Apa yang Harus Anda Ketahui Tentang Penjualan Singkat dan Penyitaan
Penjualan pendek dan penyitaan adalah dua jenis transaksi yang berbeda yang berbagi penyebut umum menjadi properti yang tertekan, yang melibatkan pemberi pinjaman hipotek. (Mereka bukan istilah yang bisa diganti - meskipun kebanyakan orang tidak menyadarinya, ada perbedaan antara keduanya.)
Banyak pembeli rumah mulai mencari penjualan pendek dan penyitaan dengan harapan mereka dapat membeli rumah murah, baik untuk tujuan investasi atau untuk menempati sebagai tempat tinggal.
Mereka percaya bahwa mereka dapat menghemat banyak uang atau membeli rumah kurang dari nilai pasar.
Ketika pembeli menelepon saya untuk mengatakan bahwa mereka ingin membeli penjualan pendek atau penyitaan, saya memberi mereka cek realitas. Kenyataannya adalah mereka mungkin tidak akan menyimpan uang karena bank cenderung menilai baik penjualan singkat dan penyitaan pada nilai pasar, dengan penyisihan untuk kondisi properti. Namun, ada juga pengecualian, dan seringkali situasi akan tepat. Ini lebih merupakan pengecualian daripada aturannya.
Untuk memulai, mari kita periksa perbedaan antara penjualan singkat dan penyitaan.
Fitur Dasar dari Properti Dijual Singkat
- Rumah dijual singkat adalah rumah yang tidak dimiliki oleh bank. Namun, agar penjualan untuk menutup escrow, bank harus menyetujui penjualan.
- Judulnya masih atas nama pemilik rumah, dan pemilik sering tinggal di properti karena mereka tidak mampu pergi ke tempat lain.
- Pemilik rumah mungkin atau tidak mungkin berada di belakang dalam pembayaran hipotek mereka; kenakalan tidak selalu menjadi persyaratan.
- Harus ada surat kesulitan yang terdokumentasi. Kesulitan itu mungkin termasuk kehilangan pekerjaan atau pemaksaan pensiun, bisa berhubungan dengan kesehatan, atau penjual bisa bercerai atau menghadapi penahanan.
- Beberapa penjualan singkat melibatkan hipotek terbalik yang ditandatangani oleh penjual yang telah meninggal, atau pinjaman kedua yang dilepaskan dalam kebangkrutan tetapi tidak pernah dirilis.
- Meskipun rumah tidak selalu di bawah air, sebagian besar penjualan pendek melibatkan membayar kurang dari jumlah penuh kepada pemberi pinjaman. Penjual juga dapat memenuhi syarat untuk penjualan singkat jika ekuitas tidak mencukupi untuk membayar semua biaya penjualan seperti komisi dan biaya penutupan.
Fitur Dasar dari Properti Foreclosure
- Foreclosures adalah rumah yang dimiliki oleh pemberi pinjaman hipotek atau - jika hipotek itu diasuransikan atau dijamin - oleh entitas pemerintah seperti Fannie Mae, Freddie Mac, atau HUD.
- Ada berbagai cara pemberi pinjaman dapat memperoleh hak milik atas properti penyitaan. Cara yang paling umum adalah dengan menyita pemilik rumah untuk tidak membayar hipotek mereka. Namun, bank diperbolehkan menyita untuk alasan lain, seperti prosedur yang ditawarkan ketika pemilik rumah menjual rumah ke individu lain tanpa melunasi pinjaman. Subjek-ke penjualan tidak lagi diizinkan. Bank juga dapat mengambil judul untuk properti penyitaan melalui akta pengganti penyitaan atau tindakan pengadilan.
- Ketika bank mengambil judul ke properti penyitaan, mereka mengusir penghuni dan mengamankan rumah. Umumnya perusahaan manajemen aset akan mematikan air, dan mungkin naik ke jendela dan pintu dan mengubah kunci. Inilah sebabnya mengapa penyitaan sering merusak pemandangan di lingkungan.
Ketentuan Foreclosures dan Transaksi Short Sale
Hampir setiap penjualan pendek dan penyitaan dijual dalam kondisi sekarang "sebagaimana adanya".
Beberapa bank akan berinvestasi dalam memperbaiki rumah penyitaan karena bank-bank menyadari bahwa mereka dapat meningkatkan keuntungan mereka dengan rehabbing, tetapi banyak bank menjual rumah dalam kondisi yang sama dengan penghuni sebelumnya meninggalkannya, betapapun menyedihkannya.
Kadang-kadang ada keadaan khusus di mana bank akan memungkinkan pengurangan harga untuk cacat besar, tetapi itu biasanya langka. Anda dapat meminta, misalnya, untuk pengurangan atau kredit untuk mengganti tungku atau atap, tetapi jika pasar panas dan pembeli lain mungkin membayar tunai, bank mungkin akan menolak permintaan itu.
