Membayar Bunga Hipotek Bisa Mengurangi Penghasilan Kena Pajak Anda
Aturan-aturan untuk mengklaim pengurangan ini berlaku hingga 2017.
Mengklaim Bunga Hipotik Rumah
Anda harus memerinci deduksi Anda pada Formulir 1040, Jadwal A untuk mengklaim bunga hipotek. Ini berarti di atas pengurang standar untuk status pengarsipan Anda — ini adalah situasi / atau situasi. Anda dapat memerinci atau Anda dapat atau Anda dapat mengklaim pengurangan standar tetapi Anda tidak dapat melakukan keduanya.
Jadwal A juga mencakup banyak biaya deduktif lainnya, bagaimanapun, termasuk pajak properti real estat , biaya pengobatan , dan sumbangan amal. Kadang-kadang semua ini menambah lebih dari pengurangan standar untuk status pengarsipan Anda, menjadikannya sepadan dengan waktu dan upaya untuk memerinci deduksi Anda. Jika tidak, Anda akan menghemat lebih banyak dolar pajak dengan melompati pengurangan bunga hipotek rumah dan mengklaim pemotongan standar sebagai gantinya.
Biasanya disarankan untuk melengkapi Jadwal A dan membandingkan total potongan yang diperinci dengan deduksi standar Anda untuk mengetahui metode mana yang paling menguntungkan bagi Anda.
Pada 2017, pemotongan standar adalah $ 6.350 untuk pembayar pajak tunggal dan pembayar pajak yang menikah yang mengajukan pengembalian terpisah. Ini $ 12.700 untuk wajib pajak menikah yang mengajukan bersama dan $ 9.350 bagi mereka yang memenuhi syarat sebagai kepala rumah tangga.
Tetapi waspadalah — Potongan Pajak dan Undang-Undang Pekerjaan memperkenalkan perubahan pada pengurangan standar juga, meningkatkan angka-angka ini secara dramatis.
Mungkin menjadi lebih tidak mungkin bahwa Anda akan memiliki potongan pemotongan yang diperinci secara keseluruhan untuk melampaui pengurangan standar yang Anda berhak jika tagihan pajak baru berlaku pada tahun 2018.
Kualifikasi untuk Pengurangan Bunga Hipotek
Bunga hipotek saat ini mencakup apa yang Anda bayar untuk pinjaman untuk membeli rumah, di jalur kredit ekuitas rumah , dan pinjaman konstruksi. Versi Senat dari Potongan Pajak dan Undang-Undang Pekerjaan akan membatasi pemotongan hanya untuk utang akuisisi, namun, dan itu akan menghilangkan jalur kredit ekuitas rumah dari kualifikasi untuk pemotongan ini.
Pengurangan ini juga terbatas pada bunga yang Anda bayarkan di rumah utama Anda dan / atau rumah kedua. Bunga yang dibayarkan untuk rumah ketiga atau keempat tidak dapat dikurangkan.
Anda juga harus secara hukum berada di hook untuk pinjaman — utang itu tidak boleh ada dalam nama orang lain kecuali itu adalah pasangan Anda dan Anda mengajukan pengembalian bersama. Itu harus pinjaman yang bonafide karena Anda memiliki kewajiban kontraktual untuk membayar kembali. Akhirnya, rumah Anda harus bertindak sebagai jaminan atas pinjaman dan dokumen hipotek Anda harus dengan jelas menyatakan ini.
Rumah Anda bisa menjadi tempat tinggal keluarga tunggal, kondominium, rumah mobil, koperasi, atau bahkan perahu — hampir semua properti yang memiliki "fasilitas tidur, memasak, dan toilet," menurut Internal Revenue Service.
Menentukan Berapa Banyak Bunga yang Anda Bayar
Anda harus menerima Formulir 1098, Pernyataan Bunga Hipotek, dari pemberi pinjaman hipotek Anda pada awal tahun pajak baru. Formulir melaporkan bunga total yang Anda bayarkan selama tahun sebelumnya. Anda tidak perlu melampirkan formulir ke pengembalian pajak karena lembaga keuangan juga harus mengirim salinan Formulir 1098 langsung ke IRS.
