Klien akan menyerah setelah beberapa kali mencoba.
Hari ini, saya senang mengatakan bahwa bank tampaknya telah berubah arah. Meskipun masih ada kantong perselisihan, secara keseluruhan, bank dan perusahaan hipotek tampaknya melakukan pekerjaan yang cukup kredibel untuk mendapatkan pelanggan mereka melalui proses tanpa terlalu banyak stres.
Banyak dari klien kami datang kepada kami di ambang kebangkrutan . Kadang-kadang mereka tidak sadar akan peluang mereka untuk mengubah pinjaman mereka. Terkadang mereka terlambat sebelum mereka mencoba untuk memodifikasi. Kadang-kadang, bank-bank melanjutkan penyitaan meskipun pelanggan mereka mencoba untuk menjual properti, mendapatkan pembiayaan kembali, atau telah memulai proses modifikasi. Kami mengajukan kasus pailit untuk mengambil keuntungan dari tinggal otomatis , sebuah perintah yang dirancang untuk menghentikan penyitaan dan tindakan pengumpulan lainnya, memberikan debitur (itulah yang kami sebut orang-orang yang mengajukan kasus kebangkrutan) sedikit ruang bernapas, dan baik menghilangkan banyak atau semua dari sisa utang mereka melalui kasus Bab 7 , atau mengaturnya pada rencana pembayaran dalam kasus Bab 13 yang akan membahas tidak hanya tunggakan hipotek mereka tetapi juga kewajiban lainnya.
Program modifikasi federal disebut Home Mortgage Program Terjangkau atau HAMP. Dalam artikel ini, kita akan melihat apa yang HAMP dapat lakukan, dan bagaimana cara kerjanya dalam kasus kebangkrutan.
Jadi Apa Perbedaan Antara Pembiayaan Kembali dan Modifikasi Pinjaman?
Jika Anda membutuhkan persyaratan baru atau cara untuk membuat rumah Anda lebih terjangkau, Anda memiliki dua pilihan: membiayai atau memodifikasi.
Pembiayaan kembali menggantikan pinjaman lama dengan yang benar-benar baru. Biasanya, pembiayaan ulang dirancang untuk mengurangi tingkat suku bunga atau mengubah persyaratan yang kurang menguntungkan, seperti tingkat yang dapat disesuaikan, ke istilah yang lebih menguntungkan. Hal ini dapat dilakukan oleh pemberi pinjaman saat ini atau pemberi pinjaman yang benar-benar baru. Hal ini mengharuskan peminjam untuk layak kredit dan bahwa nilai properti belum turun sehingga pinjaman berada di bawah air (peminjam berhutang lebih dari nilai properti.
Modifikasi mengubah persyaratan pinjaman saat ini. Hal ini tidak memerlukan tingkat kelayakan kredit yang sama seperti pembiayaan ulang, meskipun peminjam harus menunjukkan bahwa dia akan memiliki cukup penghasilan untuk melakukan pembayaran. Bahkan, program modifikasi pinjaman dirancang untuk membantu pemilik rumah yang telah menderita semacam pembalikan keuangan. Ini mungkin permanen atau mungkin sementara jika ada beberapa alasan untuk mencurigai bahwa keadaan peminjam akan berubah. Sering ada lebih banyak fleksibilitas dalam apa yang mungkin bersedia dilakukan pemberi pinjaman untuk membuat pinjaman itu terjangkau, tetapi tingkat suku bunga seringkali akan lebih tinggi daripada peminjam bisa mendapatkan pembiayaan kembali.
Dapatkah Anda Masih Mendapatkan Modifikasi Hipotek Selama Kasus Kepailitan?
Iya nih. Kenyataannya, banyak klien saya yang berhasil mengubah pinjaman mereka dan muncul dari kebangkrutan dengan utang yang lebih sedikit dan hipotek yang utuh dan up-to-date.
Siapa yang Bisa Memenuhi Kualifikasi untuk Modifikasi Hipotek?
