Pernahkah Anda bertanya-tanya tentang perbedaan antara co-ops vs. condos? Kamu tidak sendiri. Meskipun, mungkin mengejutkan Anda untuk belajar bahwa kondominium tidak menjadi populer sampai tahun 1960-an. Ketika pedoman FHA akhirnya membolehkan pembiayaan kondominium, konsep kompleks kondominium pun dimulai. Sebelum itu, hampir semua bangunan yang memungkinkan banyak pemilik adalah co-ops. Hari ini, Anda akan menemukan sebagian besar koperasi atau bangunan perumahan kooperatif di kota-kota metropolitan besar.
Orang-orang cenderung mengasosiasikan co-ops dengan New York City, tetapi Anda juga dapat menemukan co-ops di kota-kota besar seperti San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit dan Chicago, Tucson dan Phoenix, termasuk beberapa di Florida dan lain-lain ditaburkan di seluruh Pantai Timur.
Apa itu Co-Op?
Co-op tidak benar-benar real estat. Real estate adalah tanah, ditambah dengan perbaikan struktural, termasuk hak bawah tanah dan udara. Sebaliknya, co-op adalah korporasi. Ketika pembeli membeli co-op, pembeli membeli saham di perusahaan dan hak untuk menempati unit tertentu. Pembeli co-op tidak membeli unit atau sebagian dari bangunan itu sendiri.
Lebih lanjut, pembeli co-op mungkin atau mungkin tidak dapat membiayai pembelian co-op. Tidak setiap bank akan membuat pinjaman kerjasama. Di antara bank-bank yang akan membuat pinjaman co-op, tidak setiap co-op memenuhi syarat sebagai bangunan yang berkualitas.
Pembeli harus memeriksa dengan pemberi pinjaman mereka untuk mengetahui apakah co-op ada dalam daftar yang disetujui.
Seorang pembeli co-op juga membayar biaya bulanan kepada co-op. Biaya itu termasuk bagian prorata untuk hipotek bangunan, jika ada; gaji seorang penjaga pintu, staf pemeliharaan, mungkin seorang inspektur bangunan; asuransi untuk struktur; pemeliharaan rutin, pemeliharaan dan pembersihan area umum, termasuk pajak properti riil.
Satu kelemahan yang mungkin terjadi pada koperasi, kata para kritikus, adalah kenyataan bahwa seorang pemilik sering membayar dua hipotek. Dia akan membayar hipoteknya sendiri untuk koperasi dan hipotek bangunan untuk co-op, yang juga dapat dibiayai kembali pinjaman untuk membayar peningkatan modal untuk gedung.
Apa itu Condo?
Tidak seperti co-op, ketika pembeli membeli kondominium, pembeli membeli properti nyata. Pembeli memiliki ruang antara dinding, lantai dan langit-langit, umumnya ke titik tengah. Unit ini dinilai secara terpisah untuk keperluan pajak, dan pembeli membayar pajak langsung ke penilai daerah (atau melalui akun penahanan pemberi pinjaman).
Sebuah kondominium dapat dibiayai secara terpisah dan properti dijamin dengan akta kepercayaan atau hipotek, tergantung pada undang-undang negara bagian. Desain struktural dari kondominium adalah unit individu, yang bisa menjadi cerita tunggal, banyak cerita atau bahkan terpisah. Sebagai contoh, saya memiliki rumah keluarga tunggal di Hawaii yang ditetapkan sebagai kondominium, namun itu adalah struktur yang berdiri bebas, dengan halamannya sendiri.
Pembeli kondominium juga, seperti pembeli co-op, membayar biaya bulanan. Biaya ini dibayarkan ke asosiasi pemilik rumah . Biaya untuk membayar HOA untuk pemeliharaan area umum, eksterior gedung, atap, asuransi, manajemen asosiasi dan mungkin sering termasuk beberapa utilitas seperti penjemputan air dan sampah.
Beberapa iuran HOA termasuk biaya untuk clubhouse, fasilitas latihan dan kolam renang / spa.
Lebih Banyak Perbedaan Antara Co-op vs. Condo
Secara umum, co-op sering lebih murah untuk dibeli daripada kondominium, yang berarti bisa lebih mahal untuk membeli kondominium. Namun, tradeoff adalah biaya yang dibayarkan kepada co-op mungkin lebih tinggi dari iuran HOA kondo.
Perbedaan utama antara co-op vs kondominium adalah fakta tidak ada badan yang hangat dengan uang tunai dapat membeli co-op. Co-ops diatur oleh dewan direksi, ditentukan oleh pemegang saham koperasi. Kondominium juga diatur oleh dewan direksi, tetapi dewan tersebut tidak menyetujui pembeli. Dewan co-op memiliki hak untuk menyetujui calon pembeli. Meskipun pembeli tidak dapat ditolak karena diskriminasi yang ditentukan oleh hukum Perumahan Adil , pembeli harus lulus dari pemeriksaan ketat.
Beberapa co-ops tidak mengijinkan pembeli asing untuk membeli unit. Banyak co-ops tidak mengizinkan investor atau pembeli rumah kedua karena mereka lebih suka pemilik pemilik. Dewan co-op akan meneliti aplikasi pembeli potensial, laporan keuangan, daftar aset dan kewajiban, laporan kredit, saldo perbankan, termasuk peninjauan surat rekomendasi dari teman dan rekan bisnis, diakhiri dengan wawancara pribadi.
Meskipun prosedur ini mungkin tampak seperti invasi privasi yang ekstrem, pemilik dalam persetujuan menyetujui proses ini karena mereka dapat sangat selektif terhadap orang-orang yang tinggal di gedung tersebut. Ketika seseorang membeli kondominium, tidak ada proses seleksi dari tetangga, tidak ada cara untuk mencegah band death metal yang keras dari mengambil tempat di sebelah.
Di sisi lain, dewan co-op juga menyetujui harga pembelian. Jika harganya sangat rendah sehingga dapat mempengaruhi nilai pemegang saham lainnya, dewan co-op dapat menolak untuk menyetujui penjualan. Kondominium HOA tidak memiliki wewenang untuk mencegah penjualan.
Banyak kompleks kondominium membatasi jumlah penyewaan sebagai persentase dari total unit. Persentasenya umumnya berkisar dari 80 persen pemilik yang ditempati hingga 50 persen. Ini dimaksudkan untuk mencegah kompleks berubah menjadi kompleks apartemen dan menurunkan nilai. Kebanyakan co-ops tidak mengizinkan subleases atau penyewaan.
Seseorang dapat tinggal di kompleks kondominium selama bertahun-tahun dan tidak pernah mengenal tetangga. Itu tidak mungkin terjadi dalam koperasi di mana pemilik tahu semua orang dan semua tentang Anda.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.