Pastikan pemotongan bunga hipotek yang Anda klaim pada Jadwal A sesuai dengan jumlah yang dilaporkan pada Formulir 1098. Jumlah yang dapat Anda kurangi mungkin kurang dari jumlah total yang muncul pada formulir berdasarkan batasan-batasan tertentu. Simpan Formulir 1098 dengan salinan pengembalian pajak Anda yang diajukan setidaknya selama empat tahun.
Batasan Dolar pada Hutang Pengadaan Rumah
Pinjaman yang digunakan untuk membeli atau membangun tempat tinggal disebut "hutang akuisisi rumah." Istilah ini mengacu pada pinjaman apa pun yang Anda ambil untuk tujuan memperoleh, membangun, atau secara substansial meningkatkan rumah yang berkualitas.
Anda tidak dapat memotong bunga atas lebih dari $ 1 juta utang pembelian rumah untuk rumah utama Anda dan / atau tempat tinggal sekunder Anda pada 2017. Versi DPR dari Potongan Pajak dan Undang-Undang Pekerjaan akan mengurangi ini menjadi $ 500.000 pada tahun 2018 jika lolos. Batasnya juga saat ini dikurangi menjadi $ 500.000 jika Anda menikah dan mengajukan secara terpisah .
Batasnya tetap di $ 1 juta untuk tahun 2017, jadi kami akan menggunakan angka itu untuk tujuan ilustratif. Katakanlah Anda meminjam $ 800.000 dari tempat tinggal utama Anda dan $ 400.000 untuk rumah kedua Anda. Kedua pinjaman itu hanya digunakan untuk membeli properti. Bersama-sama, pinjaman bertambah hingga $ 1,2 juta, melebihi batas $ 1 juta saat ini untuk utang pembelian rumah.
Sekarang mari kita katakan bahwa kedua pinjaman tersebut memiliki suku bunga tetap sebesar 5 persen. Bunga total yang Anda bayarkan untuk tahun ini adalah $ 60.000. Anda hanya akan dapat mengklaim pengurangan bunga hipotek sebesar $ 50.000 dari itu, bunga atas $ 1 juta utang pembelian rumah pertama. Sisa $ 10.000 adalah hasil dari nilai pinjaman yang melebihi batas $ 1 juta sehingga Anda tidak dapat mengklaimnya.
Batasan Utang Ekuitas Rumah
Hutang ekuitas rumah adalah pinjaman yang Anda ambil karena suatu alasan selain untuk memperoleh, membangun, atau secara substansial untuk meningkatkan rumah yang berkualitas. Ini mungkin juga merupakan pinjaman yang Anda ambil untuk meningkatkan tempat tinggal yang berkualitas, tetapi melebihi batas utang akuisisi rumah.
Anda tidak dapat memotong bunga lebih dari $ 100.000 dari hutang ekuitas rumah untuk rumah utama Anda dan / atau tempat tinggal sekunder Anda. Batas ini dikurangi menjadi $ 50.000 jika Anda menikah tetapi mengajukan secara terpisah. Pengurangan Anda untuk bunga ekuitas rumah dapat dikurangi bahkan di bawah batas $ 100.000 ini jika utang Anda melebihi nilai pasar wajar dari rumah Anda.
Untuk contoh ini, katakanlah Anda meminjam $ 300.000 dalam jalur kredit ekuitas rumah. Jumlah yang Anda pinjam tidak melebihi nilai pasar wajar dari rumah Anda sehingga Anda baik-baik saja di sana. Anda menggunakan $ 150.000 uang untuk menambah ruang keluarga baru ke tempat tinggal Anda, dan Anda menghabiskan sisa $ 150.000 untuk biaya kuliah putra Anda.
