Anda Dapat Menggunakan REIT untuk Berinvestasi di Real Estat Komersial
- Ritel termasuk pusat perbelanjaan dalam ruangan, mal strip luar ruangan, dan pengecer kotak besar. Ini juga termasuk toko kelontong dan restoran. Nilainya sekitar $ 2,1 triliun atau 36 persen dari total nilai real estat komersial. Ini terdiri dari setidaknya 9,5 miliar kaki persegi ruang pusat perbelanjaan.
- Hotel termasuk motel, resor mewah, dan hotel bisnis. Kategori ini tidak termasuk rumah yang menyewakan kamar melalui Airbnb. Ada sekitar 4,4 juta kamar hotel senilai $ 1,92 triliun.
- Bangunan kantor mencakup segalanya dari gedung pencakar langit Manhattan ke kantor pengacara Anda. Ada sekitar 4 miliar kaki persegi ruang kantor, bernilai sekitar $ 1,7 triliun atau 29 persen dari total.
- Bangunan apartemen adalah real estat komersial. Perusahaan memilikinya hanya untuk menghasilkan keuntungan. Itu sebabnya rumah-rumah yang disewa oleh pemiliknya adalah perumahan, bukan komersial. Beberapa laporan termasuk data bangunan apartemen dalam statistik untuk real estat perumahan, bukan real estat komersial. Ada sekitar 33 juta kaki persegi ruang sewa apartemen, bernilai sekitar $ 1,44 triliun.
- Properti industri digunakan untuk memproduksi, mendistribusikan, atau menyimpan produk. Ini tidak selalu dianggap komersial, terutama dalam rencana penggunaan lahan dan zonasi. Ada 13 miliar kaki persegi properti industri senilai sekitar $ 240 miliar.
Kategori real estat komersial lainnya jauh lebih kecil. Ini termasuk beberapa nirlaba, seperti rumah sakit dan sekolah. Tanah kosong adalah real estat komersial jika akan disewakan, tidak dijual.
Bagaimana Real Estat Komersial Mempengaruhi Perekonomian
Sebagai komponen dari produk domestik bruto, konstruksi real estat komersial menyumbang 3 persen terhadap total output ekonomi AS.
Pada 2017, ada konstruksi real estat komersial senilai $ 472 miliar. Rekor tertinggi adalah $ 586,3 miliar pada 2008. Rendahnya $ 376,3 miliar pada tahun 2010. Itu mewakili penurunan dari 4,1 persen menjadi 2,6 persen dari PDB.
Mengapa butuh konstruksi real estat komersial dua tahun lebih lama dari puncaknya? Konstruksi real estat komersial hanya membutuhkan waktu lebih lama daripada pembangunan perumahan real estat. Para pembangun pertama-tama harus memastikan ada cukup rumah dan pembeli untuk mendukung pengembangan baru. Maka butuh waktu untuk mengumpulkan uang dari investor. Dibutuhkan beberapa tahun untuk membangun pusat perbelanjaan, kantor, dan sekolah. Dibutuhkan lebih banyak waktu untuk menyewakan gedung-gedung baru. Ketika pasar perumahan jatuh pada tahun 2006, proyek real estat komersial sudah berlangsung.
Anda biasanya dapat memprediksi apa yang akan terjadi di real estat komersial dengan mengikuti pasang surut pasar perumahan. Sebagai indikator tertinggal , statistik real estat komersial mengikuti tren perumahan selama satu atau dua tahun. Mereka tidak akan menunjukkan tanda-tanda resesi . Mereka mencapai sumur rendah mereka setelah perumahan real estat.
Cara Berinvestasi dalam Real Estat Komersial
Trust Investasi Real Estat adalah perusahaan publik yang mengembangkan dan memiliki real estat komersial.
