Apakah Pasar Real Estate Akan Hancur?

Ketahui Tanda Peringatan dan Apa Yang Harus Anda Lakukan Sekarang

Pada tahun 2017, mayoritas orang Amerika mulai khawatir bahwa pasar real estat akan jatuh. Bahkan, 58 persen dari mereka yang disurvei setuju bahwa akan ada "gelembung perumahan dan koreksi harga" dalam dua tahun ke depan. Akibatnya, 83 persen dari mereka percaya ini saat yang tepat untuk menjual.

Tanda peringatan

Ada banyak tanda bahwa pasar perumahan sedang menuju ke wilayah gelembung. Kebanyakan crash hanya terjadi karena gelembung aset telah muncul.

Salah satu tanda gelembung aset adalah harga rumah telah meningkat. Harga rumah keluarga median nasional adalah 32 persen lebih tinggi dari inflasi . Itu sama dengan 2005, ketika mereka 35 persen dinilai terlalu tinggi.

The Bellwether Barometer Perumahan adalah indeks homebuilders dan perusahaan hipotek. Pada 2017, melonjak seperti pada 2004 dan 2005. Itu menurut penciptanya, Stack Financial Management, yang menggunakannya untuk memprediksi krisis keuangan tahun 008 . Demikian pula, SPDR S & P Homebuilders ETF telah meningkat 400 persen sejak Maret 2009. Ini mengungguli kenaikan S & P 500 sebesar 270 persen.

Indeks nasional Case-Shiller mencapai rekor tertinggi pada Desember 2016. Kenaikan harga terkonsentrasi di tujuh wilayah perkotaan. Harga rumah di Denver dan Dallas 40 persen lebih tinggi dari puncak prerecession mereka. Harga Portland dan Seattle adalah 20 persen lebih tinggi, dan Boston, San Francisco, dan Charlotte adalah 10 persen di atas puncak mereka.

Harga rumah di Denver, Houston, Miami, dan Washington, DC setidaknya 10 persen lebih tinggi dari tingkat berkelanjutan, menurut CoreLogic.

Pada saat yang sama, perumahan yang terjangkau merosot. Pada 2010, 11 persen unit sewa di seluruh negeri terjangkau bagi rumah tangga berpenghasilan rendah. Pada 2016, itu turun menjadi hanya 4 persen.

Kekurangannya adalah yang terburuk di kota-kota di mana harga rumah melambung tinggi. Misalnya, stok sewa terjangkau Colorado turun dari 32,4 persen menjadi hanya 7,5 persen sejak 2010.

Pada Maret 2017, William Poole, seorang rekan senior di Cato Institute, memperingatkan krisis subprima lainnya. Dia memperingatkan bahwa 35 persen pinjaman Fannie Mae membutuhkan asuransi hipotek. Itu tentang tingkat pada tahun 2006. Dalam beberapa hal, pinjaman ini lebih buruk. Fannie dan Freddie menurunkan definisi subprime dari 660 menjadi 620. Itu berarti bank tidak lagi memanggil peminjam dengan skor antara 620 dan 660 subprime. Poole adalah kepala Federal Reserve Bank of Kansas yang memperingatkan krisis subprime pada tahun 2005.

Pada 2016, 5,7 persen dari seluruh penjualan rumah dibeli untuk dijual kembali dengan cepat. Rumah-rumah "balik" ini direnovasi dan dijual dalam waktu kurang dari setahun. Attom Data Solutions melaporkan bahwa persentase tertinggi sejak 2006, selama boom terakhir.

Kecelakaan Pasar Perumahan 2008

Orang-orang yang tertangkap dalam kecelakaan 2008 ketakutan bahwa gelembung 2017 akan mengarah pada kecelakaan lain. Tapi itu disebabkan oleh kekuatan yang tidak lagi ada. Credit default swap derivatif yang diasuransikan seperti sekuritas berbasis mortgage . Manajer hedge fund menciptakan permintaan besar untuk sekuritas yang seharusnya bebas risiko ini.

Itu menciptakan permintaan untuk hipotek yang mendukung mereka.

Untuk memenuhi permintaan akan hipotek , bank dan broker hipotek menawarkan pinjaman rumah kepada siapa saja. Mereka menciptakan krisis subprime mortgage pada tahun 2006.

Karena banyak pembeli yang tidak memenuhi syarat memasuki pasar, permintaan meningkat. Banyak orang membeli rumah sebagai investasi untuk dijual karena harga terus meningkat. Mereka menunjukkan kegembiraan irasional , ciri khas gelembung aset apa pun.

