Bagaimana Penjual Mengurutkan Jenis-Jenis Pembiayaan dalam Penawaran
Pertanyaan: Apakah Jenis Pinjaman Saya merupakan Keuntungan atau Kerugian dalam Penawaran Pembelian?
Seorang pembaca bertanya: "Saya berada dalam posisi yang patut ditiru karena dapat membayar uang tunai atau mendapatkan pinjaman untuk membeli rumah. Saya ingin membeli properti investasi, tetapi Anda tahu bagaimana pasar ini. Banyak penawaran yang berlimpah. Banyak pembeli yang bertengkar. alih-alih rumah. Saya ingin penawaran saya menjadi yang terbaik, dan saya tahu jenis penawaran itu memainkan peran besar. Jadi, apakah saya lebih baik membuat tawaran untuk uang tunai atau dengan pinjaman? Dan jika itu adalah pinjaman, seperti apa pinjaman adalah yang terbaik? Di mana keunggulan saya? Apa yang membuat satu penawaran pembelian lebih baik daripada yang lain ketika peringkat satu sama lain berdasarkan jenis pinjaman? "
Jawaban: Anda bijaksana untuk mempertimbangkan bagaimana tawaran Anda dapat dirasakan oleh penjual, karena jenis pinjaman hipotek atau istilah pembiayaan dapat sangat memengaruhi persepsi tersebut. Lemparlah ke dalam campuran pasar penjual, dan Anda juga cenderung bersaing dengan beberapa penawaran dari berbagai pembeli. Tawaran Anda akan lebih cermat diteliti dan dinilai.
Pembeli akan terkejut jika mereka tahu betapa tidak adilnya beberapa penawaran pembelian diberi peringkat. Meskipun kami memiliki undang - undang Perumahan yang Adil yang melarang diskriminasi berdasarkan kelas perlindungan, jenis-jenis diskriminasi lainnya tidak dibatasi. Belum lagi, sebagian besar penjual dan agen listingan mereka tidak membuat praktik untuk memberi tahu pembeli mengapa tawaran mereka ditolak. Mereka hanya menolaknya. Mereka tidak perlu menjelaskan alasannya.
Namun, merupakan praktik umum untuk menilai penawaran pembelian berdasarkan jenis pembiayaan yang dipilih pembeli untuk digunakan. Tawaran pembelian sering diberi peringkat dengan cara berikut.
Jenis penawaran terbaik dicantumkan terlebih dahulu, dengan peringkat penawaran paling menarik di tempat terakhir:
- Kas. Ini berarti uang tunai di tangan. Ini tidak berarti sebuah rumah yang saat ini berada di escrow, karena itu akan menjadi penjualan kontingen dan bukan transaksi tunai. Ini juga tidak berarti pembiayaan kembali properti lain yang akan menghasilkan uang tunai di kemudian hari. Penawaran tunai biasanya disertai dengan bukti dana . Itu karena penjual tidak akan menerima kata pembeli bahwa pembeli baik untuk uang tunai. Ini sama dengan meminta pembeli untuk membuat koper yang penuh dengan uang kertas 100 dolar.
Karena kas sangat dinilai, kadang-kadang pembeli tunai dapat menegosiasikan diskon. Tetapi jangan mengandalkan keuntungan itu dalam situasi penawaran ganda atau dalam penjualan singkat . Ingat, semua penawaran, kecuali pembiayaan pemilik, menghasilkan uang tunai kepada penjual di akhir. Manfaat utama untuk tawaran uang tunai adalah tidak ada persyaratan penilaian.
Uang tunai menawarkan lebih dari harga daftar sangat diinginkan untuk rumah dengan ekuitas karena tidak ada penilaian. Penawaran uang tunai lebih dari harga daftar tidak diinginkan untuk penjualan pendek, namun, karena jika pembeli berjalan, harapan bank telah ditetapkan. Mungkin sulit untuk diduplikasi.
- Pinjaman konvensional . Persyaratan skor FICO untuk pinjaman konvensional lebih tinggi daripada pinjaman FHA. Anda masih bisa mendapatkan pinjaman konvensional jika skor FICO Anda mencerminkan minimum yang diperlukan untuk FHA tetapi Anda akan membayar suku bunga yang lebih tinggi.
Harga yang lebih disukai ditawarkan kepada para peminjam yang menyetor 20% atau lebih dalam bentuk tunai, yang menghasilkan rasio pinjaman-terhadap-nilai 80% atau kurang. Semakin rendah rasionya, semakin rendah risikonya kepada pemberi pinjaman. Juga, jika penilaian datang lebih rendah, sering pemberi pinjaman akan membiarkan peminjam membayar selisih tunai jika pinjaman-nilai kurang dari 80%.
Keuntungan lain untuk pinjaman konvensional adalah persyaratan pendanaan pemberi pinjaman yang kurang ketat. Pemberi pinjaman sangat kecil kemungkinannya untuk menuntut perbaikan. Fakta ini saja membuat pembeli konvensional tampak jauh lebih menarik daripada pembeli FHA. Namun, perlu diingat, rumah yang lebih baru umumnya tidak memerlukan perbaikan.
- Pinjaman FHA . Banyak pembeli rumah pertama kali memilih pinjaman FHA karena pembayaran awal uang muka biasanya kurang dari jumlah yang diperlukan untuk pinjaman konvensional. Selain itu, persyaratan skor FICO, per lender overlay, jauh lebih lunak. Uang muka minimum untuk pinjaman FHA adalah 3,5% dari harga pembelian.
Pedoman perbaikan FHA tidak seketat beberapa penjual dan agen percaya. Tetapi rumah yang lebih tua cenderung membutuhkan lebih banyak perbaikan. Mengupas cat adalah masalah FHA besar jika rumah itu dibangun sebelum 1978. Rumah itu dapat memiliki lantai beton tanpa karpet, tetapi lebih baik tidak memiliki cat yang terkelupas. Pinjaman FHA kadang-kadang diadakan dari penutupan karena kondisi pendanaan.
Laporan dan izin hama mungkin atau mungkin tidak diperlukan oleh penilai FHA.
- Pinjaman VA . Veteran mendapatkan ujung pendek tongkat ketika menyangkut hierarki pinjaman. Namun, peminjam VA mungkin merupakan risiko kredit yang lebih baik daripada pembeli FHA karena persyaratan untuk membeli tanpa uang muka lebih ketat. Peminjam tetap memiliki opsi untuk membayar uang muka di rumah atau membeli tanpa uang muka. Sebagian besar peminjam VA memilih leverage.
The downside ke pinjaman VA adalah laporan OPT diperlukan. Ketika pekerjaan hama diperlukan, pemberi pinjaman akan menginginkan sertifikat penyelesaian. Jika transaksi adalah penjualan pendek, biasanya bank tidak akan mengesahkan pembayaran untuk pekerjaan hama. Dijual rumah pendek dijual As Is .
Sayangnya, karena hierarki dan kesalahpahaman, pembeli VA sering jatuh ke bagian bawah tumpukan penawaran, sementara mereka mungkin yang paling berkualitas. Agen yang menangani banyak penjualan pendek cenderung lebih memilih pembeli VA karena mereka tahu pembeli ini akan ditolak di tempat lain, yang menjadikan mereka calon yang berkomitmen untuk penjualan pendek.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.