Semua keuntungan itu dari penjualan rumah Anda mignt bukan penghasilan kena pajak
Itu belum tentu begitu. Banyak pembayar pajak dapat menyimpan sebagian besar — jika tidak semua — dari uang itu. Anda dapat mengecualikannya dari penghasilan kena pajak menggunakan pengecualian penjualan rumah yang disediakan oleh Kode Pendapatan Internal.
Pengecualian $ 250.000 untuk Penjualan Rumah Utama
Individu yang belum menikah dapat mengecualikan hingga $ 250.000 dalam keuntungan dari penjualan rumah utama mereka. Anda dapat mengecualikan $ 500.000 jika Anda sudah menikah.
Begini cara kerjanya: Jika Anda lajang dan Anda menyadari keuntungan $ 200.000 atas penjualan rumah Anda, Anda tidak perlu melaporkan uang itu sebagai penghasilan kena pajak. Jumlahnya kurang dari $ 250.000 yang Anda berhak. Jika Anda menyadari keuntungan atau keuntungan $ 255.000, Anda harus melaporkan $ 5.000 sebagai keuntungan modal.
Tentu saja, beberapa aturan berlaku.
Aturan 2-Out-Of-5-Tahun
Pengecualian tergantung pada properti yang menjadi tempat tinggal Anda, bukan properti investasi. Anda harus tinggal di rumah selama minimal dua dari lima tahun terakhir tepat sebelum tanggal penjualan.
Dua tahun tidak harus berturut-turut dan Anda tidak benar-benar harus tinggal di sana pada tanggal penjualan. Anda dapat tinggal di rumah selama setahun, menyewanya selama tiga tahun, lalu kembali ke rumah selama 12 bulan.
Angka IRS bahwa jika Anda menghabiskan banyak waktu di bawah atap itu, rumah tersebut memenuhi syarat sebagai kediaman utama Anda.
Anda dapat menggunakan aturan 2-out-of-5-tahun ini untuk mengecualikan keuntungan Anda setiap kali Anda menjual rumah utama Anda, tetapi ini berarti bahwa Anda dapat mengklaim pengecualian hanya sekali setiap dua tahun karena Anda harus menghabiskan setidaknya banyak waktu di tempat tinggal.
Anda tidak dapat mengesampingkan keuntungan di rumah lain dalam periode dua tahun terakhir.
Pengecualian pada Aturan 2-Out-of-5 Tahun
Jika Anda tinggal di rumah kurang dari 24 bulan, Anda mungkin dapat mengecualikan setidaknya sebagian dari keuntungan jika Anda memenuhi syarat untuk satu dari beberapa keadaan khusus. Anda kemudian dapat menghitung pengecualian sebagian berdasarkan jumlah waktu yang sebenarnya Anda tempati di sana.
Hitung bulan di mana Anda tinggal, lalu bagilah jumlahnya dengan 24. Kalikan rasio ini dengan $ 250.000 atau $ 500.000 jika Anda sudah menikah. Hasilnya adalah jumlah keuntungan yang dapat Anda kecualikan dari penghasilan kena pajak Anda.
Misalnya, Anda mungkin telah tinggal di rumah Anda selama 12 bulan, maka Anda harus menjualnya untuk alasan yang memenuhi syarat. Anda belum menikah. Dua belas bulan dibagi dengan 24 bulan keluar ke 0,50. Kalikan ini dengan pengecualian maksimum Anda sebesar $ 250.000. Hasilnya: Anda dapat mengecualikan hingga $ 125.000 atau 50 persen dari keuntungan Anda.
Jika keuntungan Anda lebih dari $ 125.000, Anda hanya akan menyertakan jumlah lebih dari $ 125.000 sebagai penghasilan kena pajak pada pengembalian pajak Anda. Jika Anda menyadari keuntungan $ 150.000, Anda akan melaporkan dan membayar pajak sebesar $ 25.000. Jika keuntungan Anda sama dengan atau kurang dari $ 125.000, Anda dapat mengecualikan seluruh jumlah dari penghasilan kena pajak Anda.
Kualifikasi Selang di Residency
Anda tidak harus menghitung absen sementara dari rumah karena tidak tinggal di sana. Anda diizinkan untuk menghabiskan waktu berlibur atau untuk alasan bisnis dengan asumsi Anda masih mempertahankan properti sebagai tempat tinggal Anda dan Anda bermaksud untuk kembali ke sana.
Dan jika Anda benar-benar harus pindah, Anda mungkin memenuhi syarat untuk pengecualian parsial. Jika Anda tinggal di rumah selama kurang dari dua tahun, Anda dapat mengecualikan sebagian dari keuntungan Anda jika lokasi kerja Anda berubah. Pengecualian ini akan berlaku jika Anda memulai pekerjaan baru atau jika perusahaan Anda saat ini mengharuskan Anda untuk pindah ke lokasi baru.
Jika Anda menjual rumah Anda karena alasan medis atau kesehatan, tulislah alasan ini dengan surat dari dokter Anda. Ini juga memungkinkan Anda tinggal di rumah selama kurang dari dua tahun. Anda tidak perlu mengajukan surat dengan pengembalian pajak Anda, tetapi simpanlah dengan catatan pribadi Anda untuk berjaga-jaga jika IRS menginginkan konfirmasi.