Membeli saham dalam REIT adalah cara termudah bagi investor individu untuk mendapatkan keuntungan dari real estat komersial. Anda dapat membeli dan menjual saham REITs seperti saham , obligasi, atau jenis keamanan lainnya . Mereka mendistribusikan penghasilan kena pajak kepada investor, mirip dengan dividen saham. REIT membatasi risiko Anda dengan mengizinkan Anda memiliki properti tanpa mengambil hipotek. Karena profesional mengelola properti, Anda menghemat waktu dan uang.
Tidak seperti perusahaan publik lainnya, REIT harus mendistribusikan setidaknya 90 persen dari penghasilan kena pajak mereka kepada pemegang saham. Ini menghemat biaya pajak bisnis, yang dibayarkan oleh pemegang saham pada tingkat pajak keuntungan modal .
Laporan perkiraan 2015 oleh National Association of Realtors, "Scaling New Heights," mengungkapkan dampak REITS. Itu menyatakan bahwa REITs memiliki 34 persen dari ekuitas di pasar real estat komersial.
Itu adalah sumber kepemilikan terbesar kedua. Yang terbesar adalah ekuitas swasta , yang memiliki 43,7 persen.
Pro dan Kontra REIT
Karena nilai real estat komersial adalah indikator yang tertinggal , harga REIT tidak naik dan turun dengan pasar saham. Itu menjadikan mereka tambahan yang bagus untuk portofolio yang terdiversifikasi. REITs berbagi keuntungan dengan obligasi dan saham yang menghasilkan dividen karena mereka menyediakan aliran pemasukan yang stabil. Seperti semua sekuritas, mereka diatur dan mudah dibeli dan dijual.
Perlu diingat bahwa nilai REIT Anda mencerminkan lebih dari sekadar real estate yang mendasarinya. Ini juga dipengaruhi oleh permintaan untuk REIT sendiri sebagai investasi. Mereka bersaing dengan saham dan obligasi untuk investor. Jadi bahkan jika nilai real estat yang dimiliki oleh REIT naik, harga saham bisa jatuh dalam jatuhnya pasar saham.
Kapan Membeli dan Menjual REIT
Ketika berinvestasi dalam REIT, pastikan bahwa Anda menyadari siklus bisnis dan dampaknya terhadap real estat komersial. Selama boom, real estat komersial dapat mengalami gelembung aset setelah penurunan real estat perumahan. Selama masa resesi, real estat komersial mencapai titik terendahnya setelah perumahan real estat.
REITS Versus ETF Real Estat
Dana yang diperdagangkan di bursa real estate melacak harga saham REIT. Investor tertarik pada ETF karena mereka memiliki biaya yang sangat rendah. Tetapi mereka satu langkah lagi dihapus dari nilai real estat yang mendasarinya. Akibatnya, mereka lebih rentan terhadap pasar saham banteng dan pasar beruang .
Real Estat Komersial Selama Krisis Keuangan
Pinjaman real estat komersial telah pulih dari krisis keuangan tahun 2008 . Pada 30 Juni 2014, bank-bank nasional, yang 6.680 diasuransikan oleh Federal Deposit Insurance Corporation, memiliki $ 1,63 trilyun dalam bentuk pinjaman komersial. Itu 2 persen lebih tinggi dari puncak $ 1,6 triliun pada Maret 2007.
Real estat komersial menandai penurunannya tiga tahun setelah harga rumah mulai jatuh. Pada Desember 2008, pengembang komersial menghadapi antara $ 160 miliar dan $ 400 miliar dalam kredit macet. Mereka bergegas mencari bank untuk membiayai kembali mereka. Sebagian besar dari pinjaman ini hanya memiliki 20-30 persen ekuitas. Bank sekarang membutuhkan ekuitas 40-50 persen.
Tidak seperti hipotek rumah, pinjaman untuk pusat perbelanjaan dan gedung perkantoran memiliki pembayaran besar di akhir semester. Alih-alih melunasi pinjaman, pengembang membiayai kembali. Jika pendanaan tidak tersedia, bank harus menyita.