Pada tahun 2006, para homebuilder akhirnya berhasil memenuhi permintaan. Ketika pasokan melebihi permintaan, harga perumahan mulai turun. Itu memecahkan gelembung aset.

Pada bulan September 2006, National Association of Realtors melaporkan bahwa harga rumah telah jatuh untuk pertama kalinya dalam 11 tahun. Persediaan tinggi, menyediakan pasokan 7,5 bulan. Pada bulan November, Departemen Perdagangan mengungkapkan izin rumah baru 28 persen lebih rendah daripada tahun 2005.

Tetapi Federal Reserve mengabaikan peringatan ini. Diperkirakan ekonomi cukup kuat untuk menarik perumahan keluar dari kemerosotannya. Ini menunjuk pada pekerjaan yang kuat, inflasi rendah, dan peningkatan belanja konsumen. Itu juga berjanji akan menurunkan suku bunga . Itu akan memberikan ekonomi likuiditas yang cukup untuk memicu pertumbuhan.

The Fed meremehkan ukuran dan dampak pasar efek beragun mortgage . Bank-bank telah menyewa "atlet-atlet quantum" untuk menciptakan sekuritas baru ini. Mereka menulis program komputer yang menyortir paket-paket hipotek ke dalam bundel berisiko tinggi dan berisiko rendah. Paket berisiko tinggi membayar lebih banyak tetapi lebih cenderung gagal bayar. Bundel risiko rendah lebih aman, tetapi dibayar lebih sedikit.

Bundel-bundel ini menyimpan jumlah subprime mortgage yang tidak diketahui. Bank tidak peduli dengan kelayakan kredit peminjam karena mereka menjual kembali hipotek di pasar sekunder .

Bom waktu yang berdetak adalah jutaan pinjaman bunga saja . Peminjam yang diijinkan ini untuk mendapatkan pembayaran bulanan yang lebih rendah. Tetapi tingkat hipotek ini disetel ulang pada tingkat yang lebih tinggi setelah tiga tahun. Banyak dari pemilik rumah ini tidak dapat membayar hipotek. Kemudian harga rumah jatuh dan mereka tidak bisa menjual rumah mereka untuk mendapatkan keuntungan. Akibatnya, mereka gagal.

Ketika waktunya bagus, itu tidak masalah. Semua orang membeli bundel berisiko tinggi karena mereka memberikan hasil yang lebih tinggi. Ketika pasar perumahan menurun, semua orang tahu bahwa produk tersebut kehilangan nilai. Karena tidak ada yang memahaminya, nilai jual kembali dari derivatif ini tidak jelas.

Last but not least, banyak pembeli MBS ini bukan hanya bank lain. Mereka adalah investor perorangan , dana pensiun, dan hedge fund . Itu menyebarkan risiko ke seluruh perekonomian. Hedge fund menggunakan derivatif ini sebagai jaminan untuk meminjam uang. Itu menciptakan laba yang lebih tinggi di pasar bull, tetapi memperbesar dampak dari penurunan apapun. Komisi Sekuritas dan Pertukaran tidak mengatur hedge fund, jadi tidak ada yang tahu berapa banyak yang terjadi.

The Fed tidak menyadari keruntuhan sedang terjadi hingga Maret 2007. Ini menyadari bahwa kerugian perumahan hedge fund bisa mengancam ekonomi. Sepanjang musim panas, bank tidak mau memberi pinjaman satu sama lain. Mereka takut bahwa mereka akan menerima MBS yang buruk sebagai gantinya. Para bankir tidak tahu berapa banyak utang buruk yang mereka miliki di buku mereka. Tidak ada yang mau mengakuinya. Jika mereka melakukannya, maka peringkat kredit mereka akan diturunkan. Kemudian, harga saham mereka akan jatuh, dan mereka tidak akan mampu mengumpulkan lebih banyak dana untuk bertahan dalam bisnis. Pasar saham melihat-lihat sepanjang musim panas, karena pengamat pasar mencoba untuk mencari tahu seberapa buruk hal itu.

Pada bulan Agustus, kredit telah menjadi sangat ketat sehingga bank-bank The Fed meminjamkan $ 75 miliar. Ia ingin memulihkan likuiditas cukup lama bagi bank untuk menuliskan kerugian mereka dan kembali ke bisnis meminjamkan uang. Sebaliknya, bank berhenti memberikan pinjaman kepada hampir semua orang.