Ini tergantung pada penyedia layanan Anda dan apakah pinjaman Anda dimiliki oleh bank, perusahaan hipotek, atau entitas seperti Fannie Mae atau Freddie Mac. Masing-masing memiliki persyaratan dan kriteria sendiri. Tetapi secara umum, Anda mungkin akan memenuhi syarat jika
- Anda menghabiskan lebih dari 31% pendapatan setiap bulan untuk biaya perumahan (pembayaran hipotek, asuransi, pajak properti, iuran asosiasi pemilik rumah).
- Anda dinyatakan tidak memenuhi syarat untuk refinancing hipotek.
- Anda baik yang nakal atau dalam bahaya gagal bayar karena perubahan keadaan keuangan.
- Nilai rumah telah menurun, dan Anda berhutang lebih dari nilai rumah itu.
Modifikasi HAMP dapat digunakan untuk memodifikasi pinjaman pada tempat tinggal utama dan properti sewa tertentu.
Apa yang Dimaksud dengan Modifikasi Hipotek?
Aplikasi
Pertama adalah aplikasinya. Sebagian besar pemberi pinjaman membutuhkan bukti penghasilan untuk memastikan bahwa peminjam setidaknya memiliki penghasilan minimum untuk melakukan pembayaran yang dimodifikasi. Kebanyakan pemberi pinjaman juga akan membutuhkan laporan kredit, meskipun tidak ada skor kredit minimum atau maksimum yang diperlukan. Ini biasanya untuk menentukan berapa banyak utang lain yang harus dipinjam oleh peminjam setiap bulan.
Pembayaran Percobaan
Kedua adalah masa percobaan. Setelah semua dokumen lengkap, dan pemberi pinjaman menentukan bahwa peminjam mungkin akan memenuhi persyaratan minimumnya, peminjam akan ditawarkan kesempatan untuk membuat serangkaian pembayaran uji coba. Tiga pembayaran adalah nomor yang paling sering saya lihat.
Setelah pembayaran uji coba berhasil dilakukan, pemberi pinjaman akan membuat keputusan akhir tentang modifikasi dan menawarkan modifikasi kepada peminjam.
Apa Istilah Pinjaman Akan Berubah?
Tujuan modifikasi HAMP adalah untuk membuat pinjaman terjangkau bagi peminjam dan mencegah kreditur kehilangan lebih dari yang seharusnya. Pemberi pinjaman dapat mengubah hampir semua persyaratan pembayaran termasuk
- Menurunkan suku bunga
- Mengubah pinjaman dari tingkat yang disesuaikan menjadi tarif tetap
- Memperpanjang panjang, misalnya dari 30 hingga 40 tahun
- Menambah tunggakan ke bagian belakang pinjaman
- Tunda beberapa kepala sekolah
- Maafkan beberapa kepala sekolah
Bagaimana dengan Modifikasi dan Kebangkrutan?
Ketika seseorang mengajukan kasus kebangkrutan, pengadilan kebangkrutan mengambil alih yurisdiksi atas hampir semua hal yang menyentuh keuangan pelapor. Debitur (itulah yang kami sebut orang yang mengajukan kasus kebangkrutan) diizinkan untuk melanjutkan transaksi sehari-hari seperti membeli bahan makanan dan membayar tagihan listrik, hal-hal yang kami sebut "urusan bisnis biasa."
Modifikasi pinjaman bukan "urusan bisnis biasa." Apakah pengadilan kebangkrutan harus mengambil tindakan untuk menyetujui modifikasi tergantung sebagian besar pada apakah kasusnya Bab 7 atau Bab 13. Dalam kasus Bab 7, yang biasanya akan berlangsung empat sampai enam bulan, beberapa kreditur akan meminta debitur untuk mendapatkan pengadilan persetujuan. Dalam Bab 13, debitur selalu diharuskan untuk mendapatkan persetujuan pengadilan terlepas dari apakah kreditur mensyaratkan atau tidak. Untuk mendapatkan persetujuan pengadilan, pengacara debitur perlu mengajukan mosi ke pengadilan.
