Jadwalkan Kiat Pajak E
Tuan tanah harus menyimpan catatan yang sangat baik mengenai basis biaya, pendapatan, dan pengeluaran, dan cara terbaik untuk melacak semua hal ini adalah dengan menyiapkan spreadsheet - akuntan pajak Anda bahkan mungkin memiliki template yang dapat Anda gunakan.
Berikut hal-hal yang ingin Anda lacak:
- Beli harga rumah, kondominium, atau gedung apartemen yang Anda sewa
- Akumulasi depresiasi, dan penyusutan tahunan saat ini pada properti Anda
- Pendapatan sewa
- Uang jaminan yang Anda terima
Anda juga ingin melacak berbagai biaya yang terkait dengan properti sewaan Anda, termasuk:
- Komisi atau biaya manajemen properti
- Biaya iklan
- Pembersihan, pemeliharaan, dan biaya perbaikan
- Asuransi pemilik rumah dan iuran HOA
- Pajak real estat dan beban bunga hipotek
- Setoran jaminan dikembalikan ke penyewa
- dan berbagai biaya lainnya, seperti utilitas, lansekap dan pengumpulan sampah
Jika Anda melacak pengeluaran ini menggunakan perangkat lunak keuangan pribadi atau spreadsheet komputer, laporan bulanan dan akhir tahun Anda akan tepat di ujung jari Anda dan Anda dapat dengan mudah mencetaknya.
Batasan Penurunan Aktivitas Pasif
Berikut aturan IRS yang murah hati # 1: Jika salah satu properti sewaan Anda memiliki kerugian bersih untuk tahun itu, kerugian itu dapat terjaring terhadap kerugian dan keuntungan dari semua properti sewaan Anda yang lain.
Sekarang inilah berita yang mungkin-tidak-terlalu-baik: Jika total keseluruhan untuk semua properti Anda negatif - kerugian bersih - kerugian itu mungkin sepenuhnya, sebagian atau tidak dapat dikurangkan sama sekali terhadap sisa penghasilan Anda untuk tahun ini karena pembatasan kehilangan aktivitas pasif.
Menyewakan properti real estat umumnya dianggap sebagai aktivitas pasif, bahkan jika Anda mencurahkan banyak waktu untuk memilih penyewa yang tepat, memperbaiki unit sewa dan memeriksa properti untuk pemeliharaan rutin.
Kerugian dari kegiatan pasif terbatas untuk mengimbangi keuntungan pasif.
Jika Anda secara aktif berpartisipasi dalam kegiatan sewa, setiap kerugian sewa berpotensi dikurangkan hingga $ 25.000 per tahun secara agregat di semua properti sewaan Anda. Orang yang sudah menikah yang mengajukan secara terpisah memiliki batas kerugian sewa hingga $ 12.500 asalkan orang tersebut tinggal terpisah dari pasangannya setiap saat selama tahun pajak. Jumlah kerugian sewa yang diizinkan untuk peserta aktif dalam properti sewa bervariasi berdasarkan pada modifikasi pendapatan kotor yang disesuaikan (MAGI):
- Untuk MAGI $ 100.000 atau kurang ($ 50.000 atau kurang jika menikah secara terpisah), kerugian sewa dapat dikurangi sepenuhnya, hingga batas $ 25.000 ($ 12.500).
- Untuk MAGI antara $ 100.000 dan $ 150.000 (antara $ 50.000 dan $ 75.000 jika arsip menikah secara terpisah), kerugian sewa dapat dikurangi hingga batas 50% dari selisih antara $ 150.000 ($ 75.000 jika arsip menikah terpisah) dan MAGI.
- Untuk MAGI lebih dari $ 150.000 ($ 75.000 jika filing menikah secara terpisah), tidak ada kerugian sewa dapat dikurangi terhadap pendapatan lain.
Anda Bisa Membawa Kerugian ke Depan
Hal ini membawa kita pada aturan IRS yang murah hati # 2: Kerugian sewa yang dibatasi oleh pembatasan kehilangan aktivitas pasif dapat diteruskan ke tahun pajak berikutnya ketika mereka dapat mengimbangi keuntungan sewa.
