Sayangnya, itu tidak semudah yang terlihat. Perencanaan yang tepat dan pengetahuan teknis sangat penting, tetapi penghalang jalan terbesar mungkin adalah pendanaan - dibutuhkan uang untuk menghasilkan uang.
Jadi bagaimana Anda mendapatkan uangnya?
Investor swasta, termasuk orang yang Anda kenal dan pemberi pinjaman uang keras, adalah sumber pinjaman terbaik untuk membalik rumah. Pemberi pinjaman tersebut tidak membutuhkan jumlah waktu dan dokumen yang sama seperti bank tradisional. Sebaliknya, mereka mengevaluasi properti itu sendiri (baik sebelum dan sesudah perbaikan) dan kemampuan Anda untuk berhasil menyelesaikan proyek.
Pinjaman Hipotek untuk Membalik Rumah?
Pinjaman rumah tradisional mungkin tidak akan menjadi pilihan untuk membeli properti investasi - setidaknya ketika Anda memulai.
Kabar baiknya adalah bahwa pinjaman dari bank dan pemberi pinjaman tradisional relatif tidak mahal: suku bunga termasuk yang terendah yang akan Anda temukan untuk properti investasi (tetapi Anda masih harus membayar biaya penutupan ). Sayangnya, pinjaman ini tidak selalu praktis.
Lambat untuk menutup: Salah satu tantangan utama dengan menggunakan pemberi pinjaman tradisional adalah waktu yang dibutuhkan untuk menutup pinjaman.
Pemberi pinjaman mengharuskan Anda mengisi aplikasi yang luas, dan mereka akan pergi melalui keuangan Anda dengan sisir bergigi . Jika mereka melihat sesuatu yang menimbulkan pertanyaan, mereka akan meminta lebih banyak dokumentasi, dan mereka akan mengambil lebih banyak waktu untuk meninjau aplikasi Anda. Prosesnya jarang membutuhkan waktu kurang dari 30 hari (45 atau 90 hari mungkin lebih realistis), dan peluang investasi sering bergerak terlalu cepat untuk jangka waktu tersebut.
Terutama jika penyitaan atau penjualan pendek adalah bagian dari strategi Anda, Anda mungkin akan frustrasi oleh kecepatan pemberi pinjaman tradisional.
Mengevaluasi pendapatan: Pemberi pinjaman tradisional mendasarkan keputusan peminjaman mereka pada kemampuan Anda untuk membayar kembali pinjaman. Mereka akan melihat berapa banyak yang Anda hasilkan setiap bulan dibandingkan dengan pembayaran pinjaman bulanan yang diperlukan untuk menghitung rasio utang terhadap pendapatan . Jika Anda adalah investor real estat atau wiraswasta, Anda mungkin tidak memiliki jenis "pendapatan" yang mereka cari (pemberi pinjaman suka melihat formulir W-2 dan membayar bertopik).
Berapa nilai properti? Pemberi pinjaman juga membandingkan nilai properti yang Anda beli dengan pinjaman yang Anda minta. Dikenal sebagai rasio pinjaman terhadap nilai , pemberi pinjaman konvensional sering lebih memilih untuk mempertahankan jumlah itu di bawah 80 persen, meskipun mungkin untuk mendapatkan pinjaman FHA dengan hanya 3,5 persen ke bawah. Ketika Anda membeli rumah untuk flipping, itu mungkin tidak layak dalam kondisi saat ini - tetapi Anda membutuhkan cukup uang untuk membeli properti dan membayar untuk perbaikan, yang mungkin berjumlah lebih dari rumah bahkan bernilai. Nilai perbaikan setelah rumah (ARV) mungkin menjadi ukuran yang lebih baik, tetapi pemberi pinjaman tradisional hanya mempertimbangkan nilai penilaian properti saat ini.
Kredit klasik: sebagian besar bank dan pemberi pinjaman hipotek mengharuskan Anda memiliki kredit yang kuat untuk mendapatkan persetujuan untuk pinjaman.
