Ketahui Apakah Anda harus Membiayai Kembali atau Tidak
Anda akan mempelajari semua yang perlu Anda ketahui tentang pinjaman Anda saat ini dan penggantian potensial.
Hitung Pinjaman Asli Anda
Ya, Anda sudah tahu apa pembayaran bulanan Anda, dan berapa banyak Anda masih berhutang. Namun, Anda juga perlu mengetahui berapa banyak dari setiap pembayaran yang dilakukan terhadap biaya bunga Anda, dan berapa banyak sebenarnya yang membayar kembali uang yang Anda pinjam. Untuk mengetahui hal ini, Anda memerlukan tabel amortisasi, yang bisa Anda dapatkan dari berbagai sumber. Saya lebih suka menggunakan Excel untuk menghitung amortisasi , tetapi Anda juga dapat menggunakan kalkulator online atau perangkat lunak spreadsheet lainnya.
Untuk uraian ini, saya akan menjelaskan cara menghitung opsi refinancing Anda menggunakan Excel, tetapi prosesnya sama jika Anda menggunakan kalkulator amortisasi About.com atau program lain (sebaiknya gunakan spreadsheet, karena angka akan lebih akurat ). Kami akan mengasumsikan hal berikut saat kami bekerja melalui contoh:
- Jumlah pinjaman asli: $ 180.000
- Tanggal pinjaman asli: 7/1/2003
- Tanggal hari ini: 7/1/2012
- Suku bunga pinjaman: 5,4%
- Jangka waktu pinjaman: 30 tahun
Untuk mendapatkan rincian pinjaman asli Anda, masukkan ke dalam kalkulator amortisasi yang Anda pilih. Jika memungkinkan, masukkan bulan dan tahun yang sebenarnya bahwa Anda awalnya meminjam uang. Gunakan jumlah pinjaman awal Anda - bukan jumlah utang Anda saat ini.
Cari tahu di mana Anda Berdiri
Catat di mana Anda berdiri dengan pinjaman Anda saat ini. Gulir ke bawah ke tanggal hari ini, dan lihat berapa banyak Anda masih berhutang pada pinjaman. Dalam contoh kami, ini adalah $ 152,160.64 (jumlah Anda mungkin bervariasi karena pembulatan tergantung pada perangkat lunak yang Anda gunakan dan seberapa tepatnya itu).
Hitung Pinjaman Penggantian
Cari tahu apa bentuk pinjaman baru Anda jika Anda membiayai kembali. Untuk contoh ini, kita asumsikan sebagai berikut:
- Jumlah pinjaman: $ 152,160.64 (disalin dari atas)
- Tanggal mulai pinjaman: 7/1/12
- Suku bunga pinjaman baru: 4,25%
- Jangka waktu pinjaman: 30 tahun
Anda akan melihat bahwa pembayaran bulanan Anda akan turun menjadi $ 748,54 jika Anda membiayai kembali (vs $ 1.010,76 untuk pinjaman asli). Ini menarik, tetapi seharusnya tidak mengejutkan, karena pinjaman baru Anda lebih kecil dan datang dengan suku bunga yang lebih rendah. Menghemat pembayaran bulanan mungkin penting bagi Anda, tetapi itu hanya salah satu dari beberapa faktor penting.
Buat Beberapa Asumsi Tentang Berapa Lama Anda Akan Menyimpan Pinjaman
Sayangnya, jarang ada jawaban yang jelas saat Anda memutuskan apakah akan membiayai kembali atau tidak. Anda harus memutuskan apa yang Anda pikir akan terjadi dan membuat keputusan Anda berdasarkan asumsi Anda. Jadi, coba perkirakan berapa lama Anda akan menyimpan pinjaman baru ini. Apakah Anda akan tinggal di rumah yang sama selama 7 tahun ke depan?
Apakah Anda akan tinggal di sana selama 30 tahun penuh? Tidak apa-apa jika Anda tidak tahu - Anda dapat melakukan beberapa analisis "what-if".
Lihatlah Biaya Bunga
Sekarang Anda dapat melihat di bawah kap mesin dan melihat apa yang terjadi jika Anda membiayai kembali. Cari tahu berapa banyak yang akan Anda habiskan untuk bunga dengan pinjaman lama dan pinjaman baru. Pergi ke setiap tabel amortisasi dan menghitung jumlah total di kolom 'Bunga'. Mulailah dengan tanggal hari ini, dan terus ke bawah sampai Anda berpikir Anda akan menyingkirkan pinjaman (7 tahun, atau ketika itu terbayar, atau apa pun yang Anda pilih).
Ini paling mudah jika Anda menghitung setiap pinjaman dengan spreadsheet, atau jika Anda dapat menyalin dan menempel tabel amortisasi Anda ke dalam spreadshee. Lihat contoh bagaimana melakukannya di sini, atau gunakan fungsi SUM di OpenOffice, Google Docs, atau Excel. Dalam contoh kami, ada beberapa perbedaan yang menarik:
- Jika Anda mempertahankan pinjaman yang ada sampai lunas, Anda akan menghabiskan $ 103.236 dalam bunga mulai hari ini hingga 2033
- Jika Anda membiayai kembali dan menyimpan pinjaman hingga lunas, Anda akan menghabiskan $ 117.313 dalam bunga mulai hari ini hingga 2042
Apakah bernilai sekitar $ 14.000 selama 30 tahun ke depan untuk mendapatkan pembayaran bulanan yang lebih rendah? Mungkin itu dan mungkin tidak. Tetapi bagaimana jika Anda hanya menyimpan pinjaman (atau tinggal di rumah) selama 10 tahun?
- Jika Anda mempertahankan pinjaman yang ada, Anda akan menghabiskan $ 69.565 dalam bunga antara sekarang dan Juli 2022
- Jika Anda membiayai kembali, Anda akan menghabiskan $ 58.545 dalam bunga antara sekarang dan Juli 2022
Dalam hal ini, refinancing terlihat lebih menarik. Anda tidak hanya mendapatkan manfaat dari pembayaran yang lebih rendah, Anda juga menghemat biaya bunga (karena Anda tidak akan terus membayar bunga selama 30 tahun penuh).
Mencari Cara untuk Mengatasi Semua Biaya Penutupan
Ketika Anda membiayai kembali, Anda mungkin harus membayar biaya penutupan. Anda juga harus memperhitungkan biaya ini ketika Anda memutuskan apa yang harus dilakukan. Anda dapat mempertimbangkan biaya peluang menggunakan dana tersebut: dapatkah Anda mendapatkan bunga atas uang itu? Jika demikian, apakah masih layak untuk menghabiskan uang untuk menutup biaya?
Anda juga dapat mempertimbangkan formula breakeven refinancing tradisional: berapa lama Anda akan memperoleh kembali uang yang Anda belanjakan, dengan asumsi pembayaran bulanan Anda menurun (bagilah penghematan bulanan dengan total biaya penutupan Anda untuk mengetahui berapa bulan yang akan diperlukan). Apakah Anda akan tinggal di rumah cukup lama untuk memulihkan biaya tersebut? Apa pun yang Anda lakukan, pastikan Anda tidak mengabaikan biaya penutupan karena itu adalah bagian penting dari teka-teki.
Jika Anda membiayai biaya penutupan atau meminta mereka 'membungkus ke dalam' pinjaman baru (atau jika Anda mendapat pinjaman tanpa biaya penutupan ), Anda mungkin tidak perlu melakukan apa pun tambahan - biaya sudah diperhitungkan dalam saldo pinjaman Anda yang lebih besar atau suku bunga yang lebih tinggi.