Yang paling penting bagi pembeli rumah, pinjaman jumbo memungkinkan untuk membeli rumah yang lebih mahal.
Anda mungkin tidak peduli dengan pasar hipotek, tetapi jika Anda membeli rumah dengan harga tinggi dan Anda tidak membayar uang muka yang cukup besar, pinjaman jumbo dapat menjadi pilihan terbaik Anda. Anda bahkan bisa mendapatkan suku bunga yang lebih baik dengan pinjaman yang tidak sesuai.
Hipotek Jumbo-Sized
Pinjaman jumbo mendapatkan nama mereka dari saldo pinjaman besar yang tersedia. Mematuhi pinjaman, yang merupakan segmen pinjaman terbesar di AS, adalah pinjaman yang memenuhi pedoman yang ditetapkan oleh GSE. Jumlah pinjaman tersebut untuk tahun 2017 dibatasi pada $ 424.100 di sebagian besar negara dan memiliki aturan tambahan mengenai kualifikasi peminjam. Di beberapa daerah berbiaya tinggi, batas pinjaman jauh lebih tinggi untuk memperhitungkan pasar perumahan lokal. Misalnya, di Los Angeles County, batas 2017 adalah $ 636.150.
Jika Anda ingin meminjam lebih dari batas pinjaman di daerah Anda, Anda harus menggunakan pinjaman jumbo atau metode kreatif lain untuk mendapatkan pembiayaan.
Pemberi Pinjaman Jumbo
Bank dan investor swasta lainnya mengeluarkan pinjaman jumbo.
Pemberi pinjaman tersebut tidak berniat menjual pinjaman kepada GSE, sehingga pemberi pinjaman dapat merancang kriteria persetujuan mereka sendiri. Setiap pemberi pinjaman memiliki tujuan dan kekhawatiran yang unik, jadi setiap program pinjaman jumbo berbeda. Itu berarti bahwa penting untuk berbelanja di antara berbagai pemberi pinjaman, karena penetapan harga dan kriteria persetujuan dapat sangat bervariasi.
Temukan pemberi pinjaman yang sesuai dengan situasi keuangan Anda dan properti yang Anda beli. Sebagai contoh, beberapa pemberi pinjaman membuat lebih mudah atau lebih sulit untuk mendapatkan pinjaman untuk rumah kedua, dan pemberi pinjaman yang berbeda memiliki persyaratan pembayaran uang muka yang berbeda.
Memenuhi syarat untuk Jumbo Mortgages
Seperti halnya pinjaman apa pun, Anda harus memenuhi kriteria persetujuan, dan pinjaman jumbo lebih sulit daripada pinjaman konvensional untuk memenuhi syarat. Jumlah pinjaman lebih tinggi, sehingga pemberi pinjaman lebih selektif karena meningkatnya risiko pengeluaran jumbo.
Riwayat kredit: Anda membutuhkan kredit yang bagus untuk mendapatkan persetujuan untuk pinjaman jumbo. Skor FICO di atas 700 adalah minimum untuk sebagian besar pembeli, tetapi faktor lain dapat menjamin skor yang sedikit lebih rendah.
Uang muka: Jumbo KPR biasanya membutuhkan pembayaran uang muka 20 persen atau lebih. Namun, beberapa pemberi pinjaman jumbo umum akan bekerja dengan uang muka sekitar 10 persen, dan yang lainnya mengiklankan program dengan persyaratan yang lebih rendah. Agar memenuhi syarat untuk pinjaman jumbo dengan uang muka kecil, Anda akan membutuhkan kredit yang bagus, pendapatan yang kuat, atau aset cadangan yang signifikan. Dengan sebagian besar kreditur, kebutuhan uang muka meningkat seiring meningkatnya ukuran pinjaman.
Pendapatan dan aset: Untuk pinjaman besar ini, pemberi pinjaman membutuhkan dokumentasi untuk membuktikan bahwa Anda memiliki pendapatan dan aset yang cukup untuk membeli properti yang Anda beli.
Penghasilan yang konsisten adalah yang terbaik. Individu wiraswasta membutuhkan dokumen pajak dan informasi tambahan tentang bisnis mereka, dan pencari nafkah membutuhkan formulir W2. Pemberi pinjaman juga ingin melihat aset cadangan yang tersedia untuk menutupi pembayaran selama enam hingga 12 bulan.
Hutang terhadap pendapatan: Rasio hutang terhadap penghasilan yang rendah selalu membantu ketika mengajukan pinjaman. Pemberi pinjaman umumnya menggunakan 43 persen sebagai target, tetapi jumlah itu tidak ditetapkan dalam batu. Terutama jika Anda memiliki aset signifikan yang tersedia, pemberi pinjaman dapat mempertimbangkan aset-aset tersebut (atau penghasilan dari aset-aset tersebut) sebagai bagian dari penghitungan pendapatan.
Pinjaman jumbo tidak dirancang untuk membantu peminjam “meregang” dan membeli lebih banyak rumah daripada yang mereka mampu. Sebaliknya, mereka untuk peminjam yang secara finansial aman membeli rumah yang lebih mahal daripada rata-rata.
Apa yang Anda Bayar
Biaya bunga: Secara historis, pinjaman jumbo memiliki suku bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman yang sesuai.
