Cara Menghasilkan Uang Dengan Berinvestasi dalam Real Estat
Tiga Cara Utama Menghasilkan Uang dari Investasi Real Estat
Ada tiga cara utama investor menghasilkan uang dari real estat:
- Peningkatan nilai properti,
- Pendapatan sewa dikumpulkan dengan menyewakan properti kepada penyewa, dan
- Keuntungan dihasilkan dari aktivitas bisnis yang bergantung pada real estat.
Singkatnya, itu saja. Tentu saja, selalu ada cara lain untuk secara langsung atau tidak langsung mendapatkan keuntungan dari real estat, seperti belajar untuk mengambil spesialisasi di bidang yang lebih esoterik seperti sertifikat lien pajak, tetapi ketiga item tersebut menyumbang sebagian besar pendapatan pasif , dan kekayaan akhir, yang telah dibuat di industri real estat. Dengan mempelajari cara memanfaatkannya untuk portofolio Anda sendiri, Anda dapat menambahkan kelas aset lain ke alokasi aset Anda secara keseluruhan, meningkatkan diversifikasi dan, jika diterapkan dengan hati-hati, mengurangi risiko.
1. Menghasilkan Uang dari Kenaikan Nilai Properti Investasi Real Estat Anda
Pertama, penting Anda memahami bahwa nilai properti tidak selalu meningkat.
Ini bisa menjadi sangat jelas selama periode seperti akhir 1980-an dan awal 1990-an, dan runtuhnya real estate 2007-2009. Bahkan, dalam banyak kasus, nilai properti jarang mengalahkan inflasi . Misalnya, jika Anda memiliki real estate dan inflasi sebesar $ 500.000 adalah 3%, properti Anda mungkin dijual seharga $ 515.000 ($ 500.000 x 1,03%) tetapi Anda tidak lebih kaya daripada tahun lalu.
Artinya, Anda masih dapat membeli jumlah susu, roti, keju, minyak, bensin, dan komoditas lain yang sama (benar, keju mungkin turun tahun ini dan bensin naik, tetapi standar hidup Anda akan tetap kurang lebih sama). Alasannya? Keuntungan $ 15.000 itu tidak nyata. Itu nominal.
Ini terjadi karena pemerintah harus menciptakan uang ketika membelanjakan lebih dari yang dibutuhkan melalui pajak. Semua yang lain sama, seiring waktu, ini menghasilkan setiap nilai kehilangan dolar yang ada dan menjadi bernilai lebih kecil dari sebelumnya.
Salah satu cara yang dapat dilakukan oleh investor real estat paling cerdik untuk mendapatkan uang di real estat adalah dengan memanfaatkan situasi yang tampaknya muncul setiap beberapa dekade: Ketika tingkat inflasi diproyeksikan melebihi tingkat utang jangka panjang saat ini , Anda mungkin menemukan orang-orang yang ingin berjudi dengan membeli properti, meminjam uang untuk membiayai pembelian, dan kemudian menunggu inflasi meningkat. Dengan begitu, mereka bisa melunasi hipotek dengan dolar yang harganya jauh lebih murah. Ini merupakan transfer dari penabung ke debitur. Anda melihat banyak investor real estat menghasilkan uang dengan cara ini pada tahun 1970-an dan awal 1980-an ketika inflasi mulai lepas kendali sebelum Paul Volker mengambil 2x4 ke belakang dan mengendalikannya dengan secara drastis menaikkan suku bunga .
Triknya adalah untuk membeli ketika suku bunga yang disesuaikan secara siklus menarik atau ketika Anda berpikir ada alasan khusus bahwa bagian tertentu dari real estat suatu hari nanti akan bernilai lebih dari cap rate ini saja menunjukkan itu seharusnya. Misalnya, pengembang real estat berbakat dapat melihat proyek yang tepat, pada waktu yang tepat, dengan harga yang tepat, dan secara harfiah menciptakan pendapatan sewa masa depan untuk mendukung penilaian yang mungkin tampak kaya berdasarkan kondisi saat ini karena mereka memahami ekonomi, faktor pasar, dan konsumen. Di kampung halamanku yang lama, aku menyaksikan hotel tua yang mengerikan di sebidang tanah yang besar ditransformasikan menjadi pusat perbelanjaan yang ramai dengan gedung-gedung perkantoran memompa cukup banyak uang untuk pemiliknya. Tanpa aliran uang tunai, nilai sekarang atau bersih sekarang, Anda berspekulasi untuk beberapa derajat atau lainnya, tidak peduli apa yang Anda katakan kepada diri sendiri, tidak peduli bank mana yang menyetujui pinjaman Anda, dan tidak peduli apa yang dikatakan masyarakat di sekitar Anda.
Anda akan membutuhkan inflasi substansial dalam mata uang nominal (jika Anda menggunakan utang untuk membiayai pembelian) untuk menjamin Anda keluar atau semacam peristiwa probabilitas rendah untuk bekerja sesuai keinginan Anda.
