Apa Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah?

Hak Anda untuk Membatalkan PMI

Asuransi hipotek pribadi (PMI) melindungi pemberi pinjaman ketika peminjam tidak membayar kembali pinjaman rumah, tetapi pemilik rumah bertanggung jawab untuk membayar premi asuransi hipotek. Biaya-biaya itu bisa datang dalam bentuk biaya bulanan yang ditambahkan ke pembayaran hipotek, atau mereka dapat dipanggang ke dalam suku bunga peminjam. Either way, konsumen mendapatkan keuntungan dengan membayar hanya sebanyak yang diperlukan untuk asuransi hipotek.

Sayangnya, pemilik rumah menghadapi tantangan untuk menghilangkan biaya PMI, bahkan ketika PMI tidak lagi diperlukan.

Dalam beberapa kasus, peminjam dan servis bingung tentang bagaimana membatalkan PMI, dan beberapa servicers pinjaman yang tidak bermoral menyeret kaki mereka untuk membatalkan biaya PMI.

Apa Undang-Undang Perlindungan Pemilik Rumah?

Undang-undang Perlindungan Pemilik Rumah (HPA), juga dikenal sebagai Undang-Undang Pembatalan PMI, adalah undang-undang yang melindungi konsumen dari membayar lebih untuk PMI. Aturan dibuat:

• Ketika pemilik rumah dapat membatalkan PMI dan berhenti membayar premi
• Ketika pemberi pinjaman harus secara otomatis menghentikan pengisian peminjam untuk PMI
• Pengungkapan bahwa pemberi pinjaman harus menyediakan ketika pinjaman membutuhkan PMI
• Bagaimana menangani premi yang belum ditanggung yang dibayar oleh pemilik rumah

Siapa yang berhak? HPA berlaku untuk pinjaman hipotek perumahan, termasuk pinjaman untuk rumah keluarga tunggal, kondominium, dan perumahan multi-unit lainnya. Undang-undang tidak mencakup pinjaman yang didukung pemerintah seperti pinjaman FHA atau pinjaman VA. Terlebih lagi, HPA memperlakukan pinjaman yang sesuai dan pinjaman "berisiko tinggi" berbeda. Untuk memanfaatkan HPA, konsumen harus mempertahankan sejarah pembayaran yang baik.

Tanggal efektif: HPA mulai berlaku pada 29 Juli 1999. Namun, pemberi pinjaman masih perlu memberikan pengungkapan kepada peminjam yang mengambil pinjaman sebelum tanggal tersebut.

Mengapa PMI? PMI biasanya hanya diperlukan ketika pemilik rumah melakukan pembayaran uang muka kurang dari 20 persen. Dengan rasio pinjaman-ke-nilai (LTV) yang tinggi, pemberi pinjaman berisiko kehilangan uang jika mereka harus menyita rumah dan menjualnya dengan cepat.

Tetapi begitu LTV turun di bawah 80 persen, pemberi pinjaman menghadapi risiko yang jauh lebih kecil, dan pemilik rumah - dalam teori - harus berhenti membayar biaya bulanan PMI.

Bagaimana Pemilik Rumah Membatalkan PMI

HPA mencegah situasi di mana pemilik rumah membayar biaya bulanan PMI selama masa pinjaman mereka.

Permintaan Peminjam: Peminjam dapat membatalkan PMI dengan mengajukan permintaan tertulis kepada pemberi pinjaman mereka setelah pinjaman dijadwalkan mencapai 80 persen LTV (berdasarkan jadwal amortisasi pinjaman). Pemilik rumah juga dapat mengajukan permintaan ini jika mereka membawa LTV ke 80 persen dengan melakukan pembayaran pinjaman tambahan. Agar memenuhi syarat, pemilik rumah mungkin perlu memberikan bukti bahwa properti belum kehilangan nilainya.

Pengakhiran otomatis: Pemberi pinjaman diminta untuk membatalkan cakupan PMI secara otomatis setelah pinjaman dijadwalkan mencapai 78 persen dari LTV asli.

Terminasi akhir: Ketika PMI tidak dibatalkan karena permintaan peminjam atau penghentian otomatis, servicers pinjaman harus membatalkan biaya bulanan PMI setelah pinjaman mencapai titik tengah dari jadwal amortisasi .

Fitur lain: HPA rumit, dan detail pinjaman Anda mempengaruhi hak Anda di bawah Undang-Undang. Sebagai contoh, setiap hak gadai pada properti Anda dapat mencegah Anda berhasil membatalkan pertanggungan.

Pinjaman yang tidak sesuai ( seperti pinjaman jumbo ) mungkin mengharuskan Anda menunggu sampai Anda mencapai 77 persen LTV.

Pengungkapan: Hak Anda sebagai Peminjam

Selain menetapkan aturan untuk membatalkan PMI, HPA mewajibkan pemberi pinjaman untuk menginformasikan peminjam tentang hak-hak mereka. Pengungkapan mencakup pemberitahuan di muka dan pemberitahuan tahunan mengenai kapan dan bagaimana peminjam dapat membatalkan PMI. Informasi termasuk rincian tentang jadwal amortisasi, kapan untuk meminta pembatalan, dan semua fitur yang membatasi kemampuan untuk mendapatkan pembatalan PMI.

Untuk pinjaman yang ada yang dikeluarkan sebelum Juli 1999, peminjam mendapatkan pemberitahuan tahunan yang mengingatkan mereka bahwa mereka dapat meminta pembatalan dan memberikan informasi kontak peminjam pinjaman mereka.

Asuransi KPR Pemberi Pinjaman

Beberapa pinjaman menggunakan kreditur membayar asuransi hipotek (LPMI) daripada menambahkan premi ke pembayaran bulanan pemilik rumah.

Peminjam masih membayar LPMI — nama itu tidak sepenuhnya akurat — tetapi mereka tidak membayarnya dari bulan ke bulan. Sebaliknya, peminjam dapat membayar:

1. Pembayaran lump-sum pada awal pinjaman.
2. Tingkat bunga yang lebih tinggi pada saldo pinjaman, yang mengarah ke pembayaran hipotek (pokok dan bunga) bulanan yang lebih tinggi.

Sebagian besar peminjam dengan LPMI memilih suku bunga yang lebih tinggi. Tapi tingkat bunga itu bertahan selama masa pinjaman, dan tidak ada cara untuk "membatalkan" LPMI dan mempertahankan pinjaman Anda yang ada. Sebaliknya, pemilik rumah harus melunasi pinjaman LPMI mereka, biasanya dengan pembiayaan kembali dengan pinjaman baru .

Namun, HPA berlaku untuk pinjaman dengan LPMI. Pemberi pinjaman diminta untuk memberikan pengungkapan kepada peminjam bahwa:

• Jelaskan cara kerja LPMI
• Soroti tingkat bunga yang lebih tinggi yang biasanya ditemukan dengan LPMI
• Diskusikan pro dan kontra berbagai opsi