Klien telah bertanya berkali-kali tentang perkiraan nilai pada Zillow yang saya bayangkan semua orang bertanya-tanya tentang apakah Zillow akurat dengan Zestimate-nya. Saya pikir hal pertama yang harus dipahami adalah apa yang bukan Zillow. Zillow tidak ada di real estat. Saya tidak tahu ada agen real estate yang bekerja di Zillow (belum). Ini bukan layanan publik seperti perpustakaan. Zillow adalah situs web bisnis, didirikan untuk memikat mata yang ingin menatap rumah-rumah dan, pada gilirannya, untuk menjual iklan kepada para profesional real estat.
Zillow mendasarkan banyak kesimpulan pada pendapat yang dibentuk dengan mengamati data yang dikumpulkan dari berbagai sumber. Setiap orang punya pendapat tentang sesuatu. Anda bisa setuju atau tidak setuju. Pendapat bukanlah fakta. Jika Zillow memiliki jarinya di pasar pulsa melalui bola kristal khusus sendiri, Zillow akan meramalkan jatuhnya pasar perumahan , dan itu tidak terjadi. Sebenarnya, Zillow baru saja dimulai ketika pasar mulai runtuh.
Ini seperti analogi yang diberikan oleh Randolph Duke di Film Perdagangan Eddie Murphy 1983, di mana karakter Duke menjelaskan bahwa apakah pasar naik atau pasar turun, pialang komoditas (dan, ya, bahkan perusahaan seperti Zillow,) akan terus berlanjut. Untuk mendapatkan uang.
Memahami Zestimate Zillow
Zillow memperoleh data dengan menggabungkan semua informasi tentang perumahan yang dapat ditemukannya. Amalgamating adalah kata mewah untuk mencampur dan menggabungkan data dari berbagai sumber menjadi satu sumber.
Dilakukan dengan benar, amalgamasi dapat menciptakan monopoli. Tapi jangan maju dari diri kita sendiri. Banyak program komputerisasi yang dapat meramalkan nilai sebuah rumah. Bahkan agen real estat menggunakan program yang terkomputerisasi, tetapi bedanya adalah agen real estat tidak bergantung pada program-program itu, misalnya, orang mungkin melihat kecerdasan buatan.
Kami belum cukup sampai di sana.
Setidaknya tidak untuk saat ini, Zillow tidak dapat memprediksi bagaimana perasaan pembeli ketika dia memasuki rumah. Zillow tidak dapat memberi tahu Anda apakah interiornya telah diperbarui, apakah pengerjaannya lebih baik, atau apakah bahan yang digunakan lebih rendah, atau apakah sekolah di sekitar sudut memiliki penurunan nilai rumah yang mendukung lapangan sepak bola, atau jumlah lainnya faktor agen real estat dan penilai digunakan ketika mereka tahu lingkungan dan telah menginspeksi rumah secara pribadi.
Bagaimana Agen Tiba di Perkiraan Nilai
Saya tidak berbicara untuk semua agen real estat, tetapi saya telah berkecimpung dalam bisnis selama lebih dari 40 tahun dan memiliki tingkat kompetensi yang memadai jika tidak di atas rata-rata. Ketika saya mulai menilai properti, hal pertama yang saya lakukan dari komputer saya adalah mempelajari rumah dari satelit di Google. Saya perhatikan apakah itu kembali ke jalan yang sibuk, kedekatan dengan properti komersial atau jalan raya, ukuran rumah lain di dekatnya, vegetasi dan lansekap, orientasi ke matahari dan, jika saya beruntung, mungkin ada foto Eksterior plus adegan jalanan.
Saya juga menjalankan dua set penilaian otomatis. Salah satunya adalah melalui Realis, sebuah perusahaan yang dimiliki oleh CoreLogic, yaitu data sentris dari semua penjualan, termasuk non-MLS, dan akan mempertimbangkan sekitar penjualan rumah yang bervariasi 25% atau kurang dalam konfigurasi dan jenis, termasuk parameter lain yang saya buat secara manual.
Penilaian otomatis lainnya didasarkan juga pada penjualan yang ditarik langsung dari MLS dan dihitung berdasarkan ukuran luas , termasuk nilai tinggi, rendah, median dan rata-rata dari semua cantuman yang terjual, menunggu keputusan , dan aktif. Kedua nilai itu sendiri seringkali sangat berbeda satu sama lain tetapi, digunakan bersama-sama, saya dapat sampai pada kisaran nilai, umumnya tidak lebih dari selisih 5%. Tetapi itu tidak cukup untuk membangun nilai.
