Peminjam yang berhenti melakukan pembayaran hipotek akan cepat atau lambat akan menyebabkan bank menyita. Sekarang, bagaimana penyitaan ditangani tergantung pada hukum negara. Lebih dari separuh negara bagian di Amerika Serikat adalah negara kepercayaan , dan penyitaan di negara-negara kepercayaan ditangani oleh wali amanat.
Ingatlah bahwa penjualan singkat Fannie Mae yang gagal ditangani secara berbeda. Fannie Mae dan Freddie Mac biasanya tidak menunda lelang wali amanat.
Sebelum Menunda Lelang
Setelah peminjam berhenti melakukan pembayaran hipotek, pemberi pinjaman memberi tahu wali amanat untuk memulai proses penyitaan. Wali amanat adalah pihak ketiga dari akta kepercayaan, suatu posisi yang disebut "memegang gelar telanjang".
Meskipun tidak ada periode waktu yang diperlukan sebelum mengisi Pemberitahuan Standar , kebanyakan pemberi pinjaman lebih memilih untuk mencoba mengumpulkan selama 60 hingga 90 hari pertama bahwa peminjam jatuh ke tunggakan, daripada melompat ke proses penyitaan. Beberapa negara seperti California mengharuskan pemberi pinjaman untuk memberi peminjam setidaknya pemberitahuan 30 hari sebelum mengajukan Pemberitahuan Wanprestasi.
Setelah Pemberitahuan Bawaan diajukan, seorang peminjam memiliki sekitar 90 hari untuk memulihkan kembali pinjaman dengan mengganti pembayaran kembali dan membayar denda keterlambatan, yang termasuk biaya wali amanat.
5 Cara Menunda Lelang Pengawas
- Menebus Mortgage: Ada perbedaan antara mengembalikan hipotek dan menebus hipotek tetapi Anda akan sering mendengar kata-kata yang digunakan secara bergantian, yang salah. Untuk menebus hipotek adalah melunasi hipotek; untuk mengembalikan, hipotek membawa arus. Selama hari-hari terakhir dari proses penyitaan non-yudisial, pemberi pinjaman tidak diharuskan untuk menerima pemulihan tetapi harus mengizinkan penebusan.
- Menerapkan Modifikasi Pinjaman: Pemberi pinjaman juga tidak perlu menunda lelang sebagai ganti untuk modifikasi pinjaman , tetapi sebagian besar bank akan mencoba menyusun jadwal pembayaran sementara. Ini tidak berarti bank tidak akan mengirim rumah ke lelang. Jadi hati-hati. Peminjam mungkin ingin meminta bank untuk janji tertulis agar tidak bergerak maju dengan lelang.
Beberapa bank licik. Bank-bank ini akan memberikan modifikasi pinjaman sementara dan, setelah 3 sampai 6 bulan, memberi tahu peminjam bahwa mereka mengajukan penyitaan karena peminjam tidak memenuhi syarat untuk modifikasi pinjaman permanen. Mereka mengucapkan terima kasih atas pembayaran sebagian dan mengajukan Pemberitahuan Default.
- File untuk Kebangkrutan: Pengajuan kebangkrutan tidak menghentikan lelang secara permanen tetapi dapat menunda lelang untuk sementara waktu. Ketika seorang debitur mengajukan kebangkrutan, pengadilan mengeluarkan perintah yang dikenal sebagai Penghentian Otomatis yang menghentikan upaya para kreditor untuk mengumpulkan uang, yang termasuk menunda lelang. Ini seperti memberi tahu anjing yang terlatih untuk duduk dan tinggal. Tetapi pemberi pinjaman dapat mengajukan mosi untuk mengangkat Tinggal Otomatis, terutama jika Pemberitahuan Wanprestasi sudah diajukan.
- Mengajukan Perintah Penahanan Sementara: Kebanyakan orang mengaitkan perintah penahanan sementara dengan kekerasan dalam rumah tangga, tetapi mengajukan petisi ke pengadilan untuk perlindungan dari penyalahgunaan juga dapat menyertakan permintaan untuk menunda lelang. Peminjam perlu menyewa pengacara untuk mengajukan perintah penahanan sementara, dan pengacara itu mungkin perlu mencari alasan berdasarkan penipuan atau beberapa jenis kesalahan pada pihak pemberi pinjaman. Bahkan jika pengacara berhasil dan memenangkan argumen, perintah penahanan tidak permanen.
- Upayakan Penjualan Singkat : Memberi tahu pemberi pinjaman bahwa peminjam sedang mencoba melakukan penjualan jangka pendek umumnya tidak cukup. Peminjam harus mengajukan penawaran ke bank dari pembeli yang memenuhi syarat. Agen real estat atau pengacara yang menangani negosiasi untuk peminjam kemudian memanggil negosiator bank dan meminta penundaan lelang. Seringkali, bank tidak akan mempertimbangkan permintaan untuk penundaan sampai lelang beberapa hari lagi. Seolah-olah bank suka membuat peminjam duduk di pin dan jarum, bertanya-tanya apakah lelang akan ditunda.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.