Bagaimana Mendapatkan Bank Short Sale untuk Menyetujui Biaya Penyelesaian
Apa itu HUD? Mengapa bank menginginkan HUD?
The HUD-1 adalah dokumen RESPA yang merinci secara seragam semua debet dan kredit dalam transaksi real estat. HUD sebenarnya untuk kepentingan pembeli.
Ini bukan untuk keuntungan bank penjualan pendek dan benar-benar tidak ada bisnis bank penjualan pendek, selain dari biaya yang dipotong dari harga jual. Jika ada, HUD melibatkan bank pembeli, bukan bank penjual.
Tapi itu tidak menghentikan bank penjualan pendek dari memintanya dan menuntut perubahan selama proses persetujuannya. Untungnya, tidak setiap bank membutuhkan persetujuan HUD. Misalnya, banyak pemegang hak junior tidak menyetujui HUD. Itu karena sebagian besar pemegang hak junior hanya peduli dengan jumlah cek yang harus dibayarkan kepada mereka.
Harga jual, siapa yang membayar berapa dan berapa banyak komisi yang dibayarkan, pemegang lien kedua cukup lemah. Ini tidak sama dengan sebaliknya. Pemborong utama sangat peduli berapa banyak yang dibayarkan kepada junior lienholder, dan siapa yang membayarnya. Ada beberapa keadaan di mana pemberi pinjaman kedua mencoba untuk mendapatkan penjual untuk melakukan penipuan hipotek . Itu karena pemberi pinjaman kedua menduga bahwa pemberi pinjaman pertama akan menolak HUD jika penjual membayar mereka sejumlah besar uang, sehingga mereka memberitahu penjual untuk melanggar hukum.
Apa bank memeriksa HUD untuk penjualan pendek
Jumlah yang jelas dan paling penting pada HUD adalah harga jual. Kadang-kadang bank mungkin mengatakan perlu net sejumlah tertentu, dan jumlah bersih itu mungkin lebih dari bersih pada HUD. Dalam situasi semacam itu, cara terbaik untuk membayar lebih banyak uang adalah dengan meminta pembeli untuk menaikkan harga pembelian.
Harga beli yang disetujui oleh bank jarang didasarkan pada penilaian penuh. Dengan begitu banyak uang dipertaruhkan, orang akan mengira bank ingin menyewa penilai independen untuk menilai nilai. Namun, sebagian besar bank membayar agen real estat acak - bahkan bukan spesialis lingkungan - untuk memberi bank pendapat cepat dan rendah tentang nilai yang mereka sebut BPO . Mereka membayar $ 50 hingga $ 100 untuk BPO. Ini adalah contoh yang sangat bagus untuk menjadi penny wise dan pound bodoh seperti yang ibumu pernah katakan.
Inilah alasan mengapa banyak agen penjualan jangka pendek akan menetapkan harga penjualan pendek dengan cara yang sama seperti agen BPO akan memberikan nilai karena mereka tidak ingin berkelahi dengan bank penjualan yang pendek. Tidak masalah jika harga jual adalah nilai pasar sepanjang sesuai dengan BPO.
Bank kemudian akan memeriksa biaya lain yang dibebankan kepada penjual di HUD. Anda mungkin bertanya-tanya siapa penjual penjualan singkat , dan orang itu adalah penjual. Bank hanya menyetujui biaya yang akan dibayar penjual. Biaya normal untuk biaya penutupan penjual adalah:
- Komisi ke broker / agen real estat
- Judul dan biaya escrow
- Biaya transfer
- Rekaman, notaris, persiapan dokumen dan biaya transfer
- Perangko dokumen
- Pajak properti menunggak
- Prorata pajak
- Hadiah diskon untuk pemegang hak junior
- Biaya HOA, jika ada
- Pembeli mengkreditkan biaya penutupan
Jenis biaya bank penjualan pendek menolak pada HUD
Seringkali bank akan setuju untuk membayar laporan OPT atau garansi rumah tetapi jarang. Bank hampir tidak pernah membayar perbaikan dengan penjualan pendek . Hal ini juga sangat tidak biasa bagi bank untuk membayar biaya HOA atau pengajuan UCC.
Jika bank tidak akan mengesahkan biaya tertentu, misalnya, katakan ingin mengurangi biaya escrow dari $ 1.500 menjadi $ 500, apa yang terjadi pada saldo? Seseorang harus membayar biaya itu. Bisa jadi penjual atau bisa juga pembeli. Escrow dapat memutuskan untuk mengurangi biayanya, tetapi itu tidak mungkin.
Mungkin masalah terbesar yang terlibat dalam penjualan singkat HUD adalah kenyataan bahwa banyak negosiator tidak tahu cara membacanya. Mereka tidak mengerti bahwa kredit penjual pada HUD tidak selalu menjadi kredit bagi pembeli.
Perubahan RESPA mengharuskan agar biaya apa pun yang direfleksikan pada perkiraan itikad baik pembeli harus menunjukkan sebagai kredit kepada pembeli jika mereka dibayar oleh penjual. Apa yang negosiator tidak sadari adalah mereka juga menunjukkan sebagai debit, yang menyalurkan kredit kepada pembeli. Coba jelaskan itu kepada petugas $ 8-an-jam.