Berbekal informasi itu, saya kemudian memeriksa rumah dan melihatnya melalui mata pembeli, bagaimana seorang penilai akan melihatnya, dan di mana kita perlu diposisikan melawan persaingan untuk mengarahkan lalu lintas ke rumah . Ini tidak biasa bagi saya untuk masuk ke rumah dengan perjanjian daftar yang disiapkan di tangan dan berakhir secara manual mengubah harga daftar setelah melihat rumah. Otomasi tidak menggantikan penilaian pribadi.
Zillow Zestimate of Value Accuracy
Zillow tidak pernah mengklaim 100% akurat sepanjang waktu atau bahkan 80% akurat sepanjang waktu di semua area. Jika semua rumah dalam radius enam blok sangat mirip satu sama lain, katakanlah, subdivisi pinggiran kota, diisi dengan rumah yang dibangun sekitar tahun yang sama, dengan ukuran yang sama dan dengan fasilitas yang sama, perkiraan Zillow akan jauh lebih akurat, mungkin dalam 10%, karena tidak ada varian khusus yang cukup untuk membuangnya. Di lain waktu, tidak akan sedekat itu.
Saya menarik empat rumah khas yang secara pribadi saya jual untuk membandingkan dengan Zestimate untuk Anda. Satu properti adalah dua rumah di banyak tempat di Midtown Sacramento, yang terletak di jalan sibuk dekat rel kereta api dan dekat dengan kebisingan jalan raya, di seberang properti komersial. Zillow memperkirakan nilai dari rumah itu di $ 380.733, tetapi dijual seharga $ 349.000, setelah hampir 6 bulan di pasar, dengan banyak eksposur. Perkiraan Zillow sekitar 9% terlalu tinggi.
Rumah kedua adalah pantai adat di daerah Pocket di Sacramento. Zillow menghargai rumah itu dengan $ 983.097. Itu dijual di $ 1.085.000, yang 10% lebih dari perkiraan Zillow. Jika penjual bergantung pada estimasi Zillow, mereka akan kehilangan lebih dari $ 100.000, yang tidak ada perubahan kecil.
Rumah ketiga adalah rumah yang direkonstruksi di daerah eksklusif Davis, California, dekat Universitas Davis. Zillow menilai rumah itu $ 1.230.563, tetapi dijual seharga $ 1.495.000, dan untuk uang tunai, tidak ada pembiayaan yang terlibat. Zestimate itu lebih dari 20% terlalu rendah.
Rumah keempat adalah rumah tepi danau di Elk Grove, California. Sekali lagi, perkiraan Zillow terlalu rendah, di $ 488.711, dan itu dijual seharga 16% lebih, yang termasuk penilaian kreditur pembeli, di $ 565.500.
The Zestimate diformulasikan untuk memberikan pengunjung situs web berbagai nilai. Ini tidak dimaksudkan untuk menggantikan penilaian atau pendapat profesional real estat tentang nilai. Saya selalu memperhatikan nilai-nilai Zillow sebelum saya mengunjungi penjual karena saya tahu penjual melihat nilai-nilai itu. Bukan karena ada nilai bagi saya sebagai seorang profesional dalam perkiraan. Agen real estat tidak menggunakan Zillow untuk harga rumah.
Saya menyadari beberapa agen akan memberi tahu klien mereka untuk melihat harga di Zillow untuk membenarkan apa yang bagus yang mereka dapatkan ketika membeli rumah, menyediakan Zestimate jauh lebih tinggi daripada harga penjualan yang sebenarnya. Ini adalah penggunaan selektif dengan agen. Ketika harga untuk keuntungan mereka, mereka mungkin menggunakannya. Bahkan bank tidak tahu lebih baik, jadi dalam situasi penjualan singkat misalnya, ketika penawaran lebih dari Zestimate, agen penjualan pendek mungkin menunjuk ke Zestimate untuk bank penjualan pendek.
Namun, Zillow menawarkan jauh lebih banyak untuk konsumen daripada aspek Zestimate. Saya yakin orang-orang begitu terpaku pada Zestimate sehingga mereka mengabaikan banyak sekali informasi di situs web itu yang mencakup fakta-fakta keras, data yang relevan, penjualan yang sebanding , dan demografi lingkungan, yang semuanya dapat sangat berharga bagi pembeli rumah pertama kali atau di rumah. penjual dalam transaksi real estat.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.
Pengungkapan penuh: Elizabeth Weintraub juga Agen Premier Zillow