebagian besar efek beragun mortgage.
Ini adalah Fannie Mae , Freddie Mac, dan Ginnie Mae. Fannie Mae dan Freddie Mac membeli dan menjual MBS. Pemerintah federal menjamin pembayaran. Mereka yang membeli MBS tahu bahwa mereka tidak akan kehilangan investasi mereka. Ginnie Mae juga menjamin bahwa investor akan menerima pembayaran mereka. (Sumber: "Mortgage-backed Securities," SEC.)
Jenis-jenis Efek Beragun Mortgage
MBS yang paling sederhana adalah sertifikat partisipasi pass-through . Ia membayar pemegang saham mereka baik dari pembayaran pokok dan bunga yang dilakukan pada paket hipotek.
Pada awal 2000-an, pasar MBS tumbuh sangat kompetitif. Bank menciptakan produk investasi yang lebih rumit untuk menarik pelanggan. Sebagai contoh, mereka mengembangkan jaminan utang untuk pinjaman selain hipotek. Tetapi mereka juga menerapkan strategi derivatif ini ke MBS.
Bank-bank investasi memotong bundel KPR ke dalam kategori risiko serupa, yang dikenal sebagai tranche . Tranche yang paling berisiko mengandung pembayaran satu hingga tiga tahun pertama. Peminjam kemungkinan besar akan membayar tiga tahun pertama. Untuk hipotek dengan tingkat penyesuaian, tahun-tahun ini juga memiliki suku bunga terendah.
Beberapa investor lebih menyukai bagian yang berisiko karena mereka memiliki suku bunga yang lebih tinggi. Bagian-bagian tersebut berisi pembayaran tahun keempat hingga ketujuh. Selama suku bunga tetap rendah, maka risiko tetap dapat diprediksi. Jika peminjam membayar cicilan karena dia membiayai kembali, maka investor menerima kembali investasi awal mereka.
Risiko tumbuh ketika suku bunga naik. Peminjam hipotik tingkat disesuaikan tertangkap lengah ketika pembayaran mereka naik.
Mereka tidak dapat membiayai kembali karena suku bunga lebih tinggi. Itu berarti mereka lebih cenderung gagal. Para investor kehilangan segalanya. Ini Ryan Gosling menjelaskannya di film The Big Short .
Surat Berharga Hipotek Mengubah Industri Perumahan
Penemuan sekuritas berbasis mortgage sepenuhnya merevolusi bisnis perumahan, perbankan dan hipotek. Pada awalnya, sekuritas berbasis mortgage memungkinkan lebih banyak orang untuk membeli rumah. Selama booming real estat , banyak bank dan perusahaan hipotek membuat pinjaman tanpa uang muka. Itu memungkinkan orang untuk masuk ke hipotik yang tidak mampu mereka bayar. Pemberi pinjaman tidak peduli. Mereka tahu mereka bisa menjual pinjaman, dan tidak membayar konsekuensinya ketika dan jika peminjam gagal.
Itu menciptakan gelembung aset . Ini meledak pada tahun 2006 dengan krisis subprime mortgage .
Karena begitu banyak investor, dana pensiun , dan lembaga keuangan memiliki sekuritas berbasis mortgage, semua orang mengambil kerugian. Itulah yang menciptakan krisis keuangan tahun 2008 .
Bagaimana Mortgage-Backed Securities Went Wrong
Presiden Lyndon Johnson menciptakan sekuritas berbasis mortgage ketika dia mengesahkan Undang-undang Piagam 1968. Itu juga menciptakan Fannie Mae . Dia ingin memberi bank kemampuan untuk menjual hipotek. Itu akan membebaskan dana untuk meminjamkan kepada lebih banyak pemilik rumah.
LBJ tidak mengharapkan UU Piagam untuk menghapus praktik pinjaman yang baik. Bank segera menyadari bahwa mereka tidak lagi harus menanggung kerugian jika peminjam tidak melunasi pinjaman. Bank-bank mendapat bayaran untuk membuat pinjaman tetapi tidak terluka jika pinjaman memburuk. Mereka tidak berhati-hati tentang kelayakan kredit para peminjam.
Sekuritas berbasis mortgage juga memungkinkan lembaga keuangan non-bank untuk memasuki bisnis hipotek. Sebelum MBS, hanya bank yang memiliki deposito cukup besar untuk mendapatkan pinjaman jangka panjang. Mereka memiliki kantung yang dalam untuk menunggu sampai pinjaman ini dilunasi 15 atau 30 tahun kemudian. Penemuan MBS berarti bahwa pemberi pinjaman mendapatkan uang tunai mereka kembali segera dari investor di pasar sekunder . Pemberi pinjaman hipotek bermunculan di mana-mana. Mereka juga tidak terlalu berhati-hati tentang solvabilitas pelanggan mereka. Ini menciptakan lebih banyak persaingan untuk bank tradisional. Mereka harus menurunkan standar mereka untuk bersaing.
Yang terburuk, MBS tidak diatur. Pemerintah federal mengatur bank untuk memastikan deposan mereka dilindungi. Tetapi aturan itu tidak berlaku untuk MBS dan broker hipotek . Deposan bank aman, tetapi investor MBS tidak dilindungi sama sekali.