Perbedaan utama antara kondisi properti penyitaan dan kondisi penjualan rumah pendek adalah kondisi penyitaan bisa tidak diketahui. Rumah penyitaan bisa kosong selama berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun, selama jamur atau gangguan air dapat terjadi. Kadang-kadang pemilik mengotori rumah atau gagal mempertahankannya dengan benar ketika rumah berada dalam penyitaan. Sebagai perbandingan, penjual penjualan pendek cenderung lebih memperhatikan rumah mereka, dan mereka dapat memberikan pengungkapan kepada pembeli.
Perbedaan lain adalah properti penyitaan umumnya dapat ditutup dalam 30 hari. Penjualan singkat, yang membutuhkan persetujuan bank, dapat memakan waktu 30 hari hingga 3 bulan, rata-rata, hanya untuk mendapatkan surat persetujuan penjualan singkat , dan kemudian 30 hari lagi untuk menutup, jadi minimum dua kali lebih lama.
Di mana dan Bagaimana Cara Membeli Foreclosures
Kecuali bank kecil dan lokal, tidak mungkin untuk menawarkan rumah penyitaan untuk dijual kepada publik. Bank umumnya membuang penyitaan mereka dalam 5 cara. Dengan pengecualian metode penjualan massal, sebagian besar cara bank menjual penyitaan mereka melibatkan laba ke bank.
- Pada lelang wali amanat atau lelang sheriff. Prosedur ini adalah proses penawaran yang terjadi di tangga gedung pengadilan atau bangunan umum lainnya. Biasanya penawaran harus tunai, dan bank menetapkan harga cadangan minimum. Jika ada hak gadai superior, pembeli bertanggung jawab atas hak gadai tersebut. Pembeli di lelang sering tidak bekerja dengan agen real estat.
- Dalam penjualan massal ke investor swasta. Ini bisa berupa rumah yang tidak dijual di lelang atau rumah yang tidak pernah dilelang oleh bank. Bank akan mengemas rumah-rumah ini dalam kelompok dan menjual seluruh paket kepada pembeli investasi atau perusahaan dengan potongan harga yang tinggi.
- Melalui perusahaan lelang online. Banyak pelelangan rumah online menempatkan tawaran yang dipesan di mana rumah tidak akan menjual jika cadangan tidak terpenuhi. Mereka sering meminta pembeli untuk membayar bonus premium seperti 5 persen di atas harga yang ditawarkan sebagai biaya kepada perusahaan lelang. Harga penjualan asli sering di bawah harga penawaran yang dipesan dan dapat tampak menipu. Sebagian besar situs web ini memungkinkan agen Anda sendiri untuk mewakili Anda.
- Dengan daftar rumah dengan agen REO dan menawarkan rumah dijual di MLS. Agen REO bekerja dengan manajer aset bank dan menyiapkan BPO. Agen menilai kondisi, dan memungkinkan pengurangan untuk kondisi AS-nya, sehingga rumah pada dasarnya terdaftar pada nilai pasar. Agen Anda dapat mewakili Anda.
- Dengan menempatkan rumah untuk dijual di portal situs web sendiri dan memungkinkan pengiriman penawaran elektronik. Ini lebih umum dengan entitas pemerintah. Bank-bank juga akan membayar agen Anda untuk mewakili Anda.
Di mana dan Bagaimana Cara Membeli Penjualan Singkat
Pembeli atau investor tidak diizinkan membeli penjualan pendek langsung dari pemilik rumah. Bahkan, banyak penjualan pendek mengharuskan pembeli untuk menandatangani pernyataan panjang tangan yang menyatakan tidak ada hubungan yang sudah ada sebelumnya antara penjual dan pembeli. Saya punya bank menolak penjualan pendek karena pembeli adalah tetangga yang tinggal di dekatnya.
(Lebih lanjut, beberapa pihak mungkin keberatan dengan praktik ini dan mereka menahan informasi itu dari bank. Mereka mungkin menandatangani lengan panjang tetapi diam-diam gagal untuk mengungkapkan hubungan dengan penjual. Di negara-negara seperti California, tindakan itu bisa merupakan penipuan hipotek penjualan pendek, yang memungkinkan bank untuk membatalkan pelepasan tanggung jawab yang ditawarkan kepada penjual.)
Anda harus menyewa agen real estat Anda sendiri untuk mewakili Anda ketika membeli penjualan singkat. Agen itu tidak boleh menjadi agen daftar. Anda berhak mendapatkan representasi Anda sendiri. Selain itu, bank cenderung mengurangi komisi kepada agen-agen daftar yang mempraktekkan agensi ganda dalam penjualan singkat.
Agen Anda harus menentukan untuk Anda berapa banyak bank dan hak gadai yang terlibat agar Anda cukup mempersiapkan untuk menunggu persetujuan penjualan singkat. Agen Anda mungkin juga ingin memverifikasi penjual yang memenuhi syarat untuk penjualan singkat. Meskipun tidak setiap penjualan pendek membutuhkan kesulitan penjual, sebagian besar melakukannya.
Akhirnya, tip: Bank mungkin menyajikan Anda dengan tawaran counter dan meminta harga yang lebih tinggi. Jika properti memerlukan perbaikan, Anda mungkin berhasil dengan menutup harga penjualan yang Anda terima jika Anda menyajikan bank dengan beberapa perkiraan dan foto yang didokumentasikan.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.