Batasan kehilangan aktivitas pasif diterapkan setiap tahun, tetapi kerugian sewa terus berlanjut dari tahun ke tahun sampai kerugiannya hilang karena mengimbangi keuntungan sewa atau dikurangi dengan pendapatan lain.
Formulir 8582 digunakan untuk menghitung pembatasan kehilangan aktivitas pasif dan untuk melacak kerugian sewa yang terakumulasi setiap tahun untuk setiap properti.
Perencanaan Pajak untuk Tuan Tanah
Tuan tanah sesekali membuat keuntungan kecil ketika pendapatan sewa cukup untuk membayar hipotek serta pajak properti, asuransi, dan perbaikan. Tapi tuan tanah bisa mendepresiasi harga pembelian properti sewaan, dan ini sering dapat mengubah keuntungan ekonomi kecil menjadi kerugian pajak kecil - pengeluaran melebihi pendapatan setelah depresiasi dipertimbangkan.
Namun, begitu sering, tuan tanah menghadapi biaya besar, seperti mengganti atap atau membersihkan sebuah apartemen setelah penyewa jangka panjang mengosongkan.
Dalam keadaan seperti ini, ada kemungkinan bahwa pemilik memiliki kerugian lebih besar dari $ 25.000, tetapi aturan kehilangan aktivitas pasif membatasi kerugian hingga tepat $ 25.000. Sisanya akan dipindahkan ke tahun depan ketika pemilik berharap akan memiliki lebih banyak keuntungan dan akan dapat menyerap kelebihan kerugian pajak.
Menjual Properti Sewa
Kerugian sewa untuk properti tertentu diperbolehkan penuh pada tahun saat properti dijual dalam disposisi lengkap kepada pembeli yang tidak terkait.
Menjual rumah, gedung apartemen, atau properti sewaan lainnya tidak sama dengan menjual tempat tinggal utama Anda. Sama seperti ketika Anda menghitung capital gain, rumus untuk menghitung keuntungan atau kehilangan properti sewa melibatkan mengurangkan biaya Anda dari harga jual Anda.
Dasar Biaya Disesuaikan untuk Properti Sewa
Rumus untuk menghitung biaya berdasarkan properti sewa adalah sebagai berikut:
- Harga pembelian
- Plus biaya pembelian (biaya kepemilikan dan escrow, komisi agen real estat, dll.)
- Ditambah peningkatan (mengganti atap, tungku baru, dll.)
- Ditambah biaya penjualan ( biaya kepemilikan dan escrow, komisi agen real estat, dll.)
- Ditambah akumulasi depresiasi (seperti yang dilaporkan pada formulir pajak Anda)
- Sama dengan basis biaya Anda
Menghitung untung atau rugi Anda adalah:
- Harga penjualan
- Minus basis biaya Anda
- Sama dengan untung atau rugi Anda
Jika angka yang dihasilkan positif, Anda mendapat untung ketika Anda menjual properti sewaan Anda. Jika jumlah yang dihasilkan negatif, Anda mengalami kerugian. Keuntungan pada properti sewa dapat dikenakan pajak sebagian seperti penyusutan kembali pada tingkat pajak maksimum 25 persen dan sebagian lagi sebagai keuntungan modal . Penjualan properti sewa dilaporkan pada Formulir 4797, dan setiap perhitungan capital gain dilaporkan pada Jadwal D.
Real Properti dan Kewajiban Terbatas
Banyak pemilik lahan mempertimbangkan untuk membentuk perusahaan, perseroan terbatas atau kemitraan untuk memiliki properti sewanya. Sebuah perusahaan mungkin merugikan karena perusahaan tidak memiliki tingkat pajak yang lebih disukai untuk keuntungan modal jangka panjang.
Perusahaan dengan kewajiban terbatas akan dapat memberikan keuntungan jangka panjang kepada anggotanya sehingga keuntungan akan tetap memenuhi syarat untuk tingkat 15 persen yang lebih disukai untuk keuntungan jangka panjang. Tuan tanah harus mendiskusikan hal ini dan aspek hukum lainnya dalam membentuk perusahaan untuk properti sewaan dengan pengacara untuk mendapatkan pemahaman semua implikasi hukum dan keuangan dari strategi tersebut.