Risikonya lebih besar seiring dengan meningkatnya ukuran pinjaman. Plus, menyetujui peminjam satu kali yang tidak masuk dalam kategori rapi adalah padat karya. Namun, sejak krisis subprime , pemberi pinjaman swasta telah menemukan bahwa peminjam jumbo sebenarnya adalah peminjam berisiko rendah, dan mereka dapat menjadi pelanggan yang menguntungkan dalam berbagai cara. Akibatnya, tingkat hipotik jumbo mungkin lebih rendah daripada tingkat pada pinjaman yang sesuai. Namun, dengan saldo pinjaman sebesar jumbo, Anda dapat dengan mudah membayar lebih banyak dalam biaya bunga daripada seseorang dengan pinjaman yang lebih kecil pada tingkat yang lebih tinggi.
Pinjaman jumbo tersedia dengan tarif tetap atau variabel .
Biaya penutupan: Pinjaman jumbo memiliki biaya penutupan , sama seperti pinjaman rumah lainnya. Biaya penilaian khususnya mungkin lebih tinggi karena properti khusus atau pembelian dolar tinggi. Dalam beberapa kasus, Anda akan membutuhkan dua penilaian untuk persetujuan pinjaman jumbo.
Asuransi hipotek: Asuransi hipotek melindungi pemberi pinjaman ketika peminjam gagal dalam pinjaman. Mematuhi pinjaman dan program pemerintah biasanya mengharuskan peminjam untuk membeli asuransi ini ketika melakukan pembayaran uang muka kecil karena kemampuan untuk memulihkan dana dalam penyitaan dipertanyakan. Tetapi pinjaman jumbo berbeda. Apakah Anda perlu membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) pada pinjaman yang tidak sesuai dengan kreditur — sebagian memungkinkan kurang dari 20 persen ke bawah tanpa PMI.
Alternatif untuk Pinjaman Jumbo
Pinjaman jumbo bukan satu-satunya jalan untuk membeli rumah mewah atau properti di pasar real estat yang panas. Jika Anda tidak ingin meminjam sebanyak itu, atau jika Anda mengalami kesulitan untuk mendapatkan pinjaman jumbo, pendekatan yang berbeda mungkin lebih baik.
Pinjaman piggyback: Daripada satu pinjaman besar, Anda dapat menggunakan kombinasi pinjaman yang lebih kecil. Strategi-strategi ini telah membuat comeback sejak krisis subprime. Namun, tidak seperti pinjaman piggyback pra-2008, Anda sekarang harus membuktikan bahwa Anda memiliki kemampuan untuk membayar kembali setiap pinjaman.
- Pinjaman 80/20: Dengan pinjaman piggyback 80/20, Anda akan mendapatkan hipotek "pertama" untuk 80 persen dari harga pembelian properti. Karena Anda memiliki rasio 80 persen terhadap nilai (LTV) , Anda tidak perlu membayar PMI. Hipotek kedua akan mencakup 20 persen sisanya dari harga pembelian.
- 80/10/10: Dengan pendekatan 80/10/10, Anda juga mendapatkan pinjaman pertama pada 80 persen LTV. Namun, Anda juga akan membayar uang muka 10 persen, hanya menyisakan 10 persen untuk meminjam hipotek kedua.
Pinjaman piggyback memecahkan masalah pembayaran PMI, tetapi Anda masih meminjam uang dalam jumlah besar. Agar disetujui, Anda memerlukan skor kredit yang tinggi — tetapi Anda mungkin memenuhi kualifikasi dengan skor FICO di 600-an yang tinggi. Suku bunga pada hipotek kedua cenderung lebih tinggi daripada tingkat pada hipotek pertama, sehingga biaya pinjaman Anda mungkin lebih tinggi dengan strategi ini. Bandingkan biaya tersebut dengan opsi lain menggunakan kalkulator pinjaman atau tabel amortisasi .
Ketahuilah bahwa beberapa pengaturan piggyback menggunakan pinjaman balon . Misalnya, Anda mungkin perlu melunasi satu atau kedua pinjaman atau pembiayaan kembali dalam waktu 15 tahun.
Verifikasi batas: Sebelum Anda mengundurkan diri untuk menggunakan hipotek jumbo, pastikan bahwa Anda benar-benar membutuhkannya. Pinjaman jumbo tidak selalu buruk — sekali lagi, Anda bahkan mungkin mendapatkan suku bunga yang lebih baik. Tetapi menyesuaikan pinjaman atau program pemerintah mungkin lebih cocok untuk Anda. Jika Anda berada di area berbiaya tinggi, Anda dapat sering meminjam lebih dari batas "standar". Beberapa orang menggunakan istilah "jumbo" untuk merujuk pada penyesuaian pinjaman di area-area dengan biaya tinggi, jadi mintalah klarifikasi ketika mendiskusikan pilihan Anda.
Uang muka yang lebih besar: Cara mudah untuk menghindari penggunaan hipotek jumbo adalah dengan melakukan pembayaran uang muka yang lebih besar. Anda hanya perlu datang cukup untuk membawa jumlah pinjaman Anda di bawah batas pinjaman sesuai lokal Anda. Dengan itu selesai, Anda akan memiliki lebih banyak pilihan yang tersedia, dan Anda akan membayar bunga yang lebih sedikit dengan saldo pinjaman yang lebih kecil. Meningkatkan jumlah uang tunai yang signifikan lebih mudah dikatakan daripada dilakukan, terutama karena jumlah dolar bertambah. Tetapi jika Anda memiliki dana yang tersedia, itu mungkin pilihan yang menarik.