Penyitaan dapat memicu capital gain dan pendapatan utang yang dibatalkan
Capital Gain atau Rugi atas Foreclosures
Penjualan properti riil biasanya melalui proses escrow dan penjual menerima pernyataan yang menunjukkan berapa banyak rumah dijual.
Dengan penyitaan, bagaimanapun, tidak ada escrow. Bank peminjaman hanya mengambil kepemilikan rumah. Properti telah berpindah tangan sehingga IRS mengatakan penyitaan masih dianggap penjualan, atau dalam istilah yang lebih teknis, "disposisi" properti.
Rumus dasar untuk menghitung capital gain adalah untuk mengurangi basis atau biaya properti dari harga jual. Perbedaannya adalah berapa banyak laba yang dibuat seseorang, atau berapa banyak uang yang hilang pada transaksi. Dalam situasi penyitaan dan tanpa pernyataan jaminan, harga jual yang digunakan untuk tujuan pajak tidak langsung jelas. Tidak ada harga jual yang disepakati bersama.
Tapi masih ada "harga jual" untuk keperluan pajak. Ini akan menjadi nilai pasar yang adil dari properti atau saldo pinjaman luar biasa segera sebelum penyitaan, tergantung pada jenis pinjaman yang Anda miliki. Kedua angka ini akan dilaporkan kepada Anda dan kepada IRS oleh lembaga pemberi pinjaman di Formulir 1099-A.
Pinjaman Recourse atau Non-Recourse
Pinjaman hipotek Anda merupakan jaminan atau pinjaman non-recourse. Hipotek yang digunakan untuk mengakuisisi rumah cenderung menjadi pinjaman non-recourse, sementara pinjaman yang dibiayai kembali dan pinjaman ekuitas rumah cenderung menjadi pinjaman alternatif. Ini tidak berarti aturan absolut. Itu juga bisa tergantung pada keadaan di mana Anda tinggal.
Jika Anda memiliki pinjaman recourse, Anda secara pribadi bertanggung jawab atas utang dan pemberi pinjaman dapat mengejar Anda untuk pembayaran bahkan setelah properti telah diambil alih. Dalam hal ini, angka yang digunakan sebagai harga penjualan saat menghitung keuntungan atau kerugian modal Anda adalah jumlah dua berikut ini:
- Saldo pinjaman segera sebelum penyitaan dikurangi utang apa pun yang peminjam secara pribadi tetap bertanggung jawab setelah penyitaan
- Nilai pasar wajar dari properti yang diambil alih
Anda mungkin telah membatalkan pendapatan utang dari penyitaan dengan jenis pinjaman ini.
Pinjaman non-recourse adalah tempat di mana peminjam tidak bertanggung jawab secara pribadi untuk pembayaran kembali pinjaman. Dengan kata lain, pinjaman terpenuhi dan pemberi pinjaman tidak dapat mengejar peminjam untuk pembayaran lebih lanjut setelah mengambil kembali properti tersebut. Untuk pinjaman non-recourse, angka yang digunakan sebagai harga jual adalah saldo pinjaman segera sebelum penyitaan. IRS mengatakan Anda secara efektif menjual rumah kembali kepada pemberi pinjaman untuk pertimbangan penuh atas hutang yang belum dilunasi. Anda tidak akan memiliki pendapatan utang yang dibatalkan karena pemberi pinjaman dilarang oleh hukum untuk mengejar Anda untuk pembayaran kembali.
Melaporkan Keuntungan atau Kerugian Modal
Setelah Anda menentukan jenis pinjaman apa yang Anda miliki di properti Anda, Anda dapat menentukan harga jual.
Jika properti yang diambil alih adalah tempat tinggal utama Anda, laporkan penyitaan pada Jadwal D dan Formulir 8949. Anda mungkin memenuhi syarat untuk mengecualikan hingga $ 500.000 keuntungan dari pajak penghasilan dengan tunduk pada aturan tertentu:
- Rumah adalah tempat tinggal utama Anda.
- Anda tinggal di dalamnya setidaknya dua dari lima terakhir.
Pembayar pajak individu dapat mengecualikan $ 250.000, dan wajib pajak menikah yang mengajukan secara bersama-sama dapat menggandakan jumlah tersebut.
Beberapa aturan tambahan berlaku. Jika agunan yang diambil alih adalah campuran-gunakan-itu adalah tempat tinggal utama Anda pada satu waktu dan tempat tinggal sekunder di lain waktu-Anda mungkin masih memenuhi syarat untuk pengecualian dari pajak keuntungan modal di bawah aturan yang dimodifikasi untuk menghitung keuntungan atau kerugian Anda .
Pada 2017, tarif pajak atas keuntungan modal jangka panjang untuk properti, yang dimiliki satu tahun atau lebih, adalah 15 persen untuk pembayar pajak yang jatuh dalam kurung pajak 25 hingga 35 persen.
Tingkatnya 20 persen bagi mereka yang masuk dalam daftar pajak 39,6. Pemilik rumah yang jatuh ke dalam golongan pajak 10 atau 15 persen mungkin tidak harus membayar pajak keuntungan modal sama sekali. Jika Anda memiliki rumah Anda selama kurang dari setahun, Anda harus membayar pajak keuntungan modal dengan tarif yang sama yang diterapkan pada penghasilan rutin Anda — dengan kata lain, sesuai dengan kelompok pajak Anda.
Jika agunan yang diambil alih adalah properti sewaan, laporkan penjualan pada Formulir 4797.
The Mortgage Forgiveness Debt Relief Act
Foreclosures dapat memicu penghasilan kena pajak selain capital gain. Jika pemberi pinjaman memaafkan atau membatalkan utang hipotek atas pinjaman recourse, Anda mungkin harus memasukkan ini sebagai penghasilan, tetapi ada beberapa pengecualian yang dapat mengecualikan utang yang dibatalkan dari perlakuan pajak.
Yang paling penting dari ini adalah pengecualian untuk utang yang dijamin oleh rumah utama Anda. Di bawah UU Pengampunan Utang Pengampunan Hipotek, utang yang dibatalkan hingga $ 2 juta dapat dikecualikan selama utang itu digunakan untuk membeli atau membangun kediaman utama Anda. Pengecualian pajak ini secara teknis telah habis masa berlakunya pada akhir tahun 2016, tetapi masih mencakup utang yang dimaafkan pada tahun 2017 jika perjanjian tertulis ditandatangani pada tahun 2016. Dan Kongres membuka kembali masalah ini pada bulan Januari 2017, sehingga mungkin saja Undang-Undang itu pada akhirnya akan diperpanjang ke tahun-tahun mendatang.
Dokumen Pelaporan Pajak Formulir 1099-A dan Formulir 1099-C
Formulir 1099-A diterbitkan oleh bank setelah real estat telah diambil alih. Ini melaporkan tanggal penyitaan, nilai pasar yang adil dari properti, dan saldo pinjaman segera sebelum penyitaan. Anda akan membutuhkan informasi ini ketika Anda melaporkan pendapatan capital gain yang terkait dengan penyitaan.
Formulir 1099-C dikeluarkan oleh bank setelah bank telah membatalkan atau memaafkan hutang pada pinjaman recourse. Formulir ini akan menunjukkan berapa banyak utang yang dibatalkan. Jika pemberi pinjaman baik menyita rumah dan membatalkan utang yang belum dibayar pada tahun yang sama, Anda mungkin hanya menerima satu Formulir 1099-C yang melaporkan baik penyitaan dan pembatalan utang daripada menerima keduanya 1099-A dan 1099- C.