Inilah Yang Perlu Anda Ketahui Sebelum Anda Memutuskan untuk Membeli
Ketika mempertimbangkan kondominium sebagai investasi, Anda harus memperkirakan secara akurat:
- sewa tahunan yang mungkin Anda terima, dan
- biaya tahunan yang akan Anda keluarkan, termasuk hal-hal seperti:
- pajak real estat
- asuransi
- pemeliharaan dan perbaikan
Selain itu, Anda harus memperhitungkan biaya sesekali yang mungkin terjadi, seperti:
- biaya hukum jika diperlukan penggusuran
- biaya iklan untuk mendapatkan penyewa
- biaya perbaikan jika penyewa merusak properti
Ayo Lakukan Matematika! Contoh Investasi Condo:
Mari kita lihat contohnya. Jika Anda menemukan kondominium yang dijual seharga $ 55.000. Anda dapat membayar tunai. Ini akan disewakan seharga $ 750 per bulan ($ 9.000 per tahun). Anda berpikir bahwa mewakili hasil 16,4 persen ($ 9.000 dibagi dengan $ 55.000). Sebelum Anda terlalu bersemangat, Anda harus memperhitungkan biaya-biaya ini:
- Pajak real estat adalah $ 1.000 per tahun
- Asuransi adalah $ 300 per tahun
- Anda memperkirakan sekitar $ 300 per tahun dalam pemeliharaan dan perbaikan
- Anda mengira kondominium akan kosong sekitar satu bulan per tahun (faktor Anda dalam hal ini sebagai biaya $ 750 setahun)
- Anda tahu setiap kali kosong, Anda harus membelanjakan $ 250 untuk biaya iklan, dan Anda memperkirakan ini sebagai biaya setahun sekali
- Anda juga faktor yang mungkin satu dari setiap lima tahun Anda mungkin memiliki pengalaman buruk dan dikenakan biaya hukum dan biaya perbaikan tambahan sekitar $ 5.000 (yang akan menjadi sekitar $ 1.000 per tahun).
Biaya-biaya total $ 3.600 setahun (atau sekitar $ 300 per bulan).
Sewa bersih Anda sekarang $ 5,400 ($ 9.000 dikurangi $ 3,600), yang merupakan hasil sewa bersih sebesar 9,8 persen, yang masih merupakan laba yang menarik. Selain arus kas, Anda akan dapat berpartisipasi dalam apresiasi nilai properti. Jika Anda mengharapkan real estate naik sekitar 3 persen per tahun, di tahun pertama kondominium Anda akan menghargai dari $ 55.000 menjadi $ 56.650, keuntungan $ 1.650.
Jika Anda tidak dapat membayar uang tunai, dan harus membiayai properti, Anda juga harus memperhitungkan biaya bunga. Untuk properti investasi , rencanakan untuk menempatkan 25 persen - 50 persen ke bawah untuk memenuhi syarat untuk pinjaman. Dalam skenario di atas, katakanlah Anda menurunkan 30 persen ($ 16.500) dan membiayai sisa 70 persen ($ 38.500) pada tingkat 7 persen selama 30 tahun. Pembayaran Anda akan menjadi $ 256 per bulan.
Ketika Anda menambahkan pembayaran Anda sebesar $ 256 per bulan dan perkiraan biaya yang dihitung di atas, sekitar $ 300 per bulan, Anda mendapatkan $ 556 per bulan dari perkiraan biaya. Dengan perkiraan sewa $ 750 per bulan, properti ini akan tetap memberikan arus kas positif, dan berdasarkan angka-angka ini kemungkinan akan menjadi investasi yang bagus.
Faktor Lain: Penilaian Condo dan Biaya Asosiasi
Anda juga harus mencari tahu apakah kondominium yang Anda pertimbangkan memiliki biaya asosiasi dan seberapa sering Anda perlu membayar penilaian. Penilaian adalah biaya yang dikeluarkan untuk menutupi area umum dari properti kondominium. Penilaian dapat mencakup lansekap, tempat parkir dan perbaikan dan pemeliharaan garasi parkir, peningkatan pada bagian luar bangunan, dan biaya yang terkait dengan area umum seperti lobi utama atau jalan masuk. Pengeluaran ini harus diperhitungkan dalam perkiraan pengeluaran Anda sebelum Anda menghitung perkiraan laba atas investasi kondominium Anda.
Sebelum membuat investasi real estat, Anda juga harus menilai seberapa realistis asumsi Anda. Berikut adalah beberapa pertanyaan tambahan yang perlu dipertimbangkan dalam menentukan apakah pembelian kondominium akan menjadi investasi yang baik:
- Apakah kondominium Anda di area di mana properti sewa diminati, seperti di dekat kampus?
- Apakah di daerah yang kurang populer atau lebih populer?
- Mungkinkah majikan besar di daerah itu tutup dan menyebabkan permintaan sewa menurun?
- Mungkinkah pembangunan kondominium baru dibangun di dekat Anda, sehingga Anda membutuhkan perbaikan yang mahal untuk bersaing?
Diperlukan pengetahuan tentang suatu area, dan pengalaman, untuk menilai jenis-jenis risiko ini. Untuk buku besar tentang masalah ini, lihat John Reed's How to Get Started in Real Estate Investing .