2. Menghasilkan Uang dari Pendapatan Sewa yang Dihasilkan oleh Investasi Real Estat Anda
Menghasilkan uang dari mengumpulkan uang sewa sangatlah sederhana sehingga setiap anak berusia enam tahun yang pernah memainkan permainan Monopoli mengerti pada tingkat visceral bagaimana dasar-dasar bekerja. Jika Anda memiliki rumah, gedung apartemen, gedung perkantoran, hotel, atau investasi real estat lainnya , Anda dapat membebankan biaya sewa kepada orang-orang dengan imbalan mengizinkan mereka menggunakan properti atau fasilitas. Tentu saja, sederhana dan mudah bukan hal yang sama. Jika Anda memiliki gedung apartemen atau rumah sewa, Anda mungkin menemukan diri Anda berurusan dengan segala sesuatu mulai dari toilet yang rusak hingga penyewa yang mengoperasikan lab meth. Jika Anda memiliki mal atau gedung perkantoran, Anda mungkin harus berurusan dengan bisnis yang disewa dari Anda menjadi bangkrut. Jika Anda memiliki gudang industri, Anda mungkin menemukan diri Anda menghadapi investigasi lingkungan untuk tindakan penyewa yang menggunakan properti Anda. Jika Anda memiliki unit penyimpanan, pencurian bisa menjadi masalah. Investasi real estat bukanlah tipe yang dapat Anda telepon dan mengharapkan semuanya berjalan dengan baik.
Kabar baiknya adalah bahwa ada alat yang tersedia yang membuat perbandingan antara potensi investasi real estat lebih mudah. Salah satunya, yang akan menjadi tak ternilai bagi Anda dalam pencarian Anda untuk menghasilkan uang dari real estat adalah rasio keuangan khusus yang disebut tingkat kapitalisasi, yang merupakan kependekan dari "tingkat kapitalisasi". Jika properti menghasilkan $ 100.000 per tahun dan dijual seharga $ 1.000.000, Anda akan membagi penghasilan ($ 100.000) dengan label harga ($ 1.000.000) dan mendapatkan 0,1, atau 10%. Itu berarti batas atas properti adalah 10%, atau Anda akan mendapatkan 10% dari investasi Anda jika Anda membayar real estat sepenuhnya dalam bentuk tunai dan tanpa utang.
Sama seperti sebuah saham pada akhirnya hanya bernilai nilai bersih saat ini dari arus kas yang didiskon, real estat adalah nilai tertinggi kombinasi dari 1.) utilitas yang dihasilkannya untuk pemiliknya dan 2.) arus kas bersih saat ini yang dihasilkannya relatif terhadap harga yang dibayarkan untuk investasi. Pendapatan sewa dapat menjadi margin keselamatan yang melindungi Anda selama kolaps. Beberapa jenis investasi real estat lebih cocok untuk tujuan ini. Untuk kembali ke pembahasan sebelumnya tentang tantangan menghasilkan uang dari real estat, gedung perkantoran, untuk memberikan satu ilustrasi, biasanya melibatkan sewa panjang dan multi-tahun. Beli satu dengan harga yang tepat, pada waktu yang tepat, dan dengan penyewa yang tepat dan sewa kedewasaan profil, dan Anda bisa berlayar melalui runtuhnya real estate di atas rata-rata pemeriksaan sewa yang perusahaan sewa guna usaha dari Anda masih harus menyediakan (karena perjanjian sewa yang mereka tandatangani) bahkan ketika tarif yang lebih rendah tersedia di tempat lain. Dapatkan salah, meskipun, dan Anda bisa terkunci di bawah pengembalian par yang lama setelah pasar telah pulih.
3. Menghasilkan Uang dari Operasi Bisnis Real Estate
Cara terakhir menghasilkan uang dari investasi real estat melibatkan layanan khusus dan kegiatan bisnis. Jika Anda memiliki hotel, Anda dapat menjual film on-demand kepada tamu Anda. Jika Anda memiliki gedung kantor, Anda mungkin menghasilkan uang dari mesin penjual otomatis dan garasi parkir. Jika Anda memiliki tempat cuci mobil, Anda mungkin menghasilkan uang dari pembersih vakum yang dikontrol waktu. Jenis investasi semacam ini hampir selalu membutuhkan pengetahuan sub-spesialisasi; Misalnya, ada pria dan wanita yang menghabiskan seluruh karir mereka mengkhususkan diri dalam merancang, membangun, memiliki dan mengoperasikan pencucian mobil. Bagi mereka yang naik ke puncak bidang mereka dan memahami seluk-beluk pasar tertentu, peluang untuk menghasilkan uang bisa tanpa akhir.
Lebih Lanjut Tentang Menghasilkan Uang Dalam Real Estat
Untuk informasi lebih lanjut tentang cara menghasilkan uang dalam real estat, bacalah Panduan Pemula Lengkap untuk Investasi Real Estat .