Bagaimana Menentukan Apakah Anda Harus Membiayai Kembali Hipotek Anda
Namun, Anda berkomitmen pada hipotek dengan suku bunga tetap beberapa tahun yang lalu, jadi Anda membayar 6 persen sementara anak tetangga membayar 3,25 persen. Haruskah Anda membiayai kembali?
Pertama, latar belakang bagi Anda yang tidak terbiasa dengan kosakata: "refinancing" hipotek berarti Anda mendapatkan hipotek baru.
Anda "mengulang keuangan" - Anda membiayainya lagi, dengan rencana pembayaran yang diubah.
Pro Refinancing
Banyak orang dengan hipotek dengan suku bunga tetap yang membiayai kembali termotivasi oleh peluang untuk merenggut suku bunga yang lebih rendah.
Perbedaan suku bunga yang kecil membuat perbedaan besar. Bandingkan dua hipotek 30 tahun sebesar $ 240.000. Satu membawa bunga 4,00 persen, dan yang lain membawa suku bunga 4,25 persen.
Itu tidak terdengar seperti perbedaan besar, bukan? Itu hanya seperempat persen, kan? Seberapa besar perbedaan yang bisa terjadi?
Jumlah kecil senyawa menjadi jumlah besar. Pada akhir 30 tahun, pemegang tingkat 4,25 persen akan membayar sekitar $ 10.000 lebih selama masa pinjaman, dibandingkan dengan pemegang hipotek 4,00 persen.
Jelas, manfaat terbesar untuk pembiayaan kembali adalah kesempatan untuk menurunkan suku bunga Anda, mencukur ribuan dari total pembayaran pinjaman Anda.
The Cons of Refinancing
Tetapi setiap mawar memiliki duri: refinancing akan memulai kembali jam hipotek Anda, membawa jadwal amortisasi Anda kembali ke titik awal.
"Huh? Apa artinya itu?"
Begini cara kerja hipotek: Saat Anda melakukan pembayaran, sebagian persentase dari pembayaran itu ditujukan untuk kepentingan Anda. Jumlah yang tersisa menuju ke pokok pinjaman Anda yang asli.
Semakin banyak pembayaran Anda berlaku untuk kepala sekolah Anda, semakin baik. Membayar saldo pokok Anda memungkinkan Anda melunasi pinjaman lebih cepat. (Itulah mengapa Anda harus memastikan bahwa pembayaran hipotek tambahan berlaku untuk kepala sekolah Anda ).
Ketika Anda memulai hipotek baru, sebagian besar pembayaran Anda berlaku untuk bunganya. Hanya sepotong kecil yang mengarah ke kepala sekolah Anda. Pada akhir tahun pertama pembayaran hipotek Anda, Anda akan melihat bahwa Anda hampir tidak berhasil dalam saldo pokok Anda.
Semakin jauh Anda maju dalam hipotek Anda, semakin banyak pembayaran Anda akan berlaku untuk kepala sekolah Anda. Pada tahun ke-25 Anda dari hipotek 30-tahun, hampir semua pembayaran Anda akan diterapkan terhadap prinsipal Anda.
"Ini sangat menarik, sungguh. (Menguap.) Tapi bagaimana ini berlaku untuk refinancing?"
Ketika Anda membiayai kembali hipotek, Anda mengatur ulang jam kembali ke tahun pertama. Sebagian besar pembayaran Anda akan berlaku untuk bunga, bukan pokok.
Jika Anda masih dalam beberapa tahun pertama hipotek Anda, ini bukan masalah besar. Tetapi jika Anda lebih jauh dalam hipotek Anda, Anda harus menjalankan spreadsheet untuk melihat apakah suku bunga yang lebih rendah membenarkan mundurnya jam.
Menghemat Uang pada Bunga Awal Pinjaman
Katakanlah Joe memiliki hipotek $ 100.000 dengan bunga 6 persen.
Pembayaran bulanannya adalah $ 599. Pada akhir Tahun 1, Joe telah membayar $ 7.188 untuk hipoteknya. Hanya $ 1.299 dari yang membayar saldo pokok. Sisanya dilahap oleh bunga.
Hanya satu tahun dalam hipotek 30 tahunnya , Joe menemukan dia bisa mendapatkan pinjaman baru sebesar 5 persen. Joe refinances, menutup hipotek lamanya dan memulai kembali jam. Dia membayar $ 1.000 dalam biaya penutupan untuk pinjaman barunya.
Pada 6 persen, Joe akan membayar $ 109.871 dalam pembayaran bunga selama masa pinjaman (membayar total $ 209.871 untuk rumahnya $ 100.000). Dengan refinancing, Joe "kehilangan" bunga $ 5.889 yang ia bayar untuk tahun pertama pinjamannya. Aduh.
Tapi ini bermanfaat. Dengan beralih ke hipotek 5 persen, Joe sekarang hanya akan membayar $ 95,483 dalam bunga selama masa pinjaman, daripada $ 109.871. Dengan kata lain, langkahnya menyelamatkannya $ 14.387.
Membayar Lebih Banyak Bunga Dengan Refinancing Kemudian di Pinjaman
Tapi mari kita asumsikan Joe berada di tahun 15 dari hipotek 30 tahun ketika dia menemukan kesempatan untuk membiayai kembali. Dia tidak menginginkan komitmen 30 tahun baru, jadi dia menyulapnya menjadi hipotek 15 tahun . Apa yang terjadi?
Meskipun menurunkan suku bunga hingga 5 persen, dan mempercepat pembayaran melalui hipotek 15 tahun, Joe benar-benar membayar bunga LEBIH dengan refinancing daripada yang dia lakukan di bawah skenario asli. Dengan kata lain, refinancing adalah kesepakatan yang mengerikan bagi Joe, karena dia terlalu jauh ke dalam hipoteknya.
Garis bawah
Jangan menganggap bahwa pembiayaan kembali selalu merupakan ide yang baik atau buruk. Tancapkan suku bunga Anda, persyaratan pinjaman dan biaya penutupan ke dalam spreadsheet atau kalkulator pembiayaan ulang online, untuk menghitung apakah potensi kesepakatan yang Anda tawarkan masuk akal dalam keadaan khusus Anda.
Sebagai aturan umum, jika Anda dalam beberapa tahun pertama melakukan pembayaran hipotek dan Anda dapat menurunkan suku bunga hingga 0,75 persen atau lebih, Anda harus mempertimbangkannya. Semakin awal dalam hipotek Anda, Anda membiayai kembali, semakin baik.