Spiral ke bawah sedang berlangsung. Ketika bank mengurangi hipotek, harga perumahan turun lebih jauh. Itu membuat lebih banyak peminjam masuk ke default, yang meningkatkan kredit macet pada buku bank. Itu membuat bank meminjam lebih sedikit.

Sembilan Alasan Mengapa Kerusakan di Perumahan Tidak Segera Terjadi

1. Ada banyak perbedaan antara pasar perumahan pada tahun 2005 dan pasar saat ini. Pada tahun 2005, pinjaman subprime berjumlah lebih dari $ 620 miliar dan merupakan 20 persen dari pasar hipotek. Pada 2015, mereka mencapai $ 56 miliar dan terdiri dari 5 persen pasar.
2. Bank telah menaikkan standar pinjaman. Menurut CoreLogic's Housing Credit Index, pinjaman yang berasal dari tahun 2016 adalah salah satu kualitas tertinggi yang berasal dari 15 tahun terakhir. Pada Oktober 2009, skor rata-rata FICO adalah 686, menurut Fair Isaac. Pada tahun 2001, skor rata-rata adalah 490-510.
3. Standar pinjaman yang lebih ketat telah membuat perbedaan di pasar "flip". Pemberi pinjaman hanya membiayai 55 persen dari nilai rumah. Si "sirip" harus memikirkan sisanya. Selama krisis subprime, bank meminjamkan 80 persen atau lebih.
4. Jumlah rumah yang terjual hari ini adalah 20 persen di bawah puncak sebelum kecelakaan. Itu berarti hanya ada persediaan empat bulan rumah yang tersedia untuk dijual. Akibatnya, sekitar 64 persen orang Amerika memiliki rumah mereka sendiri, dibandingkan dengan 68 persen pada tahun 2007.
5. Penjualan rumah lebih rendah karena resesi membungkam kemampuan orang muda untuk memulai karir dan membeli rumah. Dihadapkan dengan pasar kerja yang buruk, banyak yang melanjutkan pendidikan mereka. Akibatnya, mereka sekarang dibebani dengan pinjaman sekolah. Itu membuat mereka kurang bisa menabung cukup untuk membeli rumah. Itu akan menurunkan permintaan.
6. Harga rumah telah melampaui pendapatan. Rasio biaya pendapatan rata-rata untuk perumahan adalah 30 persen. Di beberapa wilayah metro, melonjak menjadi 40 atau 50 persen. Sayangnya, wilayah metro juga merupakan tempat pekerjaan. Itu memaksa kaum muda untuk membayar lebih untuk disewa agar dekat dengan pekerjaan yang tidak cukup membayar untuk membeli rumah. Tiga puluh dua persen dari penjualan rumah hari ini akan menjadi pembeli rumah pertama kalinya, dibandingkan dengan 40 persen secara historis, kata NAR. Biasanya, pembeli ini adalah 32, menghasilkan $ 72.000 dan membayar $ 182.500 untuk sebuah rumah. Pasangan berpenghasilan dua rata-rata membayar $ 208.500.
7. Pemilik rumah tidak mengambil banyak ekuitas dari rumah mereka. Ekuitas rumah naik menjadi $ 85 miliar pada tahun 2006. Itu runtuh menjadi kurang dari $ 10 miliar pada tahun 2010, dan tetap di sana sampai tahun 2015. Pada 2017, itu hanya meningkat menjadi $ 14 miliar. Obamacare adalah salah satu alasan untuk itu. Pengajuan kepailitan telah jatuh 50 persen sejak ACA disahkan. Pada 2010, 1,5 juta orang mengajukan. Pada 2016, hanya 770.846 yang melakukannya.
8. Beberapa orang menunjukkan bahwa harga perumahan nasional telah melampaui puncak tahun 2006 mereka. Tapi begitu mereka disesuaikan selama 11 tahun inflasi, mereka hanya di tingkat 2004. Antara 2012 dan 2017, harga rumah rata-rata naik 6,5 persen per tahun. Antara 2002 dan 2006, mereka naik 7,5 persen per tahun. Pada tahun 2005, mereka meroket 16 persen.
9. Homebuilders fokus pada rumah high end. Rumah baru lebih besar dan lebih mahal. Ukuran rata-rata satu rumah keluarga baru hampir 2.700 kaki persegi. Itu sebanding dengan 2.500 kaki persegi pada tahun 2006.

