Apa yang Harus Dilakukan Jika Anda Menemukan Diri Anda dalam Masalah Keuangan Dengan Rumah Anda
Saya tidak bermaksud membuang air dingin ke pesta Anda, tetapi saya ingin menyampaikan peringatan hati-hati.
Kenyataannya adalah jutaan pemilik rumah telah mengalami penyitaan . Banyak dari orang-orang ini pernah merasa senang dan optimis tentang pembelian mereka seperti yang Anda lakukan.
Setelah semua, ketika Anda membeli rumah, gagasan bahwa rumah itu mungkin suatu hari akan mengalami penyitaan mungkin adalah hal terakhir dalam pikiran Anda.
Bagaimana Anda bisa menghindari risiko ini? Baca terus.
Mengapa Pemilik Rumah Kehilangan Rumah Mereka?
Sebagian besar rumah jatuh ke dalam penyitaan setelah pemilik default - atau berhenti melakukan pembayaran penuh - pada pinjaman hipotek mereka. Bagaimana ini bisa terjadi?
Kadang-kadang, ini terjadi karena pemiliknya berlebihan , membeli lebih banyak rumah daripada yang bisa mereka beli. Demikian juga, pemberi pinjaman juga menawarkan pinjaman kepada pembeli yang tidak berkualifikasi; seseorang yang seharusnya tidak mendapatkan pinjaman rumah sebesar itu. (Sebelum resesi, banyak pemberi pinjaman tidak memverifikasi pendapatan seseorang sebelum memberikan pinjaman. Tidak mengherankan, banyak pelamar pinjaman berpura-pura bahwa mereka mendapatkan lebih banyak uang daripada yang sebenarnya mereka lakukan.)
Di lain waktu, pemilik default setelah mereka dipukul dengan serangkaian peristiwa kehidupan yang tak terduga, seperti kehilangan pekerjaan mereka atau menghadapi tagihan medis besar, yang mempengaruhi kemampuan mereka untuk melakukan pembayaran hipotek bulanan mereka.
Dalam beberapa kasus, pemilik mengambil hipotek kedua dan menghabiskan uang untuk kewajiban (bukan aset yang menghasilkan pendapatan), yang menurunkan keseluruhan kekayaan bersih mereka dan merusak kemampuan mereka untuk membayar kembali pada catatan kedua.
Dalam kasus lain, pemilik menerima hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan , dengan asumsi bahwa mereka akan dapat memenuhi kewajiban pembayaran jika tarif naik.
(Undang-undang Federal mewajibkan pemberi pinjaman untuk mengungkapkan tingkat bunga maksimum yang mungkin dibayar oleh pemilik berdasarkan ketentuan suku bunga hipotek yang disesuaikan tarifnya.) Pemilik menikmati suku bunga perkenalan yang rendah untuk sementara waktu, tetapi ketika tarif tersebut naik, pemilik menemukan bahwa memenuhi pembayaran tersebut lebih sulit dari yang mereka perkirakan, dan jatuh ke tunggakan.
Dan dalam banyak kasus, pemilik rumah menyadari bahwa dia "di bawah air" pada hipotek mereka (sebuah konsep yang akan kita diskusikan di bawah) dan menyimpulkan bahwa berjalan jauh adalah pilihan yang paling masuk akal.
Seperti yang Anda lihat, ada banyak alasan mengapa pemilik tidak dapat membayar pembayaran mereka.
Bagaimana Anda Melindungi Diri Sendiri?
Tidak ada yang suka berpikir tentang proses berpotensi menghadapi penyitaan. Tetapi kita harus melihat dengan saksama faktor-faktor risiko yang mungkin membawa kita ke arah ancaman penyitaan jika kita ingin mengembangkan pendekatan yang kuat dan bertanggung jawab terhadap keuangan pribadi kita.
Selain itu, kita juga harus memahami bagaimana proses penyitaan bekerja sehingga jika masa depan kita berubah menjadi buruk, kita akan memiliki gagasan tentang apa yang mungkin terjadi di depan. Ini akan membantu kami mengetahui opsi lain apa yang bisa kami pilih.
Dalam artikel ini, pertama-tama kita akan membahas faktor-faktor risiko utama yang mungkin mengarah pada penyitaan dan kemudian menyelam ke dalam proses yang sebenarnya.
Risiko yang Menyebabkan Penyitaan
Sekitar 7 juta orang kehilangan rumah mereka selama Resesi Hebat, menurut CBS News.