Anda juga ingin mendokumentasikan keadaan yang tidak terduga yang mungkin memaksa Anda untuk menjual rumah Anda sebelum Anda tinggal di sana selama periode waktu yang ditentukan. Menurut IRS, keadaan yang tidak terduga adalah "terjadinya peristiwa yang tidak dapat Anda antisipasi sebelum membeli dan menduduki rumah utama Anda," seperti bencana alam, perubahan dalam pekerjaan Anda atau pengangguran yang membuat Anda tidak dapat memenuhi kebutuhan dasar. biaya hidup, kematian, perceraian, atau kelahiran kembar dari kehamilan yang sama.
Anggota layanan aktif-tugas tidak tunduk pada aturan residensi. Mereka dapat mengesampingkan aturan hingga 10 tahun jika mereka "memenuhi syarat tugas perpanjangan resmi." Ini berarti pemerintah memerintahkan Anda untuk tinggal di perumahan pemerintah selama setidaknya 90 hari atau untuk jangka waktu tertentu tanpa tanggal akhir tertentu. Anda juga akan memenuhi syarat jika Anda ditempatkan di pos tugas yang berjarak 50 mil atau lebih dari rumah Anda.
Aturan Kepemilikan
Anda juga harus sudah memiliki properti setidaknya selama dua dari lima tahun terakhir. Anda dapat memilikinya pada saat Anda tidak tinggal di sana atau tinggal di sana untuk jangka waktu tertentu tanpa benar-benar memilikinya. Dua tahun residensi dan dua tahun kepemilikan tidak harus bersamaan.
Anda mungkin telah menyewa rumah Anda dan tinggal di sana selama tiga tahun, kemudian Anda membelinya dari tuan tanah Anda. Anda segera pindah dan menyewanya ke orang lain, lalu Anda menjualnya dua tahun kemudian. Anda telah bertemu baik kepemilikan dan peraturan residensi dua tahun — Anda tinggal di sana selama tiga tahun dan memilikinya untuk dua orang.
Anggota layanan dapat mengesampingkan aturan ini juga hingga 10 tahun jika mereka memiliki tugas perpanjangan resmi yang berkualifikasi.
Wajib Pajak Menikah
Wajib pajak yang sudah menikah harus mengajukan pengembalian bersama untuk mengklaim pengecualian, dan keduanya harus memenuhi aturan residensi 2-out-of-5 tahun meskipun mereka tidak harus tinggal di kediaman pada saat yang sama. Hanya satu pasangan yang harus memenuhi tes kepemilikan.
Jika salah satu pasangan meninggal selama periode kepemilikan dan korban belum menikah lagi, ia dapat menggunakan residu dan waktu kepemilikan suaminya yang sudah meninggal sebagai miliknya.
Wajib Pajak Bercerai
Kepemilikan mantan pasangan Anda terhadap rumah dan waktu yang tinggal di rumah dapat dihitung sebagai milik Anda sendiri jika Anda memperoleh properti itu dalam perceraian. Anda dapat menambahkan bulan-bulan ini ke waktu kepemilikan Anda dan tinggal di sana untuk memenuhi aturan kepemilikan dan tempat tinggal.
Melaporkan Gain
Jika Anda menyadari keuntungan yang melebihi jumlah pengecualian atau tidak memenuhi syarat, pendapatan atas penjualan rumah Anda dilaporkan pada Jadwal D sebagai keuntungan modal . Jika Anda memiliki rumah Anda selama satu tahun atau kurang, keuntungan dilaporkan sebagai capital gain jangka pendek. Jika Anda memilikinya lebih dari satu tahun, itu dilaporkan sebagai keuntungan modal jangka panjang.
Keuntungan jangka pendek dikenakan pajak dengan tarif yang sama dengan penghasilan reguler Anda sementara tingkat keuntungan jangka panjang lebih menguntungkan: nol, 15 atau 20 persen, tergantung pada daftar pajak Anda.
Menjaga catatan akurat adalah kunci. Pastikan makelar Anda mengetahui bahwa Anda memenuhi syarat untuk pengecualian jika Anda melakukannya, menawarkan bukti jika diperlukan. Jika tidak, dia harus mengeluarkan Anda Formulir 1099-S dan mengirim salinan ke IRS. Ini tidak menghalangi Anda dari mengklaim pengecualian tetapi dapat mempersulit hal-hal.
Jika Anda menerima Formulir 1099-S, Anda harus melaporkan penjualan rumah Anda pada pengembalian pajak Anda. Konsultasikan dengan profesional pajak untuk memastikan Anda tidak terkena pajak jika Anda tidak perlu melakukannya.
Menghitung Dasar Biaya dan Keuntungan Modal Anda
Rumus untuk menghitung keuntungan Anda melibatkan pengurangan biaya dari harga jual Anda.
Mulailah dengan apa yang Anda bayar untuk rumah, kemudian tambahkan biaya yang Anda keluarkan dalam pembelian seperti biaya kepemilikan dan escrow dan komisi agen real estat . Sekarang tambahkan biaya perbaikan besar apa pun yang Anda buat, seperti mengganti atap atau tungku. Maaf, mengecat ruang keluarga tidak masuk hitungan.
Kurangi setiap akumulasi penyusutan yang mungkin telah Anda ambil selama bertahun-tahun, seperti jika Anda pernah mengambil potongan kantor rumah. Jumlah yang dihasilkan adalah basis biaya Anda.
Penghasilan modal Anda akan menjadi harga jual rumah Anda dikurangi biaya dasar Anda. Jika itu angka negatif, Anda mengalami kerugian. Sayangnya, Anda tidak dapat mengurangi kerugian dari penjualan rumah utama Anda.
Jika angka yang dihasilkan positif, Anda mendapat untung. Kurangkan jumlah pengecualian Anda dan sisanya adalah penghasilan Anda yang kena pajak.