Apa yang Bisa Menyebabkan Runtuh

Suku bunga yang lebih tinggi telah menyebabkan keruntuhan di masa lalu. Itu karena mereka memberi pinjaman lebih mahal. Itu memperlambat pembangunan rumah, mengurangi persediaan. Tetapi itu juga memperlambat pinjaman, yang mengurangi permintaan. Secara keseluruhan, kenaikan suku bunga yang lambat dan stabil tidak akan menciptakan bencana.

Memang benar bahwa suku bunga yang lebih tinggi mendahului keruntuhan perumahan pada 2006. Tapi itu karena banyaknya peminjam yang memiliki pinjaman hanya bunga dan hipotek yang disesuaikan tingkatannya . Tidak seperti pinjaman konvensional , suku bunga naik seiring dengan suku bunga fed fund . Banyak juga yang memiliki tingkat penggoda pendahuluan yang disetel ulang setelah tiga tahun. Ketika Federal Reserve menaikkan suku pada saat yang sama mereka mengatur ulang, peminjam menemukan bahwa mereka tidak lagi mampu membayar pembayaran. Harga rumah jatuh pada saat yang sama, sehingga para pemilik hipotek ini tidak dapat melakukan pembayaran atau menjual rumah. Itu sebabnya tingkat default sangat tinggi.

Sejarah tingkat suku bunga fed menyatakan bahwa Fed menaikkan suku bunga terlalu cepat antara 2004 dan 2006. Angka itu 1,0 persen pada Juni 2004, dua kali lipat menjadi 2,25 persen pada Desember. Ini naik dua kali lipat lagi, menjadi 4,25 persen, pada Desember 2005. Enam bulan kemudian, angka itu 5,25 persen.

The Fed menaikkan suku bunga pada laju yang jauh lebih lambat sejak 2015. Itu menaikkannya menjadi 0,5 persen pada Desember 2015. Hal ini mengangkatnya 1/4 poin pada akhir 2016, dan menjadi 1,25 persen pada Juni 2017 .

Pasar real estat dapat runtuh jika bank dan hedge fund kembali berinvestasi dalam produk keuangan yang berisiko. Derivatif ini merupakan penyebab utama krisis keuangan . Bank-bank memangkas hipotek dan menjualnya kembali dalam sekuritas yang didukung hipotek. Sekuritas ini adalah bisnis yang lebih besar daripada hipotek itu sendiri. Itu sebabnya bank menjual hipotik kepada siapa saja. Mereka membutuhkan mereka untuk mendukung turunannya. Mereka mengirisnya sehingga hipotek yang buruk disembunyikan dalam ikatan dengan yang bagus. Kemudian ketika peminjam gagal, semua turunannya dicurigai buruk. Itu sebabnya menyebabkan kematian Bear Stearns dan Lehman Brothers.

Rencana reformasi pajak Trump dapat memicu jatuhnya harga yang dapat menyebabkan keruntuhan. Kongres telah menyarankan penghapusan pemotongan untuk suku bunga hipotek. Pengurangan itu total $ 71 miliar. Bertindak seperti subsidi federal ke pasar perumahan. Potongan pajak membantu pemilik rumah memiliki kekayaan bersih rata-rata $ 195.400. Itu jauh lebih besar dari $ 5,400 rata-rata kekayaan penyewa. Bahkan jika rencana pajak membuat pengurangan, rencana pajak menghilangkan sebagian besar insentif. Rencana Trump menaikkan standar pengurangan. Akibatnya, orang Amerika tidak akan lagi memerinci. Ketika itu terjadi, mereka tidak bisa mengambil keuntungan dari pemotongan bunga hipotek. Industri real estat menentang rencana pajak.

Pasar bisa runtuh jika kurva imbal hasil pada catatan Treasury AS menjadi terbalik . Saat itulah suku bunga untuk Treasury jangka pendek menjadi lebih tinggi dari hasil jangka panjang. Hasil jangka pendek normal lebih rendah karena investor tidak memerlukan pengembalian tinggi untuk berinvestasi kurang dari setahun. Ketika itu terbalik, itu berarti investor berpikir jangka pendek lebih berisiko daripada jangka panjang. Yang memainkan malapetaka dengan pasar hipotek, dan sinyal resesi. Kurva imbal hasil terbalik sebelum ion reses tahun 2008, 2000, 1991, dan 1981.

Akankah Harga Rumah Turun?

