Ya, Anda Dapat Membeli Rumah di Masa Pensiun
Anda tidak harus melakukannya dengan cara ini. Anda bisa mendapatkan hipotek setelah Anda pensiun .
Untuk mengetahui persyaratan khusus, saya mewawancarai Patrick Gavin, Branch Manager & VP of Mortgage Lending at Guaranteed Rate, bank hipotek swasta terbesar ke-8 di AS Rate.
Patrick telah menjadi pemberi pinjaman sejak 1974.
Mari kita lihat apa yang saya pelajari dari Patrick tentang apa yang diperlukan untuk mendapatkan hipotek setelah Anda pensiun. Saya telah memecahkan banyak hal menjadi 6 kategori utama di bawah ini.
Menentukan Penghasilan untuk Pensiunan
Pensiunan berasumsi bahwa jika mereka tidak memiliki gaji, mereka tidak akan memenuhi syarat untuk hipotek karena kurangnya pendapatan.
Pada kenyataannya, pemberi pinjaman memiliki dua metode yang dijelaskan di bawah ini yang dapat mereka gunakan untuk menghitung pendapatan bagi pensiunan yang memanfaatkan aset mereka.
Penarikan Dari Metode Pensiun
Bagi pensiunan yang mengikuti rencana di mana mereka sekarang sudah pensiun tetapi mungkin menunda dimulainya Jaminan Sosial atau penghasilan pensiun, pilihan yang paling menguntungkan adalah melakukan dengan menggunakan metode “penarikan aset” untuk menentukan pendapatan. Begini cara kerjanya.
Selama peminjam adalah 59 ½ kreditur dapat menggunakan penarikan baru-baru ini dari rekening pensiun sebagai bukti penghasilan. Sebagai contoh, asumsikan pernyataan bank baru-baru ini menunjukkan penarikan $ 4.500 per bulan dari IRA (pemberi pinjaman perlu melihat penarikan setidaknya selama 2 bulan).
$ 4.500 ini akan dianggap sebagai penghasilan bulanan. Terkadang pemberi pinjaman akan membutuhkan surat dari perencana keuangan atau lembaga keuangan yang mengkonfirmasi jumlah penarikan ini.
Metoda Penipisan Aset
Bagi pensiunan dengan banyak aset yang diinvestasikan, metode penipisan aset dalam menentukan pendapatan dapat bekerja dengan baik.
Dengan metode ini, kreditur mulai dengan nilai aset keuangan saat ini. Kemudian mereka mengurangi jumlah apa pun yang akan digunakan untuk uang muka dan biaya penutupan. Mereka mengambil 70% sisanya dan dibagi dengan 360 bulan.
Misalnya, anggap seseorang memiliki $ 1 juta dalam aset keuangan. Mereka akan menggunakan $ 50.000 untuk pembayaran uang muka. Itu menghasilkan $ 950.000. Ambil 70% dari itu, yaitu $ 665.000 dan bagi dengan 360. Hasilnya, $ 1.847, adalah pendapatan bulanan yang digunakan untuk memenuhi syarat peminjam.
Tentu saja sumber pendapatan lain seperti pendapatan pensiun, Jaminan Sosial, atau pendapatan anuitas bulanan juga akan dihitung sebagai tambahan penghasilan dengan menggunakan metode di atas.
Utang terhadap Pendapatan dan Rasio Beban Perumahan
Setelah pendapatan ditentukan, total rasio utang Anda terhadap pendapatan dan rasio biaya perumahan harus memenuhi persyaratan pemberi pinjaman.
Debt to Income Ratio
Untuk hipotek Qualified Mortgage (QM) yang jatuh dalam persyaratan peraturan pelabuhan yang aman, tidak lebih dari 43% pendapatan Anda dapat digunakan untuk pembayaran hutang. Rasio pembayaran utang terhadap pendapatan ini disebut rasio utang terhadap pendapatan.
Utang termasuk pembayaran yang diperlukan seperti tunjangan dan tunjangan anak serta pembayaran mobil, pembayaran pinjaman pelajar, pembayaran minimum kartu kredit dan pembayaran total proyek Anda termasuk pokok, bunga, pajak properti dan asuransi.
Satu hal yang dapat membuat pensiunan bermasalah di bidang ini adalah penandatanganan pinjaman bersama untuk anak-anak dewasa. Meskipun Anda adalah penandatangan bersama, pembayaran tersebut dapat dihitung sebagai pembayaran utang yang diperlukan dan dapat mengurangi kemampuan Anda untuk memenuhi syarat hipotek.
Rasio Pengeluaran Perumahan
Biaya rumah Anda termasuk bagian pokok dan bunga dari hipotek serta pajak dan asuransi (disebut sebagai PITI). Rasio ini harus di bawah 36% yang berarti pengeluaran rumah Anda tidak dapat melebihi 36% dari penghasilan Anda.