Anda mungkin tidak memiliki riwayat peminjaman, atau Anda mungkin memiliki beberapa item yang tidak menguntungkan dalam laporan kredit Anda - tetapi itu tidak berarti Anda tidak berhasil membalikkan rumah. Pemberi pinjaman alternatif lebih tertarik pada proyek Anda sebelumnya daripada skor kredit Anda.
Masalah dengan rumah: Pemberi pinjaman tradisional lebih memilih untuk memberikan pinjaman pada rumah yang dalam kondisi cukup baik. Jika ada masalah kesehatan atau keselamatan, pinjamannya tidak ada jalannya. Anda mungkin berniat untuk memperbaiki masalah-masalah itu, secara dramatis meningkatkan nilai rumah untuk mendapatkan laba, tetapi pemberi pinjaman paling tertarik pada pinjaman untuk rumah yang siap pindah.
Mustahil? Adalah mungkin untuk menggunakan pinjaman rumah tradisional untuk membalik rumah, terutama dalam situasi berikut:
- Anda memiliki aset penting yang akan membantu Anda memenuhi syarat - apakah mereka digunakan sebagai jaminan atau bagian dari pembayaran uang muka.
- Anda tidak benar-benar "membalik" rumah. Ketika membeli tempat tinggal utama (di mana Anda adalah pemilik / penghuni), Anda mungkin bisa mendapatkan dana untuk pembelian dan peningkatan menggunakan pinjaman FHA 203k . Namun, prosesnya lambat dan datang dengan banyak pembatasan.
- Anda memiliki ekuitas yang signifikan dalam properti lain yang dapat digunakan untuk jalur kredit ekuitas rumah (atau aset lain, termasuk real estat, yang dapat digunakan sebagai jaminan). Perlu diingat bahwa Anda mungkin kehilangan properti itu dalam penyitaan jika Anda tidak dapat mengikuti pembayaran, jadi opsi ini berisiko (terutama jika keluarga Anda tinggal di properti itu).
- Anda memiliki pengalaman dengan proyek yang sukses di masa lalu. Anda mungkin bisa mendapatkan pinjaman investasi real estat dari bank dan credit unions jika Anda meyakinkan mereka bahwa Anda adalah bisnis nyata dengan mitra berpengetahuan, proses yang solid, dan sumber daya keuangan.
- Anda bisa mendapatkan pinjaman tanpa jaminan. Jika Anda dapat meminjam tanpa jaminan jaminan, Anda mungkin dapat menggunakan pinjaman seperti kartu kredit untuk membiayai perbaikan. Anda masih membutuhkan dana untuk membeli properti, tetapi uang tambahan dapat berasal dari pinjaman tanpa jaminan . Strategi ini berisiko karena kartu kredit terkenal mahal, dan proyek Anda akan terhenti jika jalur kredit Anda terpotong atau membeku secara tidak terduga (ditambah Anda perlu batas kredit yang sangat tinggi).
Pinjaman Swasta untuk Properti Flipping
Pinjaman dari pemberi pinjaman swasta mengurangi sebagian besar tantangan di atas. Kelemahan utamanya adalah biaya, tetapi tujuannya adalah untuk menggunakan pinjaman ini secara strategis. Pinjaman swasta dapat berasal dari mana saja, tetapi sebagian besar pinjaman flipping akan masuk dalam dua kategori besar:
- Pinjaman dari orang yang Anda kenal
- Pinjaman uang keras
Ketika memulai, akan sulit untuk menemukan orang yang bersedia memberi Anda uang - orang yang mengenal Anda (dan yang mungkin tidak memiliki banyak uang atau toleransi untuk risiko) mungkin satu-satunya pilihan Anda. Atau, Anda mungkin perlu mendanai beberapa transaksi pertama Anda sendiri.
