Pertanyaan: Bagaimana Apakah Penjual Menyewa Pegangan Setelah Ditutupi?
Seorang pembaca bertanya: "Kami membeli rumah dan penjual telah meminta untuk menyewa kembali selama 30 hari setelah penutupan. Dengan kata lain, kami akan menjadi tuan tanah sebelum kami pindah ke rumah baru kami. Ini terdengar aneh bagi kami. Mengapa penjual ingin menyewa kembali? Apakah kita harus membiarkan ini? "
Jawaban: Alasan mengapa penjual mungkin perlu menyewa kembali setelah penutupan berbeda-beda, tetapi tidak biasa bagi penjual untuk meminta uang sewa kembali.
Rumah yang dibeli penjual mungkin tidak tersedia pada saat transaksi Anda tutup atau penjual mungkin tidak dapat menemukan van yang bergerak pada hari terakhir bulan itu, ketika permintaan untuk van yang bergerak tinggi.
Tentu saja, sebagai pembeli rumah baru , Anda mungkin merasa situasi ini tidak nyaman. Setelah semua, Anda telah membayar banyak uang untuk rumah baru Anda, di atas membayar bunga pinjaman untuk sebuah rumah yang belum dapat Anda tempati. Dapat dimengerti bahwa Anda sangat ingin pindah dan mengambil kepemilikan segera. Plus, Anda mungkin tidak mengantisipasi menemukan diri Anda dalam posisi menjadi tuan tanah.
Cara Melindungi Hak Penjual / Pembeli Saat Penjual Menyewa Kembali
Perlakukan situasi ini seperti halnya hubungan bisnis lainnya. Pembeli tidak boleh membiarkan penjual mempertahankan kepemilikan rumah tanpa mengeksekusi perjanjian hunian resmi. Perjanjian ini menjelaskan syarat dan ketentuan dari hunian penjual dan melindungi pembeli serta penjual.
Di California, agen real estat memiliki bentuk yang berguna yang disebut Penjual dalam Kepemilikan, yang di antara persyaratan kontrak lainnya, membahas pengembalian sewa penjual. Ketika kotak yang sesuai dicentang, adendum ini memodifikasi kontrak pembelian .
SIP menangani pengembalian sewa penjual jangka pendek yang kurang dari 30 hari dan berisi elemen-elemen berikut:
- Jangka waktu periode sewa
- Jumlah sewa per hari
- Jumlah uang jaminan
- Apakah deposit keamanan akan disimpan di escrow atau dilepas ke pembeli saat penutupan
- Denda keterlambatan, jika ada, berkaitan dengan dana dan / atau pembayaran yang tidak memadai yang diterima terlambat di luar escrow
- Siapa yang membayar utilitas mana
- Hak pembeli untuk memasuki properti
- Tugas penjual untuk mempertahankan properti
- Sewa tugas dan hak menyewakan
- Kewajiban penjual setelah menyerah
- Asuransi untuk barang-barang pribadi penjual
- Kondisi Miscellaneous
Jika penjual tetap 30 hari atau lebih lama, maka perjanjian sewa harus dilaksanakan.
Asuransi Pertanggungan untuk Penjual Sewa Punggung
Kadang-kadang, pembeli akan bersikeras bahwa penjual mempertahankan polis asuransi pemilik rumah yang ada selama periode sewa kembali. Sementara perusahaan asuransi tidak senang untuk menjaga cakupan dalam mempengaruhi, banyak yang akan melanjutkan kebijakan tersebut berdasarkan permintaan.
Namun, ada beberapa masalah yang terkait dengan ini. Penjual tidak lagi memiliki rumah, jadi jika ada klaim, perusahaan asuransi penjual dapat menolak untuk membayar klaim. Selain itu, pembeli memiliki asuransi karena pemberi pinjaman bersikeras bahwa kebijakan asuransi pembeli akan berlaku pada penutupan.
Beberapa perusahaan asuransi berpendapat bahwa jika klaim terjadi dan penjual mengajukan klaim ke perusahaan penjual, bahkan jika perusahaan penjual membayarnya, perusahaan penjual mungkin melihat ke jaminan asuransi pembeli untuk penggantian.
Dalam kedua kasus, penjual harus membawa cakupan untuk barang-barang pribadi dan mobil penjual.
Menentukan Jumlah Sewa untuk Retur Sewa Penjual
Sewa yang dibayar penjual bisa dinegosiasikan. Kadang-kadang penjual tidak mau membayar uang sewa tetapi meminta untuk tinggal di rumah selama beberapa hari bebas biaya sewa. Dalam hal itu, masih bijaksana untuk mengeksekusi perjanjian yang membahas masalah tanggung jawab dan jangka waktu.
Karena sebagian besar pembeli membiayai rumah baru, pembeli menimbulkan bunga dan membayar pajak serta asuransi untuk rumah yang tidak mereka tempati. Adalah wajar, dalam banyak kasus, untuk membebankan kepada penjual jumlah yang sama dengan prorata harian yang terdiri dari pokok pembeli, bunga, pajak dan asuransi.
Jika pembayaran hipotek baru pembeli termasuk menyulitkan (pajak dan asuransi), cukup mudah membagi pembayaran PITI selama 30 hari dan menagih penjual dengan jumlah prorata per hari.
Misalnya, jika pembayaran baru pembeli adalah $ 3.000 PITI, itu sama dengan $ 100 per hari.
Tetapi pembayaran PITI untuk menyewa kembali penjual tidak diperlukan. Pembeli cerdas akan memeriksa tarif sewa yang ada. Mereka mungkin menemukan perhitungan pembayaran PITI kurang dari rata-rata tarif sewa.
Untuk perlindungan lebih lanjut - dan untuk mematuhi undang-undang kontrol sewa setempat atau undang-undang khusus negara lainnya yang mengatur para tuan tanah dan penyewa - pembeli dan penjual mungkin ingin mempertimbangkan untuk menandatangani perjanjian sewa perumahan standar. Untuk informasi lebih lanjut, hubungi pengacara real estat.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.