Setengah dari pinjaman diperlakukan sebagai hutang pembelian rumah karena digunakan untuk meningkatkan rumah Anda secara substansial. Bagian ini akan tunduk pada pembatasan utang akuisisi rumah. Setengah lainnya diperlakukan sebagai hutang ekuitas rumah karena tidak digunakan untuk memperbaiki rumah Anda. Anda akan dapat mengurangi bunga hanya hingga batas $ 100.000 pada bagian ini. Jadi dengan asumsi Anda membayar total $ 21.000 dalam bunga, itu akan rusak seperti ini:
- $ 10.500: Hutang akuisisi rumah yang dapat dikurangkan sepenuhnya pada paruh pertama pinjaman
- $ 7.000: Utang ekuitas rumah yang dapat dikurangkan dari dua pertiga bagian ekuitas rumah dari pinjaman atau $ 100.000 dari $ 150.000 itu
- $ 3.500: Hutang ekuitas rumah yang tidak dapat dikurangkan yang mewakili bunga yang dibayarkan atas bagian dari hutang ekuitas rumah yang melebihi $ 100.000
Anda juga harus melaporkan $ 7.000 kepada IRS sebagai penyesuaian AMT pada Formulir 6251. Dan ingat, versi Senat dari tagihan pajak yang tertunda mungkin menghapus pengurangan untuk utang ekuitas mulai tahun 2018.
Mortgages Bersama
Jika Anda bersama-sama memegang hipotek dengan orang lain yang bukan pasangan Anda, Anda berhak untuk mengurangi hanya bunga yang Anda bayarkan sendiri, terlepas dari siapa Anda menerima Formulir 1098 dari kreditur. Tapi ada celah di sini. Co-borrowers yang melakukan pembayaran khusus untuk mencegah penyitaan dapat mengurangi bunga yang dibayarkan bahkan jika bunga itu seharusnya dibayar oleh orang lain. Editor "Pajak Penghasilan" JK Lasser Anda memberikan tip ini:
"Pengadilan Pajak telah mengizinkan seorang obligor bersama untuk mengurangi pembayarannya atas bagian obligor lain dari bunga hipotek jika pembayaran dilakukan untuk menghindari hilangnya properti, dan pembayaran dilakukan dengan dana terpisahnya." (Halaman 328)
Pinjaman Konstruksi Rumah
Anda dapat mengurangi bunga atas hipotek yang digunakan untuk membayar biaya konstruksi. Hasil harus digunakan untuk memperoleh tanah dan untuk pembangunan rumah. Biaya yang terjadi dalam 24 bulan sebelum konstruksi selesai dihitung terhadap batas $ 1 juta pada utang akuisisi rumah.
Tapi ada tangkapan. Jika Anda memotong bunga pinjaman konstruksi selama dua tahun dan kemudian Anda memutuskan untuk menjual properti tersebut alih-alih pindah dan menggunakannya sebagai tempat tinggal Anda, Anda mungkin harus menyatakan kembali keuntungan Anda selama bertahun-tahun yang Anda dedikasikan untuk mengkarakterisasikannya sebagai minat investasi. sebagai gantinya. Ini dapat membatasi deductibility-nya. Dengan kata lain, IRS mungkin menginginkan sejumlah uang kembali.
Poin Berbayar
Poin yang dibayarkan pada utang akuisisi untuk rumah primer dan sekunder sepenuhnya dikurangkan pada tahun mereka dibayar, tetapi poin yang dibayarkan pada pembiayaan kembali harus diamortisasi selama umur pinjaman. Poin tidak selalu dilaporkan pada Formulir 1098, tetapi Anda mungkin menemukannya di pernyataan penutupan HUD-1 Anda.
Kapan Harus Mencari Bantuan Profesional Pajak
Mencari tahu pemotongan bunga hipotek rumah adalah mudah untuk banyak pembayar pajak. Tambahkan bunga yang dilaporkan pada Formulir 1098 Anda dan masukkan total pada Jadwal A. Anda dapat menggunakan lembar kerja di Publikasi 936 untuk menghitung pengurang yang diperbolehkan, dan Anda dapat mencari penyesuaian AMT untuk hutang ekuitas rumah menggunakan Lembar Kerja Penyesuaian Bunga Mortgage Rumah yang ditemukan dalam Petunjuk untuk Formulir 6251 .
Anda mungkin ingin memeriksa dengan profesional pajak, namun, jika Anda membeli atau menjual properti selama tahun pajak. Bahkan, akan masuk akal untuk mencari saran dari pro pajak bahkan sebelum Anda membeli atau menjual real estat jika hanya untuk menangani konsekuensi pajak dari keputusan Anda.
Dan, tentu saja, Anda akan ingin terus menonton berita untuk pembaruan pada tagihan pajak, apakah itu akhirnya berlalu, dan, jika demikian, ketentuan akhir.