Bangun jaringan: Terlibat dalam komunitas investasi real estat lokal. Seiring waktu, Anda akan bertemu orang-orang, dan Anda akan belajar siapa yang berpotensi meminjamkan uang. Selain itu, orang-orang akan mengenal Anda. Investor lain, agen real estat, dan pemberi pinjaman swasta akan melihat bahwa Anda berkomitmen untuk menjalankan bisnis yang sukses (belum lagi kompeten), dan peluang Anda untuk mendapatkan pinjaman akan meningkat.
Akhirnya, Anda harus dapat mulai meminjam dari pemberi pinjaman uang keras . Para pemberi pinjaman ini berspesialisasi dalam pinjaman untuk flipping dan investasi lainnya, dan mereka berbeda dari bank tradisional.
Penutupan cepat: Dengan pemberi pinjaman pribadi, prosesnya berbeda, dan pinjaman Anda dapat didanai jauh lebih cepat (seminggu atau lebih adalah wajar ketika Anda memiliki hubungan baik dengan pemberi pinjaman profesional). Bergerak dengan cepat dapat menjadi keunggulan kompetitif ketika seseorang mencari properti dari tangan mereka.
Pinjaman berbasis aset: Daripada melihat laporan kredit dan menghitung rasio pendapatan, pemberi pinjaman swasta cenderung berfokus pada nilai aset yang Anda beli. Jika Anda membalik rumah, pemberi pinjaman ingin tahu bahwa mereka dapat menjual rumah dengan cepat untuk mendapatkan kembali uang mereka (seperti pemberi pinjaman lain, pemberi pinjaman pribadi akan memiliki hak gadai atas properti , memungkinkan mereka untuk memiliki properti dan menjualnya jika Anda tidak membayar pinjaman itu).
Pembelian dan peningkatan: Pemberi pinjaman swasta berada dalam bisnis untuk mengakomodasi investor dan mendasarkan dana Anda pada ARV proyek. Tetapi mereka mungkin tidak memberikan Anda semuanya sekaligus - Anda mungkin harus mengambil dari rekening escrow saat proyek Anda berlanjut.
Membalik tanpa uang? Sampai Anda memiliki beberapa proyek yang sukses di bawah ikat pinggang Anda, pemberi pinjaman akan mengharuskan Anda memiliki ekuitas dalam sebuah proyek. Pada titik tertentu, Anda mungkin dapat meminjam 100 persen untuk sebuah proyek dan memiliki beberapa proyek yang berjalan pada waktu yang bersamaan.
Biaya Pinjaman
Pinjaman untuk proyek flipping lebih mahal daripada pinjaman pembelian rumah. Tingkat bunga lebih tinggi, dan Anda sering harus membayar beberapa poin atau biaya originasi (satu poin adalah satu persen dari nilai pinjaman Anda ).
Proyek flipping adalah proyek jangka pendek. Anda tidak akan tinggal di rumah selama beberapa dekade, jadi hipotek 15 tahun atau 30 tahun standar bukanlah pinjaman yang tepat untuk pekerjaan itu. Investor sering lebih suka membeli, memperbaiki, dan menjual properti dalam waktu satu tahun atau kurang, dan itulah cara kebanyakan pinjaman swasta bekerja. Pinjaman tersebut menjadi mahal jika Anda memiliki properti untuk waktu yang lama, dan itu masuk akal karena risiko pemberi pinjaman meningkat ketika Anda menunda pembayaran.
Berapa biaya untuk meminjam untuk flipping? Biaya semuanya di atas papan, dan semuanya bisa dinegosiasikan. Suku bunga mungkin berada di antara 8 hingga 20 persen per tahun, dan Anda harus membayar 1 hingga 10 persen di muka. Semakin lama Anda berbisnis, dan semakin baik hubungan Anda dengan pemberi pinjaman, semakin sedikit Anda akan membayar.
Untuk memaksimalkan jumlah uang yang tersedia untuk proyek Anda, pemberi pinjaman sering mengizinkan pembayaran hanya-bunga , dan tidak boleh ada penalti pembayaran di muka sehingga Anda dapat menjual dan melunasi pinjaman kapan pun Anda siap.