Apa itu CMBS?
CMBS dibuat ketika bank mengambil sekelompok pinjaman di pembukuannya, menggabungkannya bersama-sama, kemudian menjualnya dalam bentuk sekuritas sebagai serangkaian obligasi. Setiap seri biasanya akan diatur dalam " tranches " - pikirkan "segmen" - dari CMBS dengan peringkat tertinggi, risiko terendah atau "masalah senior" ke CMBS dengan risiko tertinggi dan paling rendah.
Isu senior adalah yang pertama dalam antrean untuk menerima pembayaran pokok dan bunga, sementara masalah yang paling junior akan menjadi yang pertama untuk mengambil kerugian jika peminjam gagal. Investor memilih isu mana yang mereka investasikan berdasarkan hasil dan kapasitas yang mereka inginkan untuk risiko.
Potensi Pengembalian CMBS
Sekuritisasi pinjaman berguna dalam banyak hal. Hal ini memungkinkan bank untuk membuat lebih banyak pinjaman, memberikan investor institusional dengan alternatif imbal hasil yang lebih tinggi terhadap obligasi pemerintah , dan ini memudahkan peminjam komersial untuk mendapatkan akses ke dana.
CMBS menawarkan investor alternatif untuk kepercayaan investasi real estat atau REITs sebagai cara mudah untuk berinvestasi di pasar real estat AS.
Ada perbedaan signifikan antara kedua investasi tersebut. REITS adalah ekuitas sedangkan CMBS adalah sekuritas utang. Keuntungan dari CMBS atau REIT adalah bahwa CMBS menawarkan tingkat pengembalian yang dijamin sementara REIT tidak.
CMBS ditulis setelah krisis keuangan 2008 cenderung lebih besar dan dicirikan oleh standar underwriting yang lebih ketat.
Keuntungan lain yang mungkin dari CMBS di pasar obligasi adalah bahwa mereka umumnya menawarkan pengembalian yang lebih tinggi daripada obligasi perusahaan atau pemerintah.
Pinjaman yang mendukung CMBS biasanya adalah jangka waktu tetap. Mereka tidak dapat dibayar lebih awal oleh peminjam tanpa penalti. Akibatnya, CMBS biasanya secara substansial lebih rendah risiko pembayaran di muka dari sekuritas berbasis mortgage perumahan - efek yang didukung oleh hipotek pada rumah keluarga tunggal.
Risiko prabayar adalah kemungkinan bahwa penurunan suku bunga akan menyebabkan peminjam untuk membiayai kembali dan membayar kembali hipotek lama mereka lebih cepat dari yang diharapkan sebagai hasilnya. Ini akan menyebabkan investor menerima hasil yang lebih rendah dari yang diantisipasi.
Risiko CMBS
Seperti halnya dengan obligasi korporasi , sekuritas berbasis mortgage komersial berisiko gagal bayar. Jika peminjam yang mendasari gagal melakukan pembayaran pokok dan bunga, investor CMBS dapat mengalami kerugian. Risiko masalah individu dapat bervariasi berdasarkan kekuatan pasar properti di daerah tertentu di mana pinjaman itu berasal, serta oleh tanggal penerbitan.
Misalnya, sekuritas berbasis mortgage komersial yang diterbitkan selama puncak pasar atau pada saat standar underwriting rendah cenderung menimbulkan risiko yang lebih tinggi.
CMBS juga dapat dipengaruhi secara negatif oleh kelemahan di pasar real estat, seperti yang terjadi pada tahun 2008 dan 2009. Kredit CMBS mengering setelah krisis keuangan tahun 2008, tetapi secara bertahap kembali karena kondisi pasar membaik.
CMBS menawarkan investor cara yang sah untuk berinvestasi di real estat AS, tetapi jika mereka dinilai tidak akurat atau tidak jujur diwakili, mereka dapat menyajikan risiko tidak terkompensasi yang sama kepada pembeli sebagai sub-prime MBS yang mengancam ekonomi AS dalam Resesi Besar tahun 2008 .
Cara Berinvestasi di CMBS
Meskipun Anda mungkin dapat berinvestasi dalam keamanan yang didukung hipotek komersial, ini biasanya hanya oleh investor kaya, entitas investasi atau manajer Exchange Traded Funds atau ETF . Beberapa ETF yang mengkhususkan pada MBS dan setidaknya satu - iShares Barclays CMBS Bond Fund (ticker: CMBS) - hanya berinvestasi dalam sekuritas berbasis mortgage komersial.
Untuk investor ritel, ETF ini mungkin merupakan cara terbaik untuk berinvestasi dalam efek utang ini karena mereka menyajikan risiko yang terdiversifikasi secara cukup tanpa investasi besar.
Lihat kinerja dana serta kinerja historis umum MBS sebelum mempertimbangkan investasi MBS khusus, dan khususnya investasi CMBS. Pastikan Anda merasa nyaman dengan potensi risiko.
Penafian: Informasi di situs ini disediakan untuk tujuan diskusi saja dan tidak boleh ditafsirkan sebagai nasihat investasi. Dalam situasi apa pun, informasi ini tidak mewakili rekomendasi untuk membeli atau menjual sekuritas.