Biasanya, Anda (peminjam) membayar premi bulanan untuk asuransi hipotek pribadi (PMI).
Itu merupakan biaya tambahan setiap bulan, dan itu menggigit anggaran Anda. Namun, beberapa kreditur menawarkan pemberi pinjaman membayar hipotek asuransi (LPMI), yang memungkinkan Anda untuk mengurangi atau menghindari pembayaran bulanan ekstra.
Apakah atau tidak itu ide yang baik untuk membeli dengan kurang dari 20 persen ke bawah masih bisa diperdebatkan, dan merupakan topik untuk artikel lain.
Bagaimana Cara Kerja LPMI
LPMI adalah asuransi hipotek yang diatur oleh kreditur Anda. Anda membayar pertanggungan dengan salah satu dari dua cara:
- Pembayaran satu kali di awal pinjaman Anda (pembayaran "lump-sum")
- Tingkat bunga yang lebih tinggi pada pinjaman Anda, menghasilkan pembayaran hipotek bulanan yang lebih tinggi setiap bulan, untuk kehidupan pinjaman Anda.
Pendekatan lump-sum kurang umum daripada penyesuaian tingkat hipotek Anda.
Sayangnya, istilah LPMI tidak akurat karena pemberi pinjaman tidak benar-benar membayar asuransi — Anda melakukannya. Selalu ingat (terutama dengan transaksi keuangan) bahwa tidak ada yang membayar biaya untuk Anda kecuali mereka mendapatkan sesuatu sebagai gantinya.
Untuk menggunakan LPMI, Anda cukup mengubah struktur pembayaran premi asuransi sehingga Anda tidak membayar biaya terpisah setiap bulan.
Jika Anda membayar lump sum , kreditur Anda akan menentukan jumlah yang mereka pikir akan menutupi biaya mereka. Kemudian, mereka membeli asuransi hipotek dengan uang itu. Dalam hal ini, pada dasarnya Anda melakukan prabayar untuk cakupan.
Jika Anda membayar seiring waktu , pemberi pinjaman menyesuaikan tingkat hipotek Anda untuk menutupi biaya asuransi. Karena tingkat hipotek yang lebih tinggi berarti pembayaran bulanan yang lebih tinggi (lihat Cara Menghitung Pinjaman ), Anda akan membayar lebih banyak setiap bulan jika Anda pergi untuk LPMI. Pembayaran yang lebih tinggi itu seharusnya lebih kecil daripada yang Anda bayarkan jika Anda menggunakan biaya PMI terpisah setiap bulan, tetapi tidak ada cara untuk “membatalkan” biaya tambahan ketika Anda membayar pinjaman Anda .
Pro dan Kontra LPMI
LPMI bukan untuk semua orang. Bahkan, tidak semua orang akan memenuhi syarat untuk pinjaman dengan LPMI. Biasanya Anda perlu memiliki kredit yang baik untuk LPMI menjadi pilihan, dan itu hanya masuk akal dalam situasi tertentu.
Pinjaman jangka pendek: LPMI paling menarik untuk pinjaman jangka pendek. Jika Anda berencana untuk mendapatkan pinjaman 30 tahun dan melakukan pembayaran selama beberapa dekade, Anda mungkin lebih baik dengan kebijakan PMI terpisah. Mengapa? Sekali lagi, sebagian besar pinjaman LPMI menggunakan suku bunga kredit yang disesuaikan (lebih tinggi), sebagai lawan dari pembayaran lump-sum di muka. Tingkat hipotek itu tidak akan pernah berubah, jadi Anda harus melunasi seluruh pinjaman untuk menghilangkan "premi" LPMI. Anda dapat melakukan ini dengan membayar pinjaman dari tabungan Anda sendiri (lebih mudah dikatakan daripada dilakukan), refinancing pinjaman , atau menjual rumah dan melunasi utang.
Sebagai perbandingan, lihatlah kebijakan PMI yang berdiri sendiri, yang dapat Anda batalkan setelah Anda membangun ekuitas yang cukup di rumah Anda. Setelah membatalkan, Anda mendapatkan keuntungan dari suku bunga yang lebih rendah —dan tidak ada lagi pembayaran PMI — untuk sisa masa pinjaman Anda.
