Real Estate Prorations untuk Penjual dan Pembeli
Banyak kontrak pembelian yang digunakan dalam real estat mengandung ketentuan untuk prorata antara penjual dan pembeli. Sebelum menandatangani kontrak pembelian, Anda harus membacanya untuk mencari tahu bagaimana proration ditangani, karena Anda mungkin ingin mengajukan perubahan dalam verbatur tentang prorata.
Dalam kebanyakan kasus, tetapi tidak semua, pembeli dikenakan biaya untuk prorata. Biaya muncul sebagai debit pada pernyataan penutupan pembeli dan sebagai kredit pada pernyataan penutupan penjual.
Kredit meningkatkan laba bersih penjual dan mengganti penjual untuk barang-barang yang telah dibayar oleh penjual untuk jangka waktu penjual tidak akan memiliki properti.
Proraasi Bunga Hipotik
Tidak seperti sewa, yang dibayar di muka, bunga hipotek dibayar menunggak. Ketika Anda membayar pembayaran hipotek pada tanggal 1 Januari, misalnya, ia membayar bunga untuk bulan Desember.
Pada pinjaman hipotek baru, pemberi pinjaman ingin mengumpulkan bunga hingga 30 hari sebelum pembayaran hipotek pertama jatuh tempo. Ini berarti jika Anda tutup, katakanlah, 15 November, pembayaran hipotek pertama Anda akan jatuh tempo 1 Januari. Pembayaran hipotek 1 Januari akan membayar bunga untuk bulan Desember.
Sebagai peminjam, Anda akan dikenakan 15 hari bunga pada pernyataan penutupan Anda, dari 15 November hingga 1 Desember. Untuk mengetahui prarasi minat Anda dalam skenario ini, berikut ini rumusnya:
- Jumlah Pinjaman x Suku Bunga = Bunga Tahunan.
- Bunga Tahunan dibagi dengan 12 Bulan = Bunga Bulanan .
- Bunga Bulanan dibagi dengan 30 Hari = Bunga Harian.
- Minat Harian x 15 Hari (untuk membayar bunga hingga 1 Desember) = Bunga Prota Debit.
Prinsip yang sama berlaku untuk penjual yang harus membayar bunga sehubungan dengan pembayaran pinjaman, sesuai dengan permintaan penerima pinjaman.
Real Property Tax Prorations
Setiap negara mendasarkan tahun kalender pajak propertinya secara berbeda.
Di California, misalnya, tahun kalender adalah dari 1 Juli hingga 30 Juni. Pertama, cari tahu bagaimana daerah Anda mengumpulkan pajak. Beberapa negara mengumpulkan pajak properti di muka, sebagian mengumpulkan tunggakan, dan beberapa koleksi bergantung pada waktu tahun.
Pajak paling sering dibayarkan dalam dua kali angsuran. Hal berikutnya adalah mencari tahu apakah periode saat Anda menutup melibatkan pajak prabayar. Jika pajak dibayar dimuka, dan Anda adalah penjualnya, Anda akan menerima kredit. Jika pajak dibayar dimuka, dan Anda adalah pembeli, Anda akan dikenakan biaya. Kebalikannya adalah benar jika pajak belum jatuh tempo dan harus dibayar - penjual akan menerima proresi debet dan pembeli proresi kredit.
Dalam beberapa situasi, bahkan jika pajak belum jatuh tempo dan dibayar, jika tanggal penutupan Anda mendekati tanggal pajak akan jatuh tempo, semakin dekat Anda akan membayar pajak dari hasil penjual, mengkreditkan bagian yang tidak terpakai ke penjual dan menagih pembeli sesuai.
Sebagian pembeli yang melakukan perhitungan tidak akan meminta prorata pajak dalam kontrak pembelian, jika jelas pembeli akan diminta untuk mengganti penjual dengan sebagian dari pajak prabayar. Jika Anda seorang penjual dalam situasi ini, dan Anda tidak memahami pentingnya "tidak ada prorata," Anda akan membayar pajak untuk periode yang tidak Anda huni.
Homeowner Association Dues Prorations
Karena sebagian besar asosiasi pemilik rumah memungut iuran bulanan di muka (beberapa tagihan HOA setiap tiga bulan atau setiap tahun), jika penjual belum membayar iuran, iuran akan dibayarkan dari hasil penjualan penjual. Penjual akan menerima kredit untuk bagian iuran yang tidak digunakan.
Misalnya, jika iurannya $ 300 per bulan, prorata harian adalah $ 10. Ketika transaksi ditutup pada tanggal 10 bulan, penjual akan dikenai biaya 10 hari iuran HOA atau $ 100. Pembeli akan membayar $ 200 untuk 20 hari iuran HOA.
Sewa Proration
Sewa umumnya dibayar di muka. Pembeli yang membeli properti investasi mengharapkan untuk menerima kredit untuk bagian dari sewa yang mencakup periode waktu pembeli akan memiliki properti.
Penjualan yang ditutup pada 15 November, melibatkan properti yang disewa penyewa dengan harga $ 1.000 per bulan, akan mengakibatkan pembeli menerima kredit selama 15 hari dari sewa prabayar atau $ 500.
Penjual akan menerima debit $ 500. Setoran jaminan yang dipegang oleh penjual juga ditransfer ke pembeli sebagai kredit kepada pembeli dan debit kepada penjual.
Prorata Asuransi
Premi asuransi dibayar di muka. Pembeli biasanya mengambil kebijakan asuransi bahaya / kebakaran baru saat membeli rumah . Namun, jika pembeli mengasumsikan pinjaman atau pembelian dari penjual yang ada pada kontrak tanah , pembeli dapat meminta penjual untuk mentransfer polis asuransi yang ada.
Polis asuransi kebakaran dipindahkan dengan atau tanpa pertimbangan. Dengan pertimbangan berarti penjual akan diganti untuk periode itu penjual tidak akan memiliki properti. Tanpa pertimbangan berarti tidak akan ada prorata. Sebagian besar pembeli mendapatkan kebijakan baru hari ini.
Proration Utility
Seringkali tidak praktis bahwa prorata pada penutupan, tetapi prorata berlaku untuk kota-kota tertentu. Di Sacramento County, misalnya, jika penjual tidak membayar utilitas county atau kota (air, saluran pembuangan, sampah), maka utilitas masuk ke penilaian pajak.
Utilitas kemudian dipotong dari tagihan pajak untuk prorata, dan pembeli dikreditkan terhadap tagihan pajak masa depan. Anda akan melihat situasi ini terjadi dalam penjualan singkat dan penyitaan karena, jika penjual tidak melakukan pembayaran hipotek, penjual mungkin tidak membayar tagihan utilitas, baik.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.