Dalam gelembung perumahan terakhir, para homebuilder menyerahkan izin untuk pembangunan baru. Itu kurang dari 1 juta pada tahun 1990 selama resesi. Secara berangsur-angsur meningkat sepanjang tahun 1990-an, melebihi 1 juta pada tahun 1998. Itu tetap pada tingkat itu sampai 2002, ketika itu melampaui 1,5 juta. Ini mencapai rekor baru 2 juta pada tahun 2004 dan 2005. Pada tahun 2006, harga rumah mulai jatuh. Homebuilder mencari lebih dari 1,5 juta izin. Itu jatuh ke kurang dari 1 juta pada tahun 2007. Pada tahun 2009, itu telah runtuh menjadi 500.000.

Mereka baru saja secara bertahap pulih menjadi 1,3 juta pada 2017. Mereka diperkirakan akan melayang lebih rendah, menjadi 1,1 juta pada 2020.

Kapan Pasar Perumahan Kembali Lagi?

Kecelakaan pasar berikutnya akan terjadi pada 2026, menurut profesor Harvard Extension School, Teo Nicholas. Dia mendasarkannya pada sebuah studi oleh ekonom Homer Hoyt. Booming-dan-busts real estate telah mengikuti siklus 18 tahun sejak 1800. Satu-satunya pengecualian adalah Perang Dunia II dan stagflasi.

Nicholas mengatakan pasar real estat 2017 masih dalam fase ekspansi. Fase berikutnya, hipersupply, tidak akan terjadi sampai tingkat lowongan kerja sewa mulai meningkat. Jika itu terjadi ketika Fed menaikkan suku bunga, itu bisa menyebabkan kecelakaan.

Cara Melindungi Diri dari Kecelakaan

Jika Anda termasuk mayoritas orang Amerika yang khawatir, maka ada tujuh hal yang dapat Anda lakukan untuk melindungi diri Anda dari kecelakaan real estat.

1. Beli rumah untuk ditinggali, jangan membalik. Dua pertiga rumah yang hilang dalam krisis keuangan adalah rumah kedua dan ketiga. Ketika harga jual turun di bawah hipotek, pemilik pergi. Mereka mempertahankan rumah mereka, tetapi kehilangan investasi mereka.
2. Dapatkan hipotek dengan suku bunga tetap. Ketika tingkat hipotek meningkat, pembayaran Anda akan tetap sama. Jika ini berarti Anda hanya dapat membeli rumah yang lebih kecil, maka jadilah itu. Itu lebih baik daripada mengambil risiko dan kehilangannya nanti.
3. Jika Anda mendapatkan hipotek suku bunga variabel, cari tahu apa tingkat bunga akan ketika ulang. Hitung pembayaran bulanan dan pastikan Anda mampu membayarnya dengan penghasilan Anda saat ini. Ambillah perbedaan antara pembayaran masa depan dan apa yang Anda bayar hari ini dengan suku bunga yang lebih rendah dan simpanlah. Dengan begitu Anda akan memiliki dana untuk membayar hipotek Anda jika penghasilan Anda turun.
4. Belilah rumah terburuk di area terbaik yang Anda mampu. Pastikan area tersebut memiliki sekolah yang bagus, bahkan jika Anda tidak berencana memiliki anak sendiri. Calon pembeli akan. Anda selalu dapat memperbaiki rumah selama bertahun-tahun jika penghasilan Anda memungkinkan. Lingkungan yang baik tidak akan banyak menderita pada kemerosotan berikutnya sebagai daerah yang lebih miskin. Mereka juga akan bangkit kembali lebih cepat.
5. Pastikan rumah Anda memiliki setidaknya tiga kamar tidur. Itu akan menarik keluarga jika Anda perlu menjual kembali.
6. Cara terbaik untuk melindungi diri Anda adalah dengan portofolio aset yang terdiversifikasi dengan baik . Diversifikasi berarti campuran yang seimbang antara saham , obligasi, komoditas, dan ekuitas di rumah Anda. Kebanyakan perencana keuangan tidak memasukkan ekuitas rumah sebagai aset, tetapi mereka harus. Ini adalah aset terbesar yang dimiliki kebanyakan orang.
7. Untuk membatasi kerusakan dari keruntuhan real estat, belilah rumah terkecil yang dapat Anda tinggali. Cobalah untuk melunasi hipotek Anda lebih awal, sehingga Anda tidak kehilangan rumah Anda dalam kondisi menurun. Tingkatkan investasi Anda dalam saham, obligasi, dan komoditas sehingga sama atau melebihi ekuitas rumah Anda. Jika ada gelembung aset di perumahan, jangan menyerah pada godaan untuk membiayai kembali dan mengambil ekuitas. Sebaliknya, tinjau kembali alokasi aset Anda untuk memastikan bahwa itu masih seimbang.