Dalam kasus Bab 13 , debitur mengusulkan rencana untuk membayar utangnya dengan melakukan pembayaran kepada wali amanat yang mendistribusikan uang yang diterima kepada kreditur yang telah mengajukan klaim yang tepat . Rencana tersebut harus memasukkan jenis utang tertentu seperti pajak penghasilan yang telah lewat jatuh tempo atau kewajiban dukungan domestik seperti tunjangan anak dan tunjangan. Ini mungkin termasuk arrearages yang dibayarkan kepada perusahaan hipotek dan utang terjamin seperti mobil dan peralatan.
Karena dalam hampir setiap kasus, tunggakan hipotek akan dimasukkan ke dalam modifikasi, pengacara debitur juga perlu mengajukan mosi untuk mengubah rencana pembayaran Bab 13 untuk menghapus tunggakan. Tergantung pada apa pun yang mungkin ingin dilakukan debitur dengan rencana Bab 13 - melunasi utang prioritas seperti pajak penghasilan terbaru atau tunjangan anak, atau membuat pembayaran mobil lebih terjangkau dengan memasukkannya dalam rencana Bab 13 - debitur dapat memutuskan bahwa kasus Bab 13 tidak lagi diperlukan atau bermanfaat. Pada titik itu, dia dapat mempertimbangkan apakah mungkin disarankan untuk mengubah kasus menjadi satu di bawah Bab 7, atau mengabaikannya sama sekali.
Bagaimana Cara Kerjanya dalam Kasus Kebangkrutan
Berikut ini contohnya: Katakanlah bahwa debitur mengajukan kasus Bab 13 dan termasuk $ 5.000 dalam pembayaran hipotek karena pembayaran di masa lalu. Setelah kasus Bab 13 diajukan, debitur mengajukan permohonan untuk modifikasi pinjaman dengan perusahaan hipoteknya. Sementara di Bab 13, ia terus melakukan pembayaran ke Bab 13, yang mencakup $ 5.000 yang dibayarkan kepada perusahaan hipotek.
Katakanlah bahwa setahun setelah kasus diajukan, modifikasi hipotek disetujui. Pada saat itu, pemberi pinjaman telah membayar $ 1.000 melalui pembayaran kepada wali amanat Bab 13. Modifikasi pinjaman termasuk $ 4,000 yang masih ada pada klaim tunggakan.
Debitur tidak menginginkan lagi uang "ekstra" untuk pergi ke perusahaan hipotek, jadi pengacaranya harus melakukan dua hal. Pertama, pengacara akan mengajukan mosi ke pengadilan kebangkrutan meminta pengadilan untuk menyetujui modifikasi pinjaman hipotek. Kadang-kadang gerakan harus diatur untuk sidang di hadapan hakim. Kadang-kadang dapat disimpan dalam file untuk sejumlah waktu tertentu - seringkali 24 hari - untuk memungkinkan setiap pihak yang tertarik untuk menolaknya. Jika tidak ada objek pihak, dan persyaratannya menguntungkan debitur, sangat mungkin bahwa hakim kepailitan akan menyetujuinya. Jika pihak keberatan, modifikasi akan diatur untuk sidang untuk memungkinkan semua pihak untuk bersaksi dan berdebat kepada hakim.
Setelah ia memiliki perintah dari pengadilan menyetujui modifikasi, dan debitur benar-benar masuk ke dalam perjanjian modifikasi, pengacaranya akan meminta pengadilan untuk mengubah ketentuan dari rencana untuk menghapus tunggakan kepada perusahaan hipotek. Ini juga akan memerlukan gerakan. Prosesnya mirip dengan gerak untuk modifikasi pinjaman. Gerak diatur untuk mendengar, atau tetap pada file untuk beberapa periode waktu untuk memberikan kreditur kesempatan untuk memeriksanya dan objek, jika sesuai.
Atau debitur dapat melupakan proses modifikasi rencana dan mengajukan mosi untuk mengubah ke Bab 7 atau mosi untuk menolak kasus itu sama sekali, tergantung pada apa pun yang mungkin debitur mengintai dalam gambaran keuangannya. Pelajari tentang perangkat lunak kebangkrutan .