Tidak, Mereka Tidak Menyebabkan Krisis Mortgage. Inilah Yang Melakukannya
Peran di Pasar Mortgage
Fannie dan Freddie adalah entitas yang disponsori pemerintah.
Itu berarti mereka harus kompetitif, seperti perusahaan swasta, dan mempertahankan harga saham mereka. Pada saat yang sama, pemerintah federal secara implisit menjamin nilai hipotek yang mereka jual kembali di pasar sekunder. Itu menyebabkan mereka memiliki lebih sedikit modal untuk mendukung hipotek mereka jika terjadi kerugian. Akibatnya, Fannie dan Freddie ditekan untuk mengambil risiko agar menguntungkan. Mereka juga tahu bahwa mereka tidak akan menanggung konsekuensinya jika keadaan berubah ke selatan.
Pemerintah mengaturnya dengan cara ini untuk memungkinkan mereka membeli hipotek yang memenuhi syarat dari bank , meyakinkan mereka, dan menjualnya kembali kepada investor. Bank menggunakan dana untuk membuat hipotek baru. Selama bertahun-tahun, Fannie dan Freddie mendukung separuh dari semua hipotek baru yang dikeluarkan setiap tahun. Pada Desember 2007, ketika bank mulai membatasi pinjaman mereka, mereka menyentuh 90 persen dari semua hipotek.
Peran Selama Krisis Perumahan
Peraturan pemerintah melarang Fannie dan Freddie membeli hipotek berisiko tinggi.
Tetapi ketika pasar hipotek berubah, begitu pula bisnis mereka.
Antara 2005-2007, mereka mengakuisisi beberapa pinjaman konvensional dengan bunga tetap dengan penurunan 20 persen. Mereka dimuat di subprime , bunga , atau hipotek amortisasi negatif . Itu adalah jenis pinjaman bank dan broker hipotek yang tidak diatur dikeluarkan.
Fannie dan Freddie memperburuk keadaan dengan penggunaan derivatif mereka untuk melindungi risiko tingkat suku bunga dari portofolionya. Tetapi sebagai perusahaan sektor swasta dengan pemegang saham untuk menyenangkan, mereka melakukan ini untuk tetap bersaing dengan bank lain. Mereka semua melakukan hal yang sama.
Akuisisi pinjaman Fannie Mae adalah:
- 62% amortisasi negatif
- Hanya 84%
- 58% subprime
- 62% membutuhkan kurang dari 10% uang muka.
Pinjaman Freddie Mac bahkan lebih berisiko, terdiri dari:
- Amortisasi negatif 72%
- Hanya 97%
- 67% subprime
- 68% membutuhkan kurang dari 10% uang muka.
Hipotik eksotis dan subprime ini membuat akuisisi pinjaman Fannie dan Freddie beracun.
Fannie dan Freddie Lebih Tahan Pinjaman Beracun daripada Sebagian Besar Bank
Peraturan memastikan Fannie dan Freddie menerima pinjaman lebih sedikit daripada kebanyakan bank. Mereka memperoleh lebih banyak pinjaman ini untuk mempertahankan pangsa pasar di pasar yang sangat kompetitif.
Pada tahun 2005, Senat mensponsori RUU yang melarang mereka memegang surat berharga yang didukung hipotek dalam portofolio mereka. Kongres ingin mengurangi risiko kepada pemerintah. Secara total, dua GSE dimiliki atau dijamin $ 5,5 triliun dari $ 11,2 triliun pasar hipotek.
Tetapi RUU Senat gagal, dan Fannie dan Freddie meningkatkan kepemilikan mereka atas pinjaman berisiko.
Mereka dapat menghasilkan lebih banyak uang dari bunga pinjaman yang tinggi daripada dari biaya yang mereka dapatkan dari menjual pinjaman. Sekali lagi, mereka berusaha mempertahankan harga saham yang tinggi di pasar perumahan yang sangat kompetitif.
Sebagai perusahaan yang disponsori pemerintah, Fannie dan Freddie mengambil lebih banyak risiko daripada yang seharusnya. Mereka tidak melindungi para pembayar pajak yang akhirnya harus menyerap kerugian mereka. Tapi mereka tidak menyebabkan kemerosotan perumahan. Mereka tidak membanjiri pasar dengan pinjaman eksotis. Sebaliknya, mereka adalah konsekuensi, bukan penyebab, krisis hipotek.
Derivatif Membantu Menyebabkan Keruntuhan Fannie
Pada 2007, hanya 17 persen dari portofolio mereka adalah pinjaman subprime atau Alt-A. Tapi kemudian harga rumah menurun, dan pemilik rumah mulai gagal bayar. Akibatnya, persentase pinjaman subprime yang relatif kecil ini berkontribusi 50 persen dari kerugian.
Sebagai GSE, Fannie dan Freddie tidak perlu mengimbangi ukuran portofolio pinjaman mereka dengan modal yang cukup dari penjualan saham untuk menutupinya. Ini adalah hasil dari upaya lobi mereka dan fakta bahwa pinjaman mereka diasuransikan. Sebaliknya, mereka menggunakan derivatif untuk melindungi risiko suku bunga dari portofolio mereka. Ketika nilai derivatif turun, begitu pula kemampuan mereka untuk menjamin pinjaman.
Eksposur terhadap derivatif ini membuktikan kejatuhan mereka, seperti yang terjadi pada sebagian besar bank. Ketika harga rumah jatuh, bahkan peminjam yang memenuhi syarat akhirnya berhutang lebih banyak dari pada harga rumah itu. Jika mereka perlu menjual rumah karena alasan apa pun, akan ada lebih sedikit uang yang hilang dengan memungkinkan bank menyita. Peminjam dalam amortisasi negatif dan pinjaman bunga saja dalam bentuk yang lebih buruk.
Menghilangkan Fannie dan Freddie Akan Hancurkan Pasar Perumahan
Beberapa legislator mengusulkan untuk menghilangkan Fannie dan Freddie. Lain-lain menunjukkan bahwa Amerika Serikat menyalin Eropa dalam menggunakan obligasi tertutup untuk membiayai sebagian besar hipotek rumah. Dengan obligasi tertutup, bank mempertahankan risiko kredit pada hipotek rumah mereka. Mereka menjual obligasi yang didukung oleh hipotik itu kepada investor luar. Itu memungkinkan mereka untuk mengurangi risiko suku bunga.
Apa yang akan terjadi jika Kongres menyingkirkan Fannie dan Freddie? Ini akan secara dramatis mengurangi ketersediaan hipotek dan meningkatkan biayanya. Bank ragu untuk mengeluarkan hipotek yang tidak dijamin. Suku bunga hipotek bisa setinggi 9-10 persen. Hipotek akan menjadi langka dan mahal. Pasar perumahan AS akan runtuh.