Penghasilan tinggi: Bagi mereka yang bisa mendapatkan persetujuan untuk LPMI, ini sangat menarik bagi peminjam yang berpenghasilan tinggi. Individu dan keluarga tersebut dapat menikmati pengurangan pajak yang lebih besar karena tingkat bunga yang lebih tinggi (dengan asumsi mereka mengurangi biaya bunga hipotek rumah ). Orang dengan pendapatan rendah, di sisi lain, mungkin dapat memotong PMI yang berdiri sendiri, sehingga LPMI tidak akan membawa manfaat pajak tambahan. Tentu saja, Anda harus selalu berbicara dengan pembuat pajak Anda tentang potensi pengurangan — dan bahkan cara terbaik untuk menstrukturkan pinjaman hipotek Anda . Aturan ini berubah secara berkala, jadi periksa dengan ahli untuk pembaruan sebelum Anda memutuskan apa pun (dan bersiaplah untuk perubahan setelah Anda membuat keputusan).
LTV Tinggi: Jika rasio pinjaman terhadap nilai Anda (LTV) mendekati 80 persen, LPMI mungkin bukan pilihan terbaik Anda kecuali Anda berencana untuk segera menyingkirkan pinjaman (dengan pembiayaan kembali atau prabayar). Hampir 80 persen, Anda hampir selesai dengan asuransi hipotek sama sekali. Jika Anda menggunakan polis asuransi hipotek terpisah, Anda dapat melakukan pembayaran terpisah setiap bulan. Anda akan dapat membatalkan asuransi relatif segera, dan Anda tidak akan terjebak dengan suku bunga yang lebih tinggi. Ingat bahwa ada beberapa cara untuk mendapatkan LTV di atas 80 persen:
- Dengan melakukan pembayaran, Anda meningkatkan ekuitas rumah Anda, dan Anda mengurangi LTV Anda.
- Jika nilai rumah Anda meningkat karena pasar perumahan yang kuat atau perbaikan rumah, LTV Anda meningkat.
Mendapatkan PMI Anda dibatalkan lebih awal mungkin hanya melibatkan biaya beberapa ratus dolar ( untuk mendapatkan penilaian ). Tetapi pembiayaan kembali dari pinjaman LPMI bisa lebih mahal.
Alternatif untuk LPMI
Jika LPMI tidak terdengar pas untuk Anda, Anda dapat mencoba beberapa pendekatan yang berbeda.
Pembayaran lebih besar: Dengan menurunkan setidaknya 20 persen, Anda menghilangkan kebutuhan untuk membayar PMI. Namun, banyak pembeli tidak memiliki opsi itu.
Beli PMI Anda sendiri: Anda selalu dapat membayar PMI Anda sendiri (kadang-kadang disebut peminjam membayar asuransi hipotek atau BPMI) setiap bulan. Anda telah melihat beberapa contoh situasi di mana PMI biasa-lama lebih baik daripada LPMI di atas.
Piggyback: Anda juga dapat mencoba kombinasi pinjaman untuk menghindari PMI, meskipun Anda perlu meninjau angka dengan hati-hati. Strategi dukung-dukungan, juga dikenal sebagai pinjaman 80/20, hanyalah salah satu pilihan. Pinjaman ini tidak umum seperti dulu, tetapi tersedia. Sebuah dukung-dukungan memungkinkan Anda untuk menghindari asuransi hipotek sama sekali, tetapi hipotek kedua Anda akan datang dengan suku bunga yang lebih tinggi. Jika Anda dapat melunasi hipotek kedua dengan cepat, Anda akhirnya akan menikmati tingkat hipotek yang rendah (yang tidak ditingkatkan oleh LPMI) untuk tahun-tahun mendatang.
Pinjaman pembayaran rendah: Beberapa program pinjaman memungkinkan pembayaran uang muka kecil. Misalnya, pinjaman FHA tersedia dengan hanya 3,5 persen ke bawah. Anda harus membayar untuk asuransi hipotek, tetapi pinjaman itu mungkin lebih cocok untuk beberapa peminjam. Pinjaman VA memungkinkan untuk nol ke bawah , dan mereka tidak memerlukan asuransi hipotek.