Cobalah untuk tidak kehilangan kontingensi pinjaman Anda
Ketika saya membeli rumah pertama saya yang membutuhkan pembiayaan institusional, saya memastikan bahwa kontrak pembelian mengandung kemungkinan pinjaman. Memiliki kontingensi pinjaman dalam kontrak berarti jika ada hal kecil yang tidak beres dengan pembelian rumah baru saya dan untuk beberapa alasan, alasan aneh apa pun bahwa pemberi pinjaman tidak dapat memberikan pinjaman untuk saya, maka saya akan dibebaskan dari kewajiban saya untuk membeli. rumah.
Sampai saat itu, semua rumah yang pernah saya beli dibeli melalui pembiayaan pemilik .
Tidak ada pinjaman kontingensi dalam hipotek atau kontrak tanah yang dilakukan penjual. Setelah saya menandatangani kontrak pembelian, saya cukup banyak dituntut untuk melakukan penjualan rumah, dengan pengecualian dari suatu pemeriksaan kontingensi. Juga tidak ada kecakapan penilaian dengan pembiayaan pemilik.
Selama masa suku bunga rendah, pembiayaan pemilik tidak disukai dan sedikit orang, kecuali kredit yang ditantang, mencoba menggunakan pembiayaan pemilik untuk membeli rumah. Pengecualian lain mungkin jika rumah itu sendiri tidak memenuhi syarat untuk pembiayaan, maka penjual mungkin mempertimbangkan pembiayaan pemilik. Tetapi sebagian besar penjual di pasar real estat yang normal lebih memilih bahwa pembeli membayar tunai atau memperoleh pinjaman untuk membeli rumah.
Beli Kontrak dengan Pinjaman Kontingensi
Jenis kontrak pembelian yang digunakan di Amerika Serikat bervariasi dari satu negara ke negara lain, tetapi kebanyakan dari mereka akan memungkinkan untuk periode pinjaman kontingensi. Selain kontingensi pinjaman, perjanjian pembelian perumahan seperti yang digunakan di California, misalnya, mungkin juga berisi kemungkinan penilaian, yang terpisah dari kontingensi pinjaman.
Kontrak pembelian umumnya menyediakan jumlah hari tertentu dengan kontrak default untuk menerima jaminan bahwa pinjaman disetujui dan pembeli akan diizinkan untuk menggunakan pembiayaan. Jangka waktu itu dapat berkisar dari 7 hingga 30 hari, dengan banyak periode didorong menuju tanda 3 hingga 4 minggu. Inilah sebabnya mengapa penting bagi pembeli rumah untuk menyerahkan semua dokumen pinjaman yang diminta petugas pinjaman secepat mungkin.
Keterlambatan dalam mengajukan dokumen keuangan yang diperlukan dapat menyebabkan keterlambatan dalam persetujuan pinjaman akhir.
Ketika Pinjaman Kontinjensi Kedaluwarsa
Di beberapa negara bagian, setelah periode kontingensi pinjaman telah berakhir, pembeli kehabisan waktu. Jika pinjaman pembeli tidak disetujui selama jangka waktu itu, itu terlalu buruk. Pembeli dapat meminta perpanjangan, tetapi penjual tidak selalu diwajibkan untuk memperbolehkannya. TIP: Jangan membuat kesalahan dengan berpikir bahwa Anda memiliki seluruh waktu di dunia untuk memberikan salinan pajak Anda kepada kreditur dan untuk memberikan semua informasi perbankan Anda karena jam sering berdetak.
Di negara-negara lain seperti California di mana kontrak pembelian cenderung menguntungkan pembeli, jika pembeli tidak menghapus kontingensi pinjaman pada hari terakhir, penjual dapat mengambil langkah-langkah untuk membatalkan kontrak setelah mengeluarkan Pemberitahuan untuk Lakukan . Jika penjual tidak mengambil langkah hukum untuk menegakkan periode kontingensi, itu tetap. Bukan ide yang baik untuk berharap bahwa penjual di California akan mengesampingkan kemungkinan pinjaman karena sebagian besar penjual diwakili oleh agen pencatatan yang akan mengingatkan mereka tentang hak-hak mereka di bawah kontrak.
Saya sering mendapatkan banyak perlawanan dari agen pembeli ketika sebagai agen pencatatan saya meminta pelepasan pinjaman kontingensi dari pembeli.
Mereka meminta lebih banyak waktu atau, dalam beberapa kasus, mereka membuangnya sama sekali karena, untuk alasan apa pun, mungkin mereka tidak ingin mendorong pembeli untuk mematuhi kontrak. Namun, jika pembeli memerlukan lebih banyak waktu, kami tidak diizinkan memberikan ucapan verbal kami karena kontrak California kami memungkinkan pembeli mengirimkan hanya permintaan tertulis resmi untuk lebih banyak waktu. Semua kontrak dan perjanjian harus secara tertulis untuk perlindungan semua orang.
Apa yang Terjadi Jika Penjaminan Emisi Menolak Pinjaman?
Pertanyaan yang sering muncul adalah apa yang dapat terjadi pada pembeli yang tidak disetujui untuk pinjaman tetapi telah merilis kontingensi pinjaman atau karena alasan apa pun yang telah kehilangan perlindungan kontingensi pinjaman dalam kontrak pembelian. Bisakah penjual menggugat pembeli? Akankah pembeli kehilangan uang depositnya yang tulus? Apa itu beresiko?
Faktor risiko dan konsekuensinya bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain.
Banyak yang bisa salah dalam penjaminan . Pembeli rumah yang berpikir mereka disetujui untuk pinjaman karena pemberi pinjaman mereka memberi mereka surat pra-persetujuan berdasarkan permohonan pinjaman nanti dapat menemukan bahwa underwriting tidak akan menyetujui pinjaman. Benar-benar tidak ada hal-hal seperti pinjaman hipotek slam-dunk. Banyak alasan ada untuk penjaminan untuk menolak pinjaman. Pembeli rumah yang memiliki kontinjensi pinjaman biasanya dapat membatalkan kontrak dan menerima pengembalian uang setoran uang mereka yang sungguh-sungguh.
Jika pembeli rumah tidak dapat memperoleh pinjaman karena kontingensi penilaian, karena penilaian datang rendah dan penjual tidak akan mengurangi harga pembelian, yang biasanya juga merupakan alasan untuk membatalkan. Tetapi untuk sepenuhnya dilindungi dalam situasi seperti ini, Anda harus memiliki kemungkinan pinjaman dan kemungkinan penilaian di tempat. Pastikan untuk berbicara dengan agen real estat Anda sebelum menandatangani kontrak pembelian untuk mendapatkan pemahaman yang kuat tentang bagaimana kontingensi pinjaman bekerja di negara Anda.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California