Sementara jumlah penyitaan telah melambat sejak itu, banyak pemilik rumah yang masih bermasalah. Hingga akhir 2015, sekitar 4,3 juta pemilik rumah berada di bawah air, yang berarti pemilik rumah memiliki rumah yang nilainya lebih murah daripada jumlah yang harus mereka bayar dari hipotek mereka.
Berada di bawah air di rumah Anda adalah salah satu faktor risiko terbesar yang menunjukkan penyitaan. Lagi pula, jika rumah bernilai kurang dari saldo terutang, Anda dapat menyimpulkan bahwa itu hanya lebih masuk akal untuk pergi.
Namun, sebelum Anda membuat keputusan itu, inilah kata peringatan: berjalan pergi memiliki implikasi besar bagi kredit Anda . Ini dapat membahayakan kemampuan Anda untuk membeli rumah lain di masa depan, serta kemampuan Anda untuk menyewa rumah, membuka kartu kredit, meminjam pada jenis pinjaman lain, dan bahkan memenuhi syarat untuk pekerjaan tertentu.
Apa yang harus Anda lakukan jika rumah Anda di dalam air ? Anda mungkin ingin memegang rumah dan menunggu properti itu mendapatkan kembali nilainya. Jika Anda perlu pindah, Anda bisa menyewa rumah ke penyewa. Bergantian, jika Anda harus menjual rumah, Anda bisa meminta pemberi pinjaman Anda untuk persetujuan penjualan singkat (kita akan membahas ini di bawah) atau membawa uang tunai ke meja penutupan.
Bagaimana jika Anda tidak berada di bawah air tetapi Anda berjuang untuk melakukan pembayaran ?
Pertama, sebelum Anda membeli rumah, belilah rumah yang lebih murah daripada rumah yang Anda dapatkan. Anda tidak perlu membeli rumah dengan harga maksimum jumlah pinjaman yang Anda memenuhi syarat untuk menerima.
Banyak orang dalam industri real estate mengatakan bahwa hipotek Anda sendiri harus menelan sepertiga dari gaji yang Anda bawa ke rumah. Angka ini tidak termasuk perbaikan, pemeliharaan , utilitas dan biaya tambahan lainnya. Namun, angka itu mungkin terlalu tinggi. Cobalah pendekatan ini, sebagai gantinya: sebagai aturan umum, bidik untuk semua pembayaran yang terkait dengan rumah Anda, termasuk utilitas, perbaikan, dan pemeliharaan, untuk mendapatkan sekitar 25 hingga 30 persen dari gaji yang Anda bawa pulang.
Di atas itu, pertahankan dana darurat yang mencakup setidaknya enam bulan dari pengeluaran Anda. Simpan dana darurat ini dalam rekening tabungan berbasis uang tunai, daripada dalam jenis investasi apa pun (seperti saham). Jangan ketuk ini untuk liburan, ulang tahun, atau biaya tahunan. Pertahankan ini hanya untuk keadaan darurat sejati.
Jika Anda menemukan diri Anda berjuang untuk melakukan pembayaran, mulailah memotong biaya secara drastis di berbagai bidang kehidupan Anda. Anda berada di tengah krisis keuangan; menghabiskannya seperti itu. Jangan hanya memotong kabel Anda; jual seluruh TV. Jangan hanya coklat-tas makan siang Anda; beralih ke diet kacang-dan-kacang mahasiswa sampai Anda kembali pada kaki Anda. Hasilkan uang ekstra di setiap detik dari malam dan akhir pekan Anda dengan pekerjaan freelance, yang dapat Anda tangani secara online dari rumah saat anak-anak Anda tidur. Lihat apakah Anda memenuhi syarat untuk membiayai kembali ke hipotek suku bunga rendah .
Jika Anda terlambat membayar pembayaran dan Anda merasa tidak dapat mengejar, saatnya untuk menjual rumah Anda. Menjual rumah Anda jauh lebih baik daripada penyitaan.
Jika rumah Anda bernilai kurang dari jumlah utang Anda, Anda akan membutuhkan persetujuan pemberi pinjaman Anda untuk penjualan singkat. Penjualan pendek adalah penjualan rumah di mana peminjam menerima kurang dari yang saat ini mereka berhutang. Pemberi pinjaman kehilangan perbedaannya.