Nilai Kredit
Setiap pemberi pinjaman akan memiliki pedoman skor kreditnya sendiri, tetapi satu hal yang pasti - semakin rendah skor kredit Anda, semakin tinggi suku bunga Anda. Jika Anda menginginkan harga terbaik, dapatkan skor kredit Anda hingga 780 atau lebih baik.
Nilai kredit yang lebih baik juga dapat memberi Anda lebih banyak ruang gerak di area kualifikasi lainnya.
Misalnya, Patrick bekerja dengan peminjam yang memiliki skor kredit lebih dari 780, dan pemberi pinjaman membuat pinjaman meskipun rasio utang terhadap pendapatan mencapai 48%.
Status Hunian
Faktor lain yang digunakan untuk menentukan tingkat bunga Anda pada hipotek adalah hunian yang Anda inginkan. Apakah ini akan menjadi rumah utama atau kedua? Rumah-rumah primer mendapatkan harga yang lebih baik.
Uang muka
Sebagai seorang pensiunan, uang muka yang Anda butuhkan dapat bervariasi tergantung pada metode pendapatan yang digunakan. Untuk penarikan dalam metode pensiun, Anda dapat menempatkan hanya 5% ke bawah. Untuk rencana metode penipisan aset menempatkan 30% ke bawah.
Dan jika Anda berpikir untuk membayar uang muka dengan mengambil sebagian besar uang tunai dari IRA atau rencana pensiun lain yang ditangguhkan pajak, saya sarankan Anda untuk memikirkan kembali hal ini. Penghentian itu semua akan menjadi penghasilan kena pajak dan mengambil sebagian besar dalam satu tahun dapat membuat Anda menjadi braket pajak yang lebih tinggi .
Likuiditas pasca penutupan
Persyaratan lain adalah jumlah aset likuid pasca-penutupan yang Anda miliki. Pemberi pinjaman ingin melihat bahwa Anda akan memiliki setidaknya enam bulan dari total biaya perumahan (PITI) sebagai cadangan tersisa minimum setelah Anda membeli rumah. Untuk menghitung ini, pemberi pinjaman akan menambahkan semua aset keuangan yang dapat diverifikasi (artinya Anda memerlukan laporan akun) dan kemudian menggunakan 60-70% dari jumlah itu.
Opsi Pinjaman Lainnya
Jika Anda memenuhi syarat sebagai veteran, Anda mungkin ingin melihat pinjaman VA. Dengan pinjaman VA Anda dapat menurunkan nol, tetapi alih-alih pembayaran uang muka, Anda akan membayar biaya pendanaan yang dapat menjadi 2,15% dari jumlah pinjaman untuk pengguna program pertama kali, dan 3,3% jika Anda telah mengambil pinjaman VA sebelumnya. Biaya pendanaan ini dapat dibiayai ke dalam pinjaman.
Pinjaman VA membutuhkan rasio hutang terhadap pendapatan 43% atau kurang, dan mereka mengharuskan Anda untuk memiliki beberapa pendapatan bulanan residual. Jika Anda memiliki banyak pendapatan residual pendapatan investasi dapat ditentukan dengan mengambil dua tahun rata-rata dividen dan pendapatan bunga Anda dari Jadwal B pada pengembalian pajak Anda.
Menerapkan untuk Mortgage
Cara terbaik untuk mengetahui jenis hipotek yang dapat Anda kategorikan adalah berbicara dengan broker hipotek. Guaranteed Rate menawarkan pinjaman di semua negara bagian dan bahkan memiliki program online yang mereka sebut Digital Mortgage di mana Anda dapat melalui seluruh proses online. Mereka menawarkan kredit $ 250 bagi mereka yang menggunakan program ini.
Anda juga ingin melakukan due diligence di rumah yang Anda beli. Untuk itu, saya sarankan Anda memeriksa HouseFax. Ini seperti CarFax®, tetapi untuk rumah Anda. Saya menjalankan HouseFax di properti saya sendiri dan untungnya tidak menemukan kejutan negatif, tetapi saya telah mendengar banyak orang yang telah mempelajari semua hal menarik tentang masa lalu properti mereka melalui HouseFax.
Haruskah Anda Memiliki Mortgage di Pensiun?
Ketika kami menyelesaikan wawancara kami, Patrick berkata, “Pada akhirnya orang-orang bertanya kepada saya, apa hipotek terbaik itu? Jawaban saya tidak ada. ”
Patrick benar. Penelitian menunjukkan sebagian besar pensiunan lebih baik melunasi hipotek mereka sebelum pensiun .
Pengecualian penting, bagaimanapun, akan lebih tinggi kekayaan bersih orang-orang yang mungkin dapat menggunakan hutang untuk keuntungan mereka bahkan selama masa pensiun .