Seorang pembaca bertanya: "Saya merasa seperti telah melakukan semua hal yang salah. Saya membeli properti sewaan ini pada puncak pasar. Saya membiayai kembali dua tahun kemudian dan menambahkan penambahan kamar, berpikir istri saya dan saya akan pensiun di sana suatu hari nanti. "Nah, hari itu telah tiba dan sekarang ini adalah rumah bawah laut . Saya berhutang lebih dari nilainya. Bisakah saya menjual properti investasi saya sebentar?"
Jawaban: Beberapa orang berpikir bahwa opsi penjualan singkat hanya terbatas pada tempat tinggal pribadi. Mereka mungkin berasumsi ini karena ada banyak huru-hara dari jenis pemberi pinjaman tertentu mengenai apakah seseorang menempati rumah atau tidak menempati rumah, tetapi itu tidak ada hubungannya dengan sebagian besar penjualan singkat. Bahkan pedoman untuk penjualan singkat HAFA tradisional sejak Februari 2011 memungkinkan rumah pribadi kosong untuk dipertimbangkan selama rumah belum duduk kosong selama 12 bulan atau lebih.
Di California, kami baru-baru ini menjual bangunan apartemen multi-unit untuk penjual tanpa penilaian kekurangan dan pelepasan tanggung jawab lengkap . Sebagian besar kualifikasi akan bergantung pada hal-hal berikut:
- Jenis pinjaman Anda
- Pemberi pinjaman Anda
- Undang-undang negara bagian
- Jenis properti
- Alasan kesulitan
Tidak selalu perlu memiliki kesulitan - keuangan atau lainnya - untuk melakukan penjualan pendek. Beberapa lembaga pemberi pinjaman seperti Bank of America , misalnya, adalah penjualan yang sangat pro pendek.
Bank of America memiliki beberapa program penjualan jangka pendek yang melibatkan sedikit atau tidak ada kesulitan. Beberapa program ini membayar Anda untuk melakukan penjualan singkat, tetapi umumnya tidak berkaitan dengan properti investasi.
Mempersiapkan Penjualan Singkat Properti Investasi
Hal pertama yang harus dilakukan adalah menulis surat kesulitan .
Saya sadar saya baru saja mengatakan bahwa Anda tidak selalu perlu menunjukkan kesulitan, dan itu benar. Tetapi Anda mungkin masih perlu membuat surat kesulitan. Anda mungkin perlu meminta penjualan singkat dan tata letak mengapa Anda membutuhkannya.
Berikut adalah dokumen lain yang mungkin diminta oleh kreditur:
- Analisis pasar yang sebanding. Agen Anda dapat menyiapkan CMA untuk pengiriman ke bank untuk memperkuat nilai. Bank itu kemungkinan besar masih akan memesan BPO sendiri. Namun, CMA akan memberikan kredibilitas pada permintaan Anda.
- Pengembalian pajak federal. Semua jadwal dan halaman. Jika Anda memiliki properti investasi lain yang tercermin pada pengembalian pajak Anda, mungkin ini saat yang tepat untuk mempertimbangkan menjual singkat semuanya sekaligus.
- W2, 1099 atau bukti pendapatan lainnya. Ini adalah dokumen yang menyertai pengembalian pajak Anda.
- Rintisan gaji . Bank penjualan jangka pendek sering ingin melihat bukti penghasilan Anda saat ini dan nomor tahun-ke-tanggalnya.
- Pernyataan bank . Halaman penuh selama dua bulan terakhir dari setiap rekening bank, termasuk dana pensiun. Sangat tidak biasa bagi bank untuk meminta sumbangan penjual dari dana pensiun.
- Perjanjian cantuman. Ini adalah perjanjian antara Anda dan agen real estat Anda untuk menjual properti Anda.
- Kontrak pembelian. Kontrak pembelian akan berisi semua syarat dan ketentuan yang berlaku untuk penjualan properti Anda, termasuk jenis pembiayaan, jika ada, uang muka dan harga jual.
- Bukti dana pembeli dan / atau surat pra - pengajuan . Pemberi pinjaman Anda akan ingin melihat bahwa pembeli memenuhi syarat dan dapat menyelesaikan transaksi.
- Perkiraan pernyataan penutupan atau HUD-1. Net bottom line yang paling penting. Pengeluaran non-tipikal kemungkinan besar akan dianulir.
Manfaat untuk Penjualan Pendek Properti Investasi
Saya telah memperhatikan bahwa kadang-kadang pemberi pinjaman lebih lunak dengan penjual properti investasi daripada ketika berurusan dengan penjual tempat tinggal pribadi. Anda akan berpikir itu akan menjadi sebaliknya, tetapi tidak. Saya menduga itu karena sebagian besar investasi diadakan untuk arus kas atau apresiasi potensial. Jadi, jika sebuah properti terbalik, itu mungkin bukan arus kas dan tidak dianggap sebagai investasi di mata investor.
Jika tempat tinggal pribadi, bagaimanapun, adalah terbalik, itu masih rumah Anda.
Banyak orang tidak membeli rumah untuk investasi ketika dibeli sebagai tempat tinggal utama. Oleh karena itu, bank mempertimbangkan faktor lain ketika short selling a residence. Biasanya, berada di bawah air tidak cukup alasan untuk menjual tempat tinggal utama.
Penjual tampaknya lebih bersemangat untuk menjual rumah bawah laut ketika arus kas tidak lagi mengalir dan terbalik. Jika bank memang membutuhkan kontribusi penjual, investor sering lebih cenderung menjadi posisi untuk membayarnya karena mereka memahami membayar arus kas negatif.
Melakukan penjualan singkat untuk properti investasi seringkali lebih cepat dan mudah. Hit ke laporan kredit tanpa penilaian defisiensi umumnya agak kurang dari kredit untuk dengan penyitaan.
Kesulitan Menjual Properti Investasi sebagai Penjualan Singkat
Seperti halnya penjualan pendek, dapatkan nasihat hukum dan pajak sebelum menyetujui penjualan singkat. Karena rumah bukan tempat tinggal Anda, yang mungkin menerima perlakuan istimewa, Anda mungkin dikenakan pajak atas penyebaran antara dasar Anda dan harga jual.
Anda mungkin juga mengalami kekurangan pinjaman, yang merupakan selisih antara berapa banyak Anda berutang dan jumlah yang diterima bank. Sebagian besar penjual California yang saya temui yang telah menyewa pajak yang kompeten dan perwakilan hukum sering menemukan cara untuk mengatasi kedua masalah tersebut, tetapi penjual di negara lain mungkin tidak seberuntung itu.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.