Jika pemberi pinjaman menyadari bahwa mereka lebih mungkin untuk menutup kerugian mereka melalui penjualan pendek daripada melalui proses penyitaan tradisional, mereka akan memungkinkan peminjam untuk melanjutkan dengan mendaftarkan properti mereka sebagai penjualan pendek.
Penjualan pendek adalah salah satu cara untuk menghindari menghadapi dampak kredit dari penyitaan skala penuh, tetapi mereka tidak ideal. Simpan ini di saku belakang Anda sebagai upaya terakhir.
Dengan semua yang dikatakan, mari kita bicara tentang proses penyitaan yang sebenarnya. Ketika Anda akan melihat, proses penyitaan agak panjang dan ada beberapa peluang dalam proses ini di mana Anda dapat mencoba untuk melepaskan rumah Anda melalui penjualan pendek, daripada penyitaan.
Mari kita lihat prosesnya sehingga Anda dapat memahami apa yang terjadi di setiap langkah.
Proses Foreclosure
Pertama, penafian: proses bervariasi dari negara bagian ke negara. Di beberapa negara bagian, pemberi pinjaman memegang kekuasaan penjualan dan dapat mengejar "penyitaan non-hukum." Proses berikut yang diuraikan di bawah ini adalah deskripsi yang sangat umum tentang proses penyitaan yudisial di beberapa negara bagian. Jika Anda menemukan diri Anda menghadapi kemungkinan penyitaan, berbicara dengan seorang pengacara.
Setelah peminjam default pada pembayaran hipotek mereka, kreditur kemudian dapat mengajukan pemberitahuan default publik, juga dikenal sebagai Pemberitahuan Default atau Lis Pendens. Pemberitahuan default yang diumumkan secara publik ini memberi tahu peminjam bahwa telah terjadi pelanggaran perjanjian.
Setelah peminjam menerima Pemberitahuan Wanprestasi, mereka memiliki tenggang waktu, yang ditentukan oleh undang-undang negara bagian, di mana mereka dapat mengembalikan pinjaman mereka dengan melunasi saldo tertunggak yang tertunda dan mendapatkan up to date dengan pembayaran hipotek mereka. Masa tenggang ini dikenal sebagai pra-penyitaan.
Pra-penyitaan adalah periode waktu antara Pemberitahuan Wanprestasi dan ketika suatu properti dapat diambil alih atau dijual pada lelang umum. Selama masa tenggang ini, peminjam memiliki beberapa opsi untuk mendapatkan informasi terkini tentang pinjaman mereka:
- Peminjam dapat membuat pembayaran mereka up-to-date dan mengembalikan pinjaman mereka dengan membayar saldo jatuh tempo.
- Mereka dapat mengajukan permohonan untuk modifikasi pinjaman untuk mengurangi pembayaran hipotek mereka.
- Mereka dapat mencoba menjual properti itu kepada pihak ketiga untuk menghindari penyitaan.
- Mereka dapat mengizinkan properti untuk dijual pada lelang publik pra-penyitaan.
Jika peminjam tidak dapat mengembalikan pinjaman mereka, kreditur memiliki kemampuan untuk mengambil kembali properti dan mengambil kepemilikan dengan maksud untuk menjual kembali properti tersebut. Properti yang telah diambil alih oleh pemberi pinjaman (biasanya bank) menjadi dikenal sebagai Real Estate Owned (REO).
Garis bawah
Ikuti beberapa panduan dasar untuk mengurangi risiko Anda menghadapi krisis hipotek pribadi: beli rumah secara signifikan lebih sedikit daripada yang Anda mampu. Simpan dana darurat dengan biaya setidaknya enam bulan.
Buat beberapa aliran pendapatan, sehingga jika satu sumber mengering, penghasilan Anda tidak akan jatuh ke nol. Hindari utang konsumen non-hipotek, seperti kredit mobil atau utang kartu kredit . Pahami cara kerja proses, sehingga Anda tidak akan jatuh ke kejutan.
Dengan itu dikatakan, nikmati rumah Anda. Sebagian besar pemilik rumah tidak mengalami penyitaan. Anda cukup peka untuk melihat secara proaktif pada faktor-faktor risiko utama yang mengarah pada pengalaman yang tidak menguntungkan ini sehingga Anda dapat melindungi mereka. Dan perlindungan itu, secara umum, berputar di sekitar prinsip keuangan pribadi yang abadi dari hidup di bawah kemampuan Anda.