Solusi untuk Penilaian Rendah yang Mungkin
Di pasar real estat super panas yang terdiri dari persediaan terbatas dan banyak pembeli berlomba-lomba sering untuk rumah yang sama, pembeli rumah yang termotivasi mungkin merasa perlu menawarkan harga pembelian yang lebih tinggi. Seringkali, harga penawaran itu terlalu tinggi untuk dibenarkan oleh penilai kreditur mereka. Ini bisa menghasilkan apa yang dikenal sebagai penilaian rendah . Namun, penjual tidak boleh membiarkan kemungkinan penilaian rendah menghentikan mereka dari memilih tawaran yang mungkin lebih tinggi dari yang akan dinilai oleh rumah.
Penjual memiliki opsi.
Mari kita lihat contoh khas apa yang bisa terjadi di pasar penjual panas. Pertama, rumah yang sering ingin dibeli pembeli adalah rumah yang:
- Dalam kondisi terbaik
- Harga tepat
- Di lingkungan permintaan tinggi
- Umumnya terletak di distrik sekolah yang sangat diinginkan.
Jika rumah yang ingin Anda jual memiliki semua kualitas ini dan sudah berada di pasar untuk waktu yang singkat, itu adalah tanda bahwa Anda, sebagai penjual yang beruntung, mungkin menerima lebih dari satu penawaran. Apalagi jika ada indikasi bunga tinggi dan banyak tayangan rumah, dibuktikan dengan banyaknya kartu nama agen yang tersisa di meja dapur.
Yang Lebih Banyak Tawaran Atas Harga Jual adalah yang Terbaik untuk Diterima?
Sangat umum bagi penjual untuk menjadi sangat bersemangat ketika sekelompok penawaran pembelian tiba, semua melebihi harga daftar. Hal pertama yang cenderung dipikirkan penjual adalah "Ya , ya ampun, kami memberi harga rumah terlalu sedikit ," yang logis tetapi tidak selalu benar.
Umumnya, menerima beberapa penawaran berarti Anda memberi harga rumah dengan tepat. Menawarkan lebih dari harga daftar mencerminkan kegembiraan dan penentuan pembeli untuk dipilih sebagai tawaran pemenang.
Waspadai surat cinta emosional yang dikirimkan dengan tawaran pembelian. Ada banyak situs web tempat pembeli dapat mengunduh dan menulis ulang surat yang dirancang untuk menarik minat hati penjual; ada yang benar dan ada yang tidak.
Penjual harus berusaha sebaik mungkin untuk menghilangkan emosi dari keputusan untuk menjual. Menjadi emosional adalah langkah pertama menuju laba bottom-line yang lebih rendah.
Itu meninggalkan harga jual. Pembeli percaya jika mereka menawarkan harga lebih tinggi daripada pembeli lainnya, maka penjual akan mengambil tawaran mereka seperti uang gratis yang jatuh dari langit dan menandatanganinya. Tetapi penjual harus mempertimbangkan konsekuensi dari apa yang bisa terjadi jika rumah tidak menilai untuk jumlah itu. Jika rumah tidak akan menilai harga pembelian, itu berarti pemberi pinjaman tidak akan setuju untuk meminjamkan saldo pinjaman-ke-nilai yang tinggi. Tentu saja, jika tawarannya tunai, biasanya tidak ada penilaian.
Penawaran terbaik untuk menerima adalah tawaran yang kemungkinan akan menutup escrow. Yang berarti itu mungkin bukan tawaran dengan harga penjualan tertinggi.
Contoh 3 Penawaran Lebih dari Harga Daftar Itu Mungkin Tidak Menilai
Misalkan, misalnya, bahwa penjual rumah yang indah di lingkungan yang sangat diinginkan di Elk Grove, California, memutuskan untuk mencantumkan rumahnya dengan harga $ 550.000. Mungkin penjualan yang sebanding dalam radius 1/2 mil menunjukkan harga penjualan tertinggi $ 549.000, membuat harga rumahnya sangat agresif. Namun, karena persediaan rendah dan permintaan tinggi, penjual menerima 3 penawaran.
Mereka:
- Penawaran # 1 dari Jane Eyre : $ 560.000 dari pembeli dengan pembayaran uang muka 3,5% dan pinjaman FHA . Pembeli ini memiliki penyitaan dalam catatannya dalam 5 tahun terakhir. Jane tidak akan menjembatani kesenjangan antara pinjaman dan penilaian tetapi akan setuju untuk membayar $ 1.000 lebih banyak daripada pembeli lainnya.
- Penawaran # 2 dari Arlo Guthrie : $ 557.000 dengan 10% uang muka dan pinjaman konvensional . Arlo menawarkan untuk membayar selisih antara nilai yang dinilai dan harga penjualan, hingga maksimum $ 5.000.
- Penawaran # 3 dari Joe Dimaggio : $ 559.000 dengan penurunan 3,5% dan pinjaman FHA. Pembeli ini telah mengirimkan tawaran lain ke agen pencatatan di properti lain dengan persyaratan serupa dan hanya berharap untuk yang terbaik. Ini benar-benar terjadi, jika Anda dapat mempercayainya.
Sebagai penjual, Anda mungkin tergoda untuk menerima tawaran dari Jane Eyre. Lagi pula, siapa yang tahu tentang penilai?
Suatu penilaian hanya pendapat satu orang tentang nilai, dan itu bisa berbeda dari penilai ke penilai. Pasar bergeser dan berubah secara konstan. Penjualan baru yang sebanding dapat muncul, atau seorang penilai dapat memberikan lebih banyak untuk peningkatan dibandingkan penilai lain. Ada banyak fleksibilitas pada waktu antara nilai-nilai yang dinilai.
Atau, Anda mungkin ingin mempertimbangkan skenario terburuk. Skenario terburuk akan menjadi rumah yang bisa menilai pada $ 550.000. Dalam hal ini, Jane Eyre akan membatalkan kontraknya . Belum lagi, penawaran seperti "Saya akan membayar $ 1.000 lebih dari pembeli berikutnya" dapat dianggap tidak menjadi penawaran yang dapat diterima secara hukum karena tidak ada harga jual nyata yang ditawarkan. Ini ambigu. Di atas ini, ada kemungkinan bahwa pemberi pinjaman Jane mungkin tidak memenuhi syarat untuk membeli rumah apa pun karena penyitaan dirinya, karena ini adalah opsi seorang underwriter. Bendera merah.
Tawaran pembelian dari Joe Dimaggio tampaknya tidak berarti ketika Joe siap membeli rumah berikutnya dan sepertinya tidak berkomitmen untuk pembelian khusus ini. Belum lagi, harga jual Joe jauh lebih rendah daripada yang lain, dan pinjamannya sama dengan Jane. Joe telah menunjukkan bahwa dia tidak mengikuti protokol dan dianggap tidak etis, jika tidak melanggar hukum, menulis tawaran untuk lebih dari satu rumah ketika pembeli tidak mampu membeli kedua rumah tersebut. Selain itu, agen pembeli seperti apa yang mengirim dua penawaran berbeda untuk dua rumah berbeda ke agen listing yang sama? Masalah tertulis di atasnya.
Satu-satunya penawaran dalam skenario ini yang membuat akal sehat bagi penjual untuk memilih adalah tawaran dari Arlo. Ini bersih, pembeli bersedia menaruh uangnya di mana tanda-tanda pena. Jika rumah hanya menilai $ 550.000, penjual akan menerima tambahan $ 5.000 dari pembeli.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California