Mengkonsolidasikan Dua Rumah ke Satu Rumah Membutuhkan Strategi
Opsi 1: Membeli Rumah, Dilanjutkan dengan Menjual 2 Rumah
Masalah pertama dengan rencana semacam itu adalah mendapatkan kualifikasi untuk hipotek.
Tentunya, jika dua penjual masing-masing menjual rumah dengan tujuan membeli satu rumah bersama sebagai pasangan, dan pembiayaan tidak dilibatkan, itu jauh lebih mudah. Penjual dengan rumah atau rumah bebas-dan-bersih dengan ekuitas yang cukup untuk menghasilkan uang tunai untuk membeli rumah secara langsung memiliki lebih banyak kebebasan untuk mengikuti opsi ini. Tetapi kenyataannya adalah kebanyakan orang mengambil hipotek untuk membeli rumah. Yang berarti pihak-pihak mungkin perlu memenuhi syarat untuk hipotek di atas mampu membayar pembayaran hipotek pada dua rumah lainnya.
Setelah menambahkan pembayaran hipotek baru ke dua pembayaran hipotek yang ada, jumlah rasio tersebut secara proporsional terhadap pendapatan dapat mendorong kedua belah pihak keluar dari kisaran untuk memenuhi syarat. Pemberi pinjaman menggunakan rasio, yang merupakan jumlah persentase baik untuk front-dan back-end. Rasio front-end adalah persentase pembayaran hipotek untuk gabungan pendapatan bulanan bruto. Rasio back-end adalah persentase pembayaran hipotek ditambah dengan utang tambahan seperti kartu kredit terhadap pendapatan bulanan bruto gabungan.
Jika rasio terlalu tinggi, para pihak tidak akan memenuhi syarat untuk memiliki ketiga rumah pada saat yang sama. Aha, Anda mungkin berkata, tetapi para pihak dapat mengubah rumah - rumah itu menjadi sewaan dan menggunakan pendapatan sewa itu untuk mengimbangi pembayaran hipotek , bukan? Sementara itu akan meningkatkan pendapatan, yang akan menurunkan rasio, pemberi pinjaman kemungkinan besar tidak akan mengizinkan pendapatan sewa untuk digunakan dalam perhitungan.
Kebanyakan pemberi pinjaman mengikuti panduan ketat mengenai lamanya waktu rumah harus disewa untuk memenuhi syarat untuk pendapatan sewa dalam perhitungan hipotek, dan satu atau dua bulan tidak mencukupi.
Masalah kedua dengan membeli rumah diikuti dengan menjual dua rumah adalah kenyataan bahwa jika uang muka untuk rumah baru berasal dari penjualan dua rumah lainnya, maka penjual mungkin perlu menulis tawaran kontingen . Penawaran kontingen memberi mereka jalan keluar, suatu cara untuk membatalkan pembelian, dan banyak penjual tidak suka penawaran kontinjen untuk alasan yang baik karena mereka tidak selalu merupakan hal yang pasti.
Jika pasar tidak kondusif untuk penawaran kontinjen, itu bisa lebih mempersulit strategi ini. Di pasar penjual , misalnya, tawaran kontingen bisa sangat sulit diterima. Jika pembelian yang dimaksud adalah rumah yang sangat diinginkan, mungkin ada beberapa penawaran, dan penawaran kontingen hampir tidak pernah menang dalam situasi penawaran ganda.
Opsi 2: Menjual Rumah Sebelum Membeli Rumah Baru
Apakah pasangan akan perlu menjual kedua rumah atau hanya satu rumah untuk menggabungkan rumah tangga di rumah baru tergantung lagi pada rasio hipotek. Dimungkinkan untuk menjual hanya satu rumah sebelum membeli rumah baru.
Pemberi pinjaman hipotek dapat memberi saran terbaik dalam situasi ini.
Namun, jika perlu untuk menjual kedua rumah sebelum membeli rumah baru, maka ada tiga sub-pilihan dasar:
- Jual rumah yang ada dengan kontrak kontingen yang memungkinkan penjual jangka waktu tertentu untuk membeli rumah baru dan masuk ke dalam kontrak pembelian, atau
- Jual rumah yang ada dengan opsi sewa-kembali setelah tutup untuk memberi penjual waktu untuk menemukan rumah baru untuk dibeli dan dipindahkan.
- Jual kedua rumah, pindah ke tempat lain dan kemudian cari rumah baru, yang melibatkan pemindahan dua kali. Pilihan terakhir ini adalah yang terbaik dari sudut pandang keuangan karena penjual tidak akan memiliki kemungkinan dan berada pada posisi yang lebih kuat untuk menegosiasikan pembelian rumah baru. Namun secara realistis, kebanyakan orang tidak ingin bergerak dua kali. Bergerak satu kali seringkali cukup sulit.
Jika penjual memilih untuk menulis penawaran kontingen, jika mereka menjual di pasar penjual, akan lebih mudah untuk mendikte persyaratan kepada pembeli daripada jika mereka menjual di pasar pembeli.
Di pasar penjual, pembeli sering lebih bersedia menunggu penjual untuk menemukan rumah untuk membeli daripada sebaliknya. Ini adalah cara yang aman bagi penjual untuk berencana membeli rumah baru karena tidak ada risiko bagi penjual jika mereka tidak dapat menemukan rumah baru untuk dibeli.
Kelemahannya, tentu saja, adalah penjual dapat menemukan rumah impian mereka dan kemudian tidak dapat - karena berbagai alasan yang dapat berkisar dari harga ke kondisi ke lokasi - untuk menjual rumah mereka yang ada. Kehilangan rumah impian bisa menyakitkan. Seorang agen real estat yang berpengalaman yang menangani transaksi jenis ini harus dapat membantu dan membuat prosesnya mulus.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.