Apa Perbedaan Antara S & L dan Bank Lain?
S & L membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau dengan memperpanjang jangka waktu pinjaman hingga 30 tahun. Ini menurunkan pembayaran bulanan, menghilangkan kebutuhan untuk membiayai kembali, dan memungkinkan keluarga untuk membeli rumah yang lebih besar. .
Sejarah
Sebelum Depresi Besar , hipotek adalah pinjaman 5 - 10 tahun yang harus dibiayai kembali atau dilunasi dengan pembayaran balon besar. Pada tahun 1935, 10% dari semua rumah AS disita berkat syarat-syarat kasar ini, dan jatuhnya harga rumah. Untuk menghentikan pembantaian, New Deal melakukan tiga hal berikut:
- The Owner's Loan Corporation (HOLC) membeli satu juta kredit macet dari bank, mengubahnya menjadi hipotek jangka panjang, suku bunga tetap yang kita kenal sekarang, dan mengembalikannya.
- Administrasi Perumahan Federal (FHA) menyediakan asuransi hipotek.
- Federal National Mortgage Association (FNMA) menciptakan pasar sekunder untuk hipotek.
Ini juga menciptakan Tabungan dan Pinjaman untuk mengeluarkan hipotek ini. Perubahan ini merupakan respons terhadap bencana ekonomi, tetapi mereka secara signifikan meningkatkan kepemilikan rumah di Amerika Serikat.
Pada tahun 1944, Administrasi Veteran menciptakan program asuransi hipotek yang menurunkan pembayaran. Itu mendorong para veteran perang yang kembali untuk membeli rumah di pinggiran kota. Itu memacu aktivitas ekonomi di industri konstruksi rumah.
Sepanjang tahun 60-an dan 70-an, hampir semua hipotek diterbitkan melalui S & Ls.
Berkat semua program federal ini, kepemilikan rumah meningkat dari 43,6% pada tahun 1940 menjadi 64% pada tahun 1980.
Pada tahun 1973, Presiden Nixon menciptakan inflasi yang merajalela dengan menghapus dolar AS dari standar emas . S & L tidak bisa menaikkan suku bunga untuk mengikuti inflasi, sehingga mereka kehilangan simpanan mereka ke rekening pasar uang yang bisa. Itu menggerus modal yang mereka butuhkan untuk menciptakan hipotik murah. S & L meminta Kongres untuk menghapus pembatasan.
Pada tahun 1982, Pemerintahan Reagan melewati Garn-St. Undang-undang Lembaga Penyimpanan Germain. Ini memungkinkan bank untuk menaikkan suku bunga tabungan, membuat pinjaman komersial dan konsumen , dan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih rendah . S & L diinvestasikan dalam pinjaman real estat dan komersial spekulatif . Antara 1982 dan 1985, aset ini meningkat 56%.
Runtuhnya investasi ini menyebabkan kegagalan setengah dari bank-bank nasional. Ketika bank bangkrut, negara dan asuransi Federal mulai kehabisan uang yang dibutuhkan untuk mengembalikan dana para deposan. (Sumber: Richard K. Green dan Susan M. Wachter, "The Mortgage Amerika dalam Sejarah dan Konteks Internasional," University of Pennsylvania, 21 September 2005)
Pada tahun 1989, Pemerintahan Bush pertama menebus industri dengan Reformasi Lembaga Keuangan, Pemulihan, dan Undang-Undang Penegakan ( FIRREA ).
Ini memberikan $ 50 miliar untuk menutup bank yang gagal. Ini mengatur Corporation Kepercayaan Resolusi (RTC) untuk menjual kembali aset bank, menggunakan hasilnya untuk deposan reimuburse. FIRREA melarang S & L untuk membuat pinjaman yang lebih berisiko. Untuk lebih lanjut, lihat Krisis Simpanan dan Pinjaman .
Tabungan dan Pinjaman dan Krisis Keuangan
Seperti bank lain, Tabungan dan Pinjaman dilarang oleh Undang-Undang Glass-Steagall dari investasi dana deposan di pasar saham dan usaha berisiko tinggi untuk mendapatkan tingkat pengembalian yang lebih tinggi. Pemerintahan Clinton mencabut Glass-Steagall untuk memungkinkan bank-bank AS bersaing dengan bank-bank internasional yang lebih longgar regulasinya. Ini memungkinkan bank untuk menggunakan deposito FDIC-insured untuk berinvestasi dalam derivatif yang berisiko.
Yang paling populer dari ini adalah keamanan yang didukung hipotek . Bank menjual hipotek kepada Fannie Mae atau Freddie Mac , yang kemudian membundelnya dan menjualnya kepada investor lain di pasar sekunder .
Banyak hedge fund dan bank-bank besar mengemas ulang dan menjualnya kembali dengan subprime mortgages . Mereka diasuransikan terhadap default dengan credit default swaps. Permintaan untuk sekuritas ini begitu besar sehingga bank mulai menjual hipotek kepada siapa pun dan semua orang.
Semua berjalan baik sampai harga rumah mulai jatuh pada tahun 2006. Sama seperti di Depresi, pemilik rumah mulai gagal bayar pada hipotek mereka, dan seluruh pasar derivatif ambruk. Untuk lebih lanjut, lihat Kronologi Krisis Keuangan 2008 .
Tabungan dan Pinjaman Hari Ini
Pada 2013, hanya ada 936 Tabungan dan Pinjaman, menurut FDIC. Badan itu mengawasi hampir setengah dari mereka. Hari ini, S & L sama seperti bank lainnya, berkat FIRREA.
Washington Mutual adalah bank tabungan dan pinjaman terbesar pada 2008. Itu kehabisan uang tunai selama krisis keuangan ketika tidak bisa menjual kembali hipoteknya di pasar sekunder, yang telah runtuh. Ketika Lehman Brothers bangkrut, deposan WaMu panik. Mereka menarik $ 16,7 miliar selama 10 hari ke depan. FDIC mengambil alih WaMu, dan menjualnya ke JPMorgan Chase, seharga $ 1,9 miliar.