Anda mungkin bertanya-tanya - tidakkah bank ingin menyingkirkan penyitaan mereka? Bukankah bank senang mendapat tawaran, terutama penawaran harga penuh di sebuah rumah milik bank?
Jawabannya mungkin tidak.
Bank Tidak Ingin Pembeli Mengajukan Banyak Tawaran
Bank telah belajar bahwa tidak setiap pembeli penyitaan berkomitmen. Beberapa pembeli membuat beberapa penawaran tanpa niat membeli semuanya. Mereka ingin memilih dan memilih kesepakatan terbaik dan, dengan berbuat demikian, dapat menemukan diri mereka di pengadilan dengan menulis tawaran palsu.
Masalah muncul ketika pembeli tidak memiliki sarana keuangan untuk membeli semua properti. Beberapa undang-undang negara bagian mungkin meminta pembeli bertanggung jawab atas pelanggaran kontrak pada saat pembatalan karena pembeli mungkin telah melanggar perjanjian kontrak yang tersirat dari "niat baik."
Plus, mari kita hadapi itu, bank ingin pembeli berkomitmen untuk pembelian dan menindaklanjuti penutupan. Jika bank memiliki alasan untuk percaya bahwa pembeli sedang bermain game, bank akan menolak tawaran pembelian . Tetapi ada alasan lain bahwa bank tidak akan menjual repo bank hanya kepada Tom, Dick, dan Harry yang lama.
Alasan Bank Tidak Dapat Menjual Repo Bank kepada Anda
Repo Bank rumah jarang dalam kondisi turnkey.
Banyak yang telah dilucuti atau dirusak, dan beberapa menjadi korban pemeliharaan yang ditangguhkan.
- Beberapa Rumah Milik Bank Tidak Berkualifikasi untuk Pembiayaan Konvensional.
Penjamin emisi hipotek dapat menolak pinjaman dari pembeli yang memenuhi syarat jika properti membutuhkan terlalu banyak pekerjaan untuk memenuhi kode kesehatan dan keselamatan. Tawaran pembeli konvensional dengan 20% ke bawah, bagaimanapun, biasanya akan mengalahkan tawaran dari pembeli mendapatkan pinjaman FHA .
- Ketentuan Penilaian FHA.
Pembeli FHA mungkin mundur dari membeli repo bank jika penilaian panggilan untuk kondisi. Meskipun benar bahwa pedoman penilaian FHA telah rileks sejak 2006, rumah yang diambil alih yang lebih tua mungkin memerlukan terlalu banyak perbaikan . Penilai akan mencatat toilet dan wastafel kamar mandi yang hilang, cat yang mengelupas pada rumah pra-1978, peralatan dapur yang tidak bisa dioperasikan atau hilang seperti kompor.
FHA membutuhkan kepuasan kondisi penilaian sebelum ditutup. Namun, bank REO biasanya tidak akan memberi otorisasi perbaikan sebelum penutupan. Kemudian, masukkan ke dalam campuran bahwa repo bank pembeli jarang ingin membayar untuk perbaikan sebelum mereka memiliki rumah.
Merampingkan pinjaman K mempersulit proses dan mengambil lebih lama untuk menutup, tetapi mereka adalah alternatif yang layak ketika membeli fixer-atas .
- Bank Lebih Memilih Pembeli Tunai untuk Repo Bank.
Pembeli dengan semua uang tunai adalah pembeli favorit pemberi pinjaman REO. Penawaran harga semua-uang daftar akan mengalahkan penawaran konvensional, bahkan jika penawaran konvensional di atas harga jual. Jika ketentuan pencatatan menyatakan "pembeli tunai saja," tidak mungkin bank akan mempertimbangkan tawaran dari pembeli yang mengandalkan pembiayaan.
Bank mungkin meminta pembeli tunai untuk menunjukkan bukti dana . Aturan ini dikeluarkan untuk mendapatkan pembiayaan kembali pada tempat tinggal kecuali uang sudah ada di bank.
Mengapa REO Lender Seperti Semua Pembeli Tunai untuk Membeli Repo Bank
- Tidak Ada Kontingensi Appraisal.
Jika bank repo tidak menilai harga pembelian dan pembeli memperoleh pinjaman yang membutuhkan pembayaran 20% ke bawah atau kurang, pemberi pinjaman pembeli tidak akan mendanai kecuali pembeli batuk lebih banyak uang tunai atau pemberi pinjaman REO mendiskontokan harga. Pembeli tunai tidak membuat penawaran bergantung pada penilaian.
- Tidak Ada Kontribusi Pendanaan Pinjaman .
Pemberi pinjaman REO dengan pembeli tunai tidak perlu khawatir tentang penutupan transaksi. Pemberi pinjaman sering menolak pinjaman untuk pembeli pra-kualifikasi karena kualifikasi pembeli terkadang berubah setelah diperiksa lebih lanjut. Mungkin pembeli tidak sepenuhnya bekerja dalam pekerjaan yang sama selama dua tahun terakhir, mungkin situasi keuangan berubah sebelum penutupan seperti pembeli membeli mobil baru atau lebih buruk, mungkin pembeli tanpa disadari menjadi korban pencurian identitas .
- Penutupan Lebih Cepat.
Pembeli tidak perlu 30 atau 45 hari untuk tutup jika pembeli tidak mendapatkan pinjaman. Setelah inspeksi rumah dan kontinjensi lainnya telah dipenuhi atau dilepaskan, penutupan dapat dilakukan hanya dalam waktu 3 hingga 7 hari, asalkan pembeli bersedia untuk menandatangani pelepasan cat berbasis timbal.
Penutupan yang lebih cepat menempatkan uang ke dalam kantong pemberi pinjaman REO lebih cepat. Ada juga lebih sedikit hal-hal yang bisa salah dalam periode escrow singkat.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.