Pertanyaan pajak Anda tentang depresiasi kantor bisnis rumah dijawab
Dalam beberapa tahun ke depan, saya berencana untuk menjual rumah saya. Saya menggunakan salah satu kamarnya hanya sebagai kantor rumah untuk bisnis saya. Saya telah mengklaim potongan rumah-kantor untuk bagian proporsional penyusutan dan biaya lain yang terkait dengan penggunaan bisnis ruangan, seperti saya telah menghapus semua peralatan dan perabotan yang dimasukkan ke kantor. Bagaimana aturan pajak bekerja ketika saya menjual rumah saya?
Menjawab:
Sebelum tahun 2002, aturannya lebih ketat jika Anda menggunakan bagian dari tempat tinggal Anda untuk tujuan bisnis dan kemudian menjual rumah Anda. Ya, hukum memungkinkan pengecualian - pelarian dari pajak - laba dari penjualan tempat tinggal utama. Jumlah pengecualian adalah sebanyak $ 250.000 untuk orang lajang dan pasangan menikah yang mengajukan pengembalian terpisah , dan $ 500.000 untuk pasangan menikah yang mengajukan pengembalian bersama . Tetapi aturan-aturan itu mengesahkan pengecualian hanya untuk bagian dari laba yang dapat diatribusikan kepada bagian tempat tinggal, melarang pengecualian apa pun untuk keuntungan di bagian kantor.
Residence vs Perawatan Bisnis
Akibatnya, IRS memperlakukan penjualan semacam ini seolah-olah Anda telah menjual dua properti: satu tempat tinggal dan real estat bisnis lainnya. Akibatnya, Anda harus membuat perhitungan terpisah untuk tempat tinggal dan keuntungan bisnis, membagi harga jual, biaya penjualan dan dasar antara tempat tinggal dan bagian bisnis.
IRS membatalkan aturan lama dan menggantinya dengan aturan baru yang menghilangkan alokasi antara tempat tinggal dan bisnis. Penjualan adalah satu transaksi tunggal selama kantor pusat dan bagian perumahan keduanya berada dalam satu tempat tinggal - sebuah “unit hunian,” sebagai peraturan agensi yang meletakannya. Dengan demikian, seseorang seperti Anda dapat mengecualikan seluruh keuntungan, meskipun menggunakan bagian dari rumah untuk bisnis.
Recapturing Depreciation
Istirahat ini tunduk pada pembatasan "merebut kembali" yang dirancang untuk mencegah manfaat ganda. Anda kehilangan setiap pengecualian untuk bagian dari laba yang sama dengan pengurangan depresiasi yang diizinkan atau diizinkan di kantor pusat setelah Mei 1997. Sebaliknya, Anda membayar pajak pada bagian itu. Diizinkan atau diizinkan berarti apa yang Anda klaim sebelumnya atau, jika Anda mengklaim kurang dari yang dapat diklaim, jumlah yang dapat diklaim. Dalam hal ini, aturan baru tidak berbeda dari apa yang aturan lama wajibkan Anda lakukan.
Apa yang dilakukan IRS adalah untuk menangkap kembali penghapusan depresiasi yang memungkinkan Anda menurunkan pajak di tahun-tahun pra-penjualan. Agen masih menerapkan aturan pengulangan bahkan jika Anda berhenti menggunakan ruangan itu untuk alasan bisnis dan seluruh rumah adalah tempat tinggal utama selama setidaknya dua tahun dari periode lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan.
Bantuan dari Reklamasi
Agar memenuhi syarat untuk memperoleh kembali , Anda harus menunjukkan dengan "catatan yang memadai atau bukti lain" - biasanya, pengembalian masa lalu harus cukup - "bahwa pengurangan depresiasi yang diizinkan adalah kurang dari jumlah yang diperbolehkan." Kemudian jumlah yang "Anda tidak dapat mengecualikan adalah jumlah yang diizinkan. "
Untuk mengilustrasikan, asumsikan bahwa kantor rumah Anda memenuhi syarat untuk mengklaim penyusutan, tetapi Anda dapat menunjukkan bahwa Anda tidak pernah mengklaim apa pun.
Maka tidak ada pengurangan jumlah eksklusi dan tidak ada reklamasi.
Kewajiban Pajak Akibat Depresiasi Terjebak
Pengambilan kembali penyusutan dikenai pajak pada tingkat maksimum 25 persen, bukan tingkat teratas 15 persen untuk keuntungan modal jangka panjang, ditambah pajak penghasilan negara yang berlaku. Laporkan jumlah yang terulang kembali ini di Jadwal D (Keuntungan dan Kerugian Modal), bukan Formulir 4797 (Penjualan Properti Bisnis). Di sisi positifnya, Anda menderita tidak mengambil kembali biaya lainnya, seperti pajak real estat dan bunga hipotek .
Seperti halnya masalah terkait pajak, silakan berkonsultasi dengan pembuat pajak Anda sendiri.
Julian Block adalah seorang pengacara, kolumnis sindikasi dan mantan agen khusus IRS (penyelidik kriminal). Artikel ini dikutip dengan izin dari pamflet: "Panduan Penjual Rumah untuk Penghematan Pajak: Cara Sederhana Untuk Penjual untuk Mengurangi Pajak Terhadap Minimum Hukum," yang dapat dipesan dengan mengirim $ 19,95 untuk salinan pascabayar ke J. Blok, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Pada tulisan ini, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 adalah seorang broker-associate di Lyon Real Estate di Sacramento, CA.