Hal-Hal Yang Perlu Diketahui Tentang Penjualan Singkat FHA
Pedoman Dasar untuk Penjualan Singkat FHA
Jika penjualan pendek Anda di jalur pendek ke mana-mana, mungkin itu terjebak di air terjun FHA.
FHA ingin mengeksplorasi kemungkinan modifikasi pinjaman . Jika modifikasi pinjaman Anda ditolak atau ditolak, ini adalah hari keberuntungan Anda karena Anda akan bergerak lebih cepat melalui proses penjualan singkat FHA.
- Rumah diidentifikasi sebagai 1 hingga 4 unit. Ini berarti dupleks atau fourplex dapat memenuhi syarat untuk penjualan FHA pendek tetapi bangunan apartemen 5-unit tidak bisa.
- Rumah yang tidak diduduki tidak dapat digunakan sebagai rental selama lebih dari 18 bulan. Jika sebuah rumah digunakan sebagai tempat penyewaan selama lebih dari 18 bulan, suatu perbedaan harus diperoleh untuk melanjutkan. Memperoleh suatu varian memakan waktu.
- Rumah tidak dibeli sewaan. Jika rumah dibeli sebagai investasi, properti tersebut tidak memenuhi syarat untuk penjualan FHA singkat.
- Penjual sedang menghadapi kesulitan. Penjual yang berencana untuk meninggalkan rumah atau berharap untuk melakukan penjualan jangka pendek yang strategis tidak memenuhi syarat.
- Penjual setidaknya 30 hari tunggakan dengan penutupan. HUD sangat berhati-hati untuk mengatakan bahwa penjual tidak boleh didorong untuk berhenti membayar hipotek; namun, jika penjual tidak menunggak, penjualan singkat FHA tidak akan disetujui. Saya tidak peduli bagaimana mereka mengatakannya, pemerintah memberi tahu para peminjam untuk berhenti melakukan pembayaran hipotek .
Pertanyaan Umum Tentang Penjualan Singkat FHA
- Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk melakukan FHA Short Sale?
Keseluruhan prosesnya sekitar 4 hingga 6 bulan, tetapi bisa lebih lama. HUD dapat mengeluarkan perpanjangan untuk 2 bulan lagi. Tampaknya setiap kali pemerintah terlibat, orang dapat mengharapkan pita merah dan penundaan. Pertama, jika penyedia jasa adalah Bank of America, HUD mengeluarkan Persetujuan untuk Berpartisipasi - setelah proses yang panjang dan berbelit-belit untuk menentukan penjual dan properti yang memenuhi syarat untuk Penjualan Singkat FHA. Penjual kemudian diberi 4 bulan untuk menjual rumah. Bank-bank lain menyetujui penjualan FHA singkat berdasarkan kontrak pembelian.
- Bagaimana Nilai Pasar ditentukan untuk Penjualan Singkat FHA?
HUD akan melakukan penilaian penuh dan mengharapkan nilai pasar. Ini tidak akan memungkinkan harga penjualan penyitaan dan penjualan pendek lainnya untuk dimasukkan dalam penilaian kecuali harga tersebut adalah satu - satunya penjualan yang sebanding . Dengan menghilangkan penjualan pesaing terdekat, terkadang harga penjualan akhir yang disetujui bisa menjadi tidak masuk akal, yang merupakan cacat dalam prosesnya.
- Dapatkah Anda memiliki penawaran pembelian untuk mengajukan penjualan singkat FHA?
Ya, meskipun lebih baik disetujui untuk "penjualan pra-penyitaan" terlebih dahulu, tetapi itu tidak perlu. Lebih mudah bagi pembeli, namun, jika penjual bisa mendapatkan pra-disetujui sebelum memasarkan rumah karena mempersingkat waktu tunggu untuk pembeli.
- Bisakah penjual menerima uang tunai untuk FHA Short Sale?
Memberikan kompensasi tidak digunakan untuk menyumbangkan uang untuk pinjaman kedua, jawabannya ya. Jumlah insentif dimulai pada $ 1.000 dan jika penjualan tidak ditutup dalam waktu 90 hari, itu turun menjadi $ 750. Jika pemberi pinjaman kedua membutuhkan lebih dari $ 1.500 untuk menyelesaikan penjualan pendek, penjual akan diminta untuk menyumbangkan sebagian atau seluruh insentif kepada pemberi pinjaman kedua.
- Apakah FHA akan mengizinkan kredit penjual terhadap biaya penutupan pembeli?
Meskipun memang benar bahwa banyak pembeli FHA membutuhkan kredit biaya penutupan untuk membantu membayar biaya penutupan , dan FHA akan memungkinkan kredit 3% ketika FHA mengasuransikan pembiayaan pembeli, FHA tidak akan mengizinkan lebih dari 1% kredit dalam FHA Short Sale . Namun, dimungkinkan untuk mendapatkan varian. FHA mengharapkan untuk bersih 88% dari harga penjualan yang disetujui. Jika hasil bersih melebihi minimum FHA, ada kemungkinan bahwa FHA dapat menyetujui kontribusi penjual yang lebih tinggi terhadap biaya penutupan pembeli.
Kelemahan terbesar untuk Penjualan Singkat FHA adalah waktu yang digunakan untuk memproses penjualan singkat. Jika memungkinkan, akan lebih mudah bagi semua pihak jika peminjam pertama kali mengajukan permohonan dan menolak modifikasi pinjaman, diikuti oleh permohonan untuk mendapatkan pra-persetujuan untuk penjualan singkat FHA. Setelah diterima di Program Preforeclosure FHA, kemudian menyewa agen penjualan pendek dan pergi ke pasar dengan harga yang disetujui sebelumnya.
Ada dua klausul penting untuk dimasukkan dalam FHA Short Sale melalui Bank of America. Yang pertama adalah bertele-tele untuk perjanjian pencatatan yang memungkinkan penjual membatalkan perjanjian pencatatan tanpa berhutang uang kepada broker. Yang kedua adalah bertele-tele untuk adendum antara pembeli dan penjual yang mengungkapkan penjualan singkat harus disetujui.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.