Kerugian pinjaman diperkirakan mencapai $ 30 miliar dan menghantam bank komunitas yang lebih kecil. Mereka tidak begitu terpukul oleh kekacauan subprime mortgage seperti bank-bank besar. Tetapi mereka telah berinvestasi lebih banyak di pusat perbelanjaan lokal, kompleks apartemen, dan hotel. Banyak yang mengkhawatirkan krisis di bank-bank kecil bisa seburuk Krisis Simpanan dan Pinjaman 20 tahun lalu.
Sekitar $ 300 miliar pinjaman komersial jangka pendek jatuh tempo pada tahun 2008, menurut Roundtable Real Estate. Banyak dari pinjaman itu bisa menjadi buruk jika mereka tidak dibiayai kembali.
Pada Oktober 2009, Federal Reserve melaporkan bahwa bank hanya menyisihkan $ 0,38 untuk setiap dolar kerugian. Itu hanya 45 persen dari $ 3,4 trilyun hutang. Pusat perbelanjaan, gedung perkantoran, dan hotel akan bangkrut karena lowongan yang tinggi. Bahkan Presiden Obama diberitahu tentang potensi krisis oleh tim ekonominya.
Nilai real estat komersial turun 40-50 persen antara 2008 dan 2009. Pemilik properti komersial bergegas mencari uang untuk melakukan pembayaran. Banyak penyewa telah keluar dari bisnis atau dinegosiasikan kembali pembayaran yang lebih rendah. Pemilik berusaha mengumpulkan uang dengan menjual saham-saham baru. Mereka menggunakan dana untuk mendukung pembayaran pada properti yang ada. Akibatnya, mereka tidak bisa meningkatkan nilai bagi para pemegang saham. Mereka mengencerkan nilai untuk pemegang saham yang ada dan baru. Dalam sebuah wawancara dengan Jon Cona dari TARP Capital, terungkap bahwa pemegang saham baru kemungkinan hanya "membuang uang baik setelah yang buruk."
Hingga Juni 2010, tingkat kenakalan hipotek untuk real estat komersial terus memburuk. Menurut Real Capital Analytics, 4,17 persen dari pinjaman gagal pada kuartal pertama tahun 2010. Itu $ 45,5 miliar pinjaman bank. Angka ini lebih tinggi dari tingkat 3,83 persen pada kuartal keempat 2009 dan tingkat 2,25 persen setahun yang lalu. Ini jauh lebih buruk daripada tingkat default 0,58 persen pada semester pertama tahun 2006, tetapi tidak seburuk tingkat 4,55 persen pada tahun 1992.
Pada Oktober 2010, itu tampak seperti sewa untuk real estat komersial mulai stabil. Selama tiga bulan, sewa untuk 4 miliar kaki persegi ruang kantor hanya turun satu sen rata-rata. Tingkat kekosongan kantor nasional tampak stabil pada 17,5 persen. Itu lebih rendah dari catatan tahun 1992 sebesar 18,7 persen, menurut perusahaan riset real estate REIS, Inc.
Krisis keuangan meninggalkan nilai REIT yang menurun selama bertahun-tahun. Mengapa? Salah satu alasannya adalah sulit untuk melihat AYDA yang diambil alih yang dibeli selama krisis. Yang kedua adalah bahwa pemilik real estat komersial terbalik dalam hipotek mereka. Nilai properti komersial mereka turun 40-50 persen sejak 2008, menurunkan nilai REIT.
Pinjaman real estat komersial hampir menyebabkan resesi kedua. Pada tahun 2013, bank memiliki $ 991,2 miliar dalam bentuk pinjaman komersial, meningkat 3,3 persen dibanding tahun 2012. Sebagian besar untuk gedung apartemen. Sekitar sepertiga datang karena antara tahun 2015 dan 2017. Sebagian besar ditulis pada tahun 2005 hingga 2007 ketika nilai properti tinggi. Pinjaman ini bisa gagal jika harga bangunan apartemen turun. Sebaliknya, orang-orang yang kehilangan rumah mereka menjadi penyewa. Mereka mempertahankan pinjaman dari gagal bayar dan ekonomi dari resesi lain.