Pertanyaan: Haruskah Kami Menulis Tawaran Cadangan untuk Membeli Rumah?
Seorang pembaca bertanya: "Kami menemukan rumah yang sempurna tetapi agen kami mengatakan penjual hanya akan menerima penawaran cadangan. Kami tidak ingin berada dalam cadangan. Kami ingin membeli rumah itu. Bagaimana kami dapat membuat penawaran cadangan yang akan memberikan "Rumah kami? Rumah kami? Istriku berkata kami membuang-buang waktu kami, waktu yang bisa dihabiskan untuk mencari rumah untuk membeli yang tidak memiliki penawaran pada mereka. Haruskah kami menulis penawaran cadangan untuk membeli rumah?"
Jawaban: Hal yang baik tentang situasi Anda adalah penjual kemungkinan besar tidak akan meminta penawaran cadangan jika penjual tidak merasa ada peluang bagus bahwa tawaran di tangan akan meledak atau pergi. Secara umum, jika Anda adalah orang kedua dalam antrean, Anda mungkin akhirnya akan membeli rumah itu . Kemungkinannya bagus. Tetapi saya dapat memahami keengganan Anda untuk membuat penawaran cadangan. Tidak ada yang ingin bermain biola kedua kecuali pemain biola kedua, kan?
Apa itu Tawaran Cadangan?
Mari mulai dengan melihat apa yang membuat penawaran Anda menjadi tawaran cadangan. Pertama, penjual telah menerima tawaran lain. Penawaran pertama itu bisa berupa sejumlah hal, termasuk kontrak kontingen , yang tergantung pada sejumlah peristiwa tertentu yang mungkin atau mungkin tidak akan terjadi. Beberapa kemungkinan itu mungkin:
- Bergantung pada pembeli yang menjual rumah yang sudah ada
- Bergantung pada inspeksi, yang termasuk inspeksi rumah yang memuaskan
- Tergantung pada penilaian rumah untuk harga jual dan penilaian rendah adalah suatu kemungkinan
- Bergantung pada pembeli mendapatkan pembiayaan yang menguntungkan dan apa pun bisa terjadi dalam penjaminan
Jika salah satu dari situasi tersebut melanda, transaksi mungkin dibatalkan. Jika transaksi dibatalkan, maka penjual akan perlu untuk menempatkan rumah kembali di pasar dan mulai menunjukkan rumah lagi.
Tawaran cadangan mengakui keberadaan tawaran yang ada dan mengatakan jika pembeli pertama membatalkan, maka Anda secara otomatis dalam kontrak dengan penjual.
Penawaran cadangan menghentikan penjual dari penawaran menarik dari pembeli lain atau mengembalikannya ke pasar. Setelah pembeli pertama membatalkan, bam, Anda berada dalam kontrak. Jika harga naik karena Anda membeli pasar yang sedang naik, Anda telah mengunci harga asli dalam penawaran cadangan Anda.
Penawaran cadangan harus ditandatangani oleh semua pihak agar kontrak menjadi efektif. Penjual dapat menandatangani lebih dari satu penawaran cadangan yang menyediakan penjual untuk membuat posisi masing-masing pihak diketahui. Misalnya, Anda dapat berada di posisi # 3 atau # 4 jika ada empat penawaran cadangan. Idealnya, Anda ingin berada di posisi # 1, tawaran back-up pertama.
Apakah Penawaran Cadangan Harus Lebih Tinggi dari Harga Daftar?
Apakah penawaran cadangan Anda harus lebih tinggi daripada harga yang diminta tergantung pada berapa banyak penawaran yang diterima penjual. Dalam situasi penawaran ganda, Anda dapat cukup yakin akan ada penawaran lebih dari harga daftar. Ini adalah berapa banyak tawaran yang ditawarkan :
- Penawaran pertama: kurang dari harga daftar karena pembeli tidak tahu ada orang lain yang tertarik.
- Tawaran kedua: Daftar harga karena sering kali pertama dan kedua tiba berdekatan.
- Penawaran ketiga: Sedikit lebih tinggi dari harga jual karena pembeli sangat menginginkan rumah
- Penawaran keempat untuk tawaran ke-10: Di suatu tempat di antara karena pembeli tahu ini adalah tembakan panjang.
Penjual memiliki insentif untuk mengikuti penawaran pembeli pertama, terutama jika penawarannya lebih tinggi. Tetapi Anda menghemat waktu dan masalah penjual dengan mengajukan penawaran cadangan, sehingga penjual mungkin bersedia menerima sedikit lebih sedikit untuk memberi Anda insentif untuk menunggu. Namun, jika beberapa penawaran merupakan norma, umumnya sebaiknya mencocokkan penawaran di atas meja. Bicaralah dengan agen Anda tentang strategi yang dapat diterima. Jangan membabi buta pada intuisi Anda sendiri. Gunakan pengetahuan agen Anda tentang pasar.
Penawaran Cadangan dan Penjualan Singkat
Jika Anda membeli rumah yang tunduk pada persetujuan penjualan singkat , penawaran cadangan untuk penjualan pendek mungkin memberi Anda peluang lebih besar dari 50/50 bahwa penawaran pertama akan hilang.
Banyak pembeli yang tidak ingin menunggu persetujuan penjualan singkat , dan setiap snafu kecil di sepanjang jalan dapat menunda penjualan singkat. Kemungkinannya sangat tinggi, pembeli pertama tidak akan menunggu.
Dengan menempatkan diri Anda dalam posisi cadangan, Anda tidak berkewajiban untuk membeli rumah, dan Anda masih dapat melihat rumah lain di pasar saat Anda menunggu. Jika Anda menemukan rumah lain yang Anda sukai lebih baik, Anda mungkin dapat menarik penawaran Anda dari pertimbangan, tetapi praktik itu dikecam karena alasan yang jelas. Itu cukup banyak menegasikan tujuan dari penawaran cadangan.
Namun, peluang lain yang perlu dipertimbangkan adalah penjual penjualan jangka pendek dan pembeli mungkin telah menandatangani adendum penjualan singkat. Jika itu adendum penjualan singkat memungkinkan penjual untuk menerima penawaran cadangan dan mengirim penawaran tersebut ke bank, Anda mungkin dapat membujuk penjual untuk mengirimkan penawaran Anda ke bank. Jika lebih baik daripada penawaran pertama, penawaran mana yang Anda pikir bank penjualan singkat akan terima? Ini secara efektif akan menendang keluar pembeli pertama. Bicaralah dengan agen Anda.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.