Mengubah Rumah Anda Menjadi Tempat Sewa Dapat Memungkinkan Kehilangan Pajak
Oleh Julian Block, Pengacara
Kebanyakan orang akan mengatakan kepada Anda bahwa menulis dari kerugian rumah pada penjualan tempat tinggal pribadi tidak mungkin atau tidak diperbolehkan, tetapi mereka akan salah. Umumnya, kode pajak IRS melarang pengurangan apa pun atas kerugian atas penjualan tempat tinggal utama. Namun, itu mengesahkan beberapa pengecualian untuk menulis dari kerugian rumah di kediaman pribadi.
Misalnya, undang-undang mengizinkan pengurangan atas kerugian dari penjualan tempat tinggal pribadi yang telah diubah menjadi properti sewaan.
Tapi itu membatasi jumlah penghapusan. Tidak ada pengurangan untuk setiap penurunan nilai sebelum Anda mulai menyewa.
Titik awal adalah properti (1) dasar yang disesuaikan pada saat konversi atau (2) nilai pasar wajar pada saat konversi, mana yang lebih rendah. Setelah Anda menentukan yang lebih rendah dari (1) atau (2), tingkatkan jumlah tersebut untuk mencerminkan peningkatan modal periode sewa yang meningkatkan nilainya. Berikutnya, kurangi pengurangan periode sewa untuk depresiasi. Apa yang akhirnya Anda dapatkan adalah properti yang disesuaikan dengan properti pada saat penjualan. Ketika Anda menjual, batas atas pengurangan kerugian Anda adalah jumlah yang pada saat-waktu-penjualan-penjualan melebihi harga jual.
Di pasar real estat yang asam, dasar penyesuaian properti pada saat penjualan bisa jauh lebih rendah daripada biaya aslinya. Sebagai aturan umum, dasar dimulai sebagai biaya asli, termasuk utang apa pun yang diasumsikan seperti hipotek pertama atau kedua, ditambah penyesuaian naik atau turun.
Sesuaikan ke atas untuk mencerminkan pengeluaran untuk biaya penyelesaian atau penutupan tertentu yang terkait dengan pembelian seperti biaya hukum dan / atau peningkatan. Sesuaikan ke bawah untuk jumlah keuntungan dari penjualan sebelum 7 Mei 1997, dari rumah yang dimiliki sebelumnya di mana pajak ditunda. Semua penyesuaian ini dari hasil biaya asli Anda dalam dasar Anda yang disesuaikan.
Contoh: Pada tahun 2001, Anda membeli rumah pribadi pertama Anda seharga $ 200.000. Pada tahun 2003, Anda pindah dari rumah dan menyewanya. Pada saat itu, Anda menentukan bahwa nilai pasarnya yang adil adalah $ 180.000. Selanjutnya, Anda mengambil potongan depresiasi sebesar $ 20.000 dan menjual properti itu seharga $ 150.000.
Anda mungkin berpikir bahwa kerugian Anda adalah $ 50.000 - perbedaan antara biaya asli $ 200.000 dan harga penjualan $ 150.000. Tetapi IRS membatasi kerugian Anda hingga hanya $ 10.000 - jumlah yang disesuaikan dengan dasar $ 160.000 pada saat penjualan disesuaikan (nilai pasar wajar $ 180.000 pada saat konversi dikurangi penyusutan periode sewa sebesar $ 20.000) melebihi penjualan $ 150.000 harga.
Ketika periode sewa untuk kurang dari satu tahun, IRS mungkin berpendapat bahwa kerugian harus dianulir dengan alasan bahwa konversi penjual dari tempat tinggal menjadi properti sewaan hanya sementara, tidak permanen. Pedomannya untuk penjual rumah memperingatkan bahwa "Anda belum mengubah rumah Anda menjadi properti sewaan jika Anda menyewakan rumah lama Anda untuk sementara sebelum menjualnya." Namun, panduan tentang apa yang sementara dan yang permanen tidak berarti kata terakhir. Mereka hanya mencerminkan posisi IRS resmi pada suatu masalah dan tidak mengikat pengadilan.
Juga, menurut pedoman, apakah IRS akan mempertimbangkan tempat tinggal pribadi untuk dikonversi menjadi properti sewaan "jika Anda menempatkan rumah Anda dengan agen real estat untuk disewakan atau dijual dan itu tidak disewakan." Terjemahan: Anda harus benar-benar menyewakan rumah sebelum Anda dapat mengambil pengurangan kerugian. Keterbatasan ini telah ditegakkan oleh pengadilan.
Jika ragu, selalu periksa dengan akuntan pajak profesional atau CPA sebelum mengklaim kerugian rumah di kediaman pribadi. Juga, periksa dengan IRS untuk memastikan Anda mematuhi undang-undang pajak baru, yang berubah setiap tahun. Pajak properti di beberapa negara bagian seperti California sekarang terbatas pada pengurangan maksimum $ 10.000 berdasarkan undang-undang pajak Trump 2018.
Julian Block adalah pakar pajak dari Larchmont, New York.
Diedit oleh Elizabeth Weintraub